중구 신당동 재개발 신당 모아타운 선정지 구역설명에 대해 알아보자.

목차

중구 신당동에는 많은 재개발이 추진중에 있는데요. 신당동은 동대문역사문화공원역과 청구역이 가까워 주요 업무중심지역까지 대중교통으로도 손쉽게 이동할 수가 있습니다. 2호선 신당역을 중심으로 북쪽으로는 황학동 주방거리, 신당중앙시장, 아크로황학타워 등이 있고 남쪽은 주택 밀집가인에요. 이 남쪽부분에 신당동 모아타운 선정지 1,2,3구역이 위치하고 있습니다. 현재는 관리계획수립중이며 아직은 초기이지만 모아타운은 정식으로 승인지정이 되면 재개발의 구역지정괴 같은 의미로 일반 도정법의 재개발 추진시 구역지정전의 사전검토, 정비계획 수립, 추진위원회 승인이 생략되고 2만 제곱미터 이하의 가로구역별로 정비사업이 진행되어 사업기간을 3~4년 단축할 수 있다고 합니다. 또한 사업시행인가시 관리처분계획을 포함해 속도도 굉장히 빠릅니다. 또한 중구는 비규제지역이므로 조합설립이후에도 전매는 가능하고 1주택일때는 2년 보유만하면 시세차익에 대한 양도세 비과세(12억이하)를 받을 수 있습니다. 덧붙여 투기과열 5년재당첨제한도 적용받지 않으며 빈소법인 소규모주택정비사업도 사업시행인가후에는 대체주택 비과세 특례도 적용할 수  있습니다.

 

 

< 신당 모아타운 사업개요 >​

모아타운 사업은 신축‧구축 건물이 섞여 있고 재개발 등 대규모 정비사업이 어려운 노후 저층 주거지 정비를 위한 사업모델로서 신당동 모아타운은 서울 중구에 위치한 주거지로, 전체 면적은 약 251,000㎡이며 총 3개의 모아타운으로 나뉘어 있는데요. 지난 2021년 11월 서울시 수요조사를 통해 자체관리 대상지로 선정이 되었으며 신당동 50-21, 122-3, 156-4 일원이 모아타운 선정지로 지정되었습니다. 이 지역은 2호선 신당역 남측 신당 5,6동에 해당합니다.

면적은 다음과 같습니다.
■ 신당동 50-21: 99,950㎡
■ 신당동 122-3: 82,000㎡
■ 신당동 156-4: 70,000㎡
용도지역은 제2종 일반주거지역입니다.
이 지역은 2호선, 5호선, 6호선을 모두 도보로 이용할 수 있어 강남, 여의도까지 직주근접의 최상의 입지라고 볼 수 있습니다.

 

< 진행상황 >​

■ 1구역에는 현재 역세권 시프트와 모아타운이 혼재되어 있습니다. 이 구역은 향후 주민들의 동의 및 추진 방향에 따라 역세권 시프트로 갈지, 모아타운으로 갈지 결정될 것입니다. 결론은 2개의 사업이 공존할 수 없기에 어느 한 쪽의 방향으로 선회를 해야할 것으로 보이네요.
■ 2구역은 소유주분들이 가장 활발히 모아타운 추진을 진행하고 있으며, 추진위원회도 있는 상태입니다. 총 1,739세대를 목표로 하고 있습니다.
■ 3구역은 신당역과 청구역 도보권에 위치해 있어 교통 측면에서 가장 뛰어납니다.아직까지는 조용하지만 구역 면적에 비해 세대수가 약 700세대 밖에 되지 않아 사업성이 뛰어난 블록입니다.
이처럼 1~3구역이 모두 통합하여 아파트 단지로 추진된다면 약 3,000세대의 대규모 아파트 단지가 될 수 있을 만큼 면적이 큰 구역입니다.

 

신당동 모아타운 2구역

< 신당동 모아타운 2구역 현재상황 >​

해당 물건은 노후도도 충분하고 제일 활발하게 추진중인 2구역내 4블럭 매물입니다. 이 구역은 주로 주거용 주택이 많으며, 대부분이 2종 일반주거지역으로 구성되어 있고 세대당 평균 대지지분이 작은 편이지만 동의율을 채우기에 유리하며 사업 추진 속도가 가장 빠른 것으로 평가됩니다.

최근에는 PM (Project Management) ㈜닥터빌드와 ㈜엠유엠파트너스 주최로 2023년 2월 18일에 주민 사업설명회를 개최하였고 본격적인 사업 진행에 앞서 조합 설립과 사업성 분석, 행정 업무를 맡아줄 부동산 PM 회사 선정을 투표 결정, 선정 하였습니다.

 

 

< Project Management 의 역할 >​

재개발에서 PM의 역할은 매우 중요하며, 다양한 업무를 담당하는데요. 주요 역할은 다음과 같습니다.
■ 사업기획 및 개발계획 수립: PM은 사업의 전반적인 기획과 개발 계획을 수립합니다.
■ 타당성분석: PM은 사업의 경제성, 효율성 등을 분석하여 사업의 타당성을 검토합니다.
■ 마케팅전략수립: 사업의 성공을 위해 필요한 마케팅 전략을 수립합니다.
■ 커뮤니케이션 및 의견조율: PM은 이해관계자 간의 원활한 커뮤니케이션을 주도하며 의견을 조율합니다.
■ 일정 관리 및 이슈 관리: 구성원들의 단위 업무별 일정 관리와 이슈 관리를 수행합니다.
이 외에도 PM은 사업에 필요한 각종 문제 해결능력, 네트워크 구축, 정보 제공 등의 역할을 담당하며, 그들의 경험과 전문성은 재개발 사업의 성공에 큰 영향을 미칩니다. 이러한 역할을 통해 PM은 사업의 전반적인 진행을 관리하고, 사업의 목표를 달성하는 데 필요한 모든 요소를 조정합니다.

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< 정비사업전문관리업자의 역할 >​

정비사업전문관리업자는 현재 2023년 7월 17일 기준 175군데가 서울시에 등록되어 있으며 주로 추진위원회 또는 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하려는 자가 관계법령으로 정하는 자본·기술인력 등의 기준을 갖춰 시·도지사에게 등록하고, 다음과 같은 사항을 수행하는 것을 말합니다.
■ 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행
■ 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행
■ 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성
■ 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
■ 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행
그러나, 정비사업전문관리업자는 간축물의 철거, 정비사업의 설계, 시공, 감사업무를 병행하여 수행할 수 없습니다.

< 입지 >​

중구 재개발 신당동 모아타운은 교통이 매우 편리한 위치에 있습니다. 지하철 2호선과 6호선이 만나는 신당역과 매우 인접한 위치에 있고 또한, 6호선과 5호선이 만나는 청구역 역시 도보권에 위치해 있습니다. 이로 인해 주요 업무지구인 성수동, 종로, 강남, 여의도 등을 30분 이내로 갈 수 있는 교통의 요지에 위치해 있습니다. 이러한 교통망은 신당동 모아타운의 입지를 더욱 우수하게 만들어줄 것이고 향후 아파트의 가치를 더욱더 높여줄 것입니다.

 

​< 관리계획 수립 진행중 >​

현재는 관리계획이 한창 수립중에 있는데요. 관리계획에는 다음과 같은 계획이 수립됩니다.
■ 사업면적
■ 기반시설 (공원,도로, 공공시설)
■ 소규모주택정비사업 추진계획안
■ 건축협정에 관한 계획안
■ 건폐율, 용적률, 높이, 건축물의 배치, 형태,건축선 등에 관한 계획안
■ 임대주택 공급 및 인수 계획안
■ 용도지역, 용도지구 지정 및 변경에 관한 계획안
■ 공공이 시행하는 사업과의 연계계획
■ 특별건축구역 및 특별가로구역에 관한 계획

​권리산정기준일은 22.1.20일전 건축허가까지인데요 신당동 모아타운 2구역은 신당초등학교, 성동고등학교를 끼고 있는 노후도가 충분한 주거밀집지역으로서 구역내 매물이 귀한지역입니다. 참고로 조합설립인가 직전인 신당10구역 재개발 초투 괜찮은 매물도 있습니다.