성북구 재개발 장위 뉴타운 11구역 상월곡역세권재개발 구역설명

장위뉴타운 총 15개 구역 중 과거 해제지역이었지만 역세권 재개발 추진 진행 중에 있는 11 구역 매물 중 가성비 있는 매물이 나왔습니다. 11 구역은 현재 가로주택정비사업을 추진하고 있는 구역도 있고 가주정은 이미 조합설립인가 후 시공사도 선정이 되어 있습니다.

목차

< 장위뉴타운 구역별 단계>

앞서 장위뉴타운은 총 15개 구역이 있고 초기단계부터 입주완료된 구역까지 혼재되어 있는데요. 각 구역별 현재단계는 다음과 같습니다.

​​■ 장위1구역:  939세대 래미안 포레카운티로 19년 6월 입주.    
■ 장위2구역: 꿈의 숲 코오롱 하늘채로 513세대 17년 12월 입주.
■ 장위3구역: 현재 조합설립인가 취소판결이 나와 뒤숭숭한 구역입니다.
■ 장위4구역: 현재 착공 중(자이 레디언트, 2,840세대) 
■ 장위5구역: 장위 퍼스트하이로 1,562세대 19년 9월 입주.
■ 장위6구역:  철거완료 (라디우스 파크 푸르지오 1,637세대)​
■ 장위7구역: 꿈의 숲 아이파크로 1,711세대, 20년 12월 입주.
■ 장위8, 9 구역:  공공 재개발 2차 후보지로 선정이 되어 현재 토지거래 허가구역을 묶여 있어 매수하려면 2년 실 거주 요건이 있어 투자가 쉽지 않습니다.
■ 장위10구역: 멸실완료, 착공 전​
■ 장위11구역: 역세권 재개발 사전검토 중, 일부 가로주택정비사업 추진 중​
■ 장위12구역: 3080 공공주도 복합사업
■ 장위13구역: 해제지역으로 신속통합 및 모아타운, 가주정 추진 중
■ 장위 14 구역: 건축심의 통과, 2,500여 세대 (SK+현대산업개발)​
■ 장위 15 구역: 조합설립인가,  약 3,600여 세대

장위 11구역 구역도

​< 대략적인 사업개요 >​

성북구 장위동 68번지 일원에 대지면적 118,385m², 연면적 608,618m²으로 용적률 420.4%를 적용하여 지하 3층 ~ 지상 49층, 총 3,600여 세를 목표로 하고 있고 총 주차대수: 5,536대 ( 법정대비 140% ) 예정입니다.

 

 < 평형별 세대수 >​

■ 39m²(17평형): 180세대
 < 장기전세 및 임대주택 80세대 포함 >
■ 59m²(25평형): 1,240세대
< 장기전세 및 임대주택 552세대 포함 >
■ 74m²(30평형): 116세대
■ 84m²(33평형): 1,976세대
< 장기전세 및 임대주택 559세대 포함 >
■ 114m²(44평형): 88세대
이중 토지등소유자는 약 850여 명이며 장기전세 및 임대주택 총: 1,191세대입니다.

 

< 추진현황 >​

장위 11 구역은 과거 67% 동의율로 신속통합기획을 추진했지만 탈락의 고배를 마셨는데요. 현재는 역세권 시프트 사업을 추진하고 있습니다. 이 사업은 서울시 주택 공급 정책의 일환으로, 역세권 지역의 용적률을 상향하고 상향한 물량 일부를 장기전세주택으로 공급하는 것을 목표로 하고 있는 사업입니다. 장위11구역은 물론 장기전세 및 임대주택이 포함이지만 토지 등 소유자대비 3,600여세대 대단지로 사업성이 좋은 구역으로서 현재 사전 타당성의 뢰를 접수하였고, 이는 서울시에 상정된 상태입니다.

 

​< 입지 및 주민들의 반응 >​

성북구 장위동 재개발 장위 11 구역은 장위동에서 가장 입지가 좋은 구역으로, 6호선 돌곶이역과 상월곡역이 도보 3분 이내에 위치해 있어 초역세권에 속합니다. 이러한 뛰어난 입지조건이 개발의 발목을 잡고 있는 것으로 보이지만, 주변이 모두 대단지 개발 중이므로 장위11구역도 장위동의 가치 상승을 위해 개발에 동참하는 것이 필요하다는 의견이 있습니다.

또한 주민들의 역세권 시프트 사업에 대한 반응은 다양한데요. 주민들은 이 사업에 대해 긍정적으로 보고 있습니다. 장위11 구역은 재개발에 대한 주민들의 열망이 큰 지역으로, 과거 신통기획과 공공재개발 모두 3분의 2가 넘는 주민들이 사업에 동의한 전례가 있고 주변이 모두 대단지 개발 중이므로 장위11구역도 장위동의 가치 상승을 위해 개발에 동참하는 것이 필요하다는 의견이 지배적이네요.

현재 장위11구역은 초 역세권에 대단지를 목표로 하고 있지만 유일하게 1억 초중반대로 투자가 가능한 구역입니다.

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< 장위 11구역 가로주택정비사업 현황 >​

11구역은 역세권 재개발 구역과는 별개로 ( 역세권 11 구역과는 위치 자체가 다르므로 혼재되어 있는 구역이 아닙니다.) 가로주택정비사업이 활발하게 추진 중인데요.

이 사업은 가로구역에서 기존의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 가로주택정비사업의 일환입니다.

​각 구역별 진행 단계는 다음과 같습니다.
■ 장위 11-1 구역: 현대건설이 시공을 예정하고 있으며, 정비구역 면적은 5,556.44m²입니다. 건축 계획은 2개 동 15층 (지하 2층)으로 총 세대수는 172세대 (조합원 55세대, 임대 29세대, 분양 88세대)입니다.
■ 장위 11-2 구역: 현대건설이 시공을 예정하고 있으며, 정비구역 면적은 6,216m²입니다. 2개 동 10층 (지하 2층)으로 총 세대수는 157세대 (조합원 60세대, 임대 16세대, 분양 83세대)입니다.
■ 장위 11-3 구역: 계룡건설이 시공을 예정하고 있으며, 정비구역 면적은 8,151m²입니다. 계획은 7층 (지하 2층)으로 총 세대수는 210세대 (조합원 89세대, 분양 121세대)입니다.
■ 장위 11-4 구역:장위동 66-146번지 일대 아파트 약 200 가구 규모로 개발될 예정이고 6호선 돌곶이역과 가장 가까워 교통 접근성이 좋습니다. 시공사는 금호건설은 ‘어울림 더프레스티’입니다.
■ 장위 11-8 구역: 현대건설이 시공을 추진 중이며, 조합원은 73명입니다.

 

​< 역세권 도시정비형 재개발 >​

역세권 시프트 사업은 지하철, 국철 및 경전철 승강장 기준 500m 이내의 지역에 주택을 건설하려는 민간사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 부여하는 사업입니다. 이 인센티브는 상향된 물량의 일정 부분을 공공임대주택 공급용으로 서울시가 표준건축비 (원가)로 매입하는 형태로 진행됩니다.

​역세권 시프트 사업의 주요 내용은 다음과 같습니다.
■ 역 반경 500m 이내의 고밀도 지역을 개발하여 용적률을 최대 500%까지 완화해 주는 인센티브를 받게 되며, 이때 용적률 증가분의 1/2을 장기전세주택 (시프트)로 공급해야 합니다.
■ 1차 역세권인 0~250m (2024년 말까지 한시적으로 350m까지 허용)는 최대 용적률 500%를 허용하며, 2차 역세권인 251~500m는 최대용적률 300%를 허용합니다. 
■ 도시정비형 재개발 사업 추진절차는 동의율 50% 이상( + 토지면적 40% 이상, 20m 이상 도로변 연접대지 토지등소유자 2/3 이상 ) 확보 후 입안제안 가능하며 동의율 67% 이상 확보 시 구역지정입안, 동의율 75% 이상 확보 시 조합설립인가가 가능합니다.
이러한 사업은 노후도, 과소필지, 저밀이용 등의 문제를 해결하고, 도시의 활성화와 주거환경 개선을 도모하는데 크게 기여합니다.
서울시는 2023년 6월 30일과 10월 26일 각각 역세권 장기전세주택 건립 운영기준 및 투기방지 대책을 변경하였는데요. 
주요 핵심사항은 면적의 축소, 신축 빌라 10년 이내 15% 이상 제외, 노후도 강화 ( 30년 이상 60% 이상 )입니다. 참고로 장위 11 구역은 이미 사전검토를 접수한 상태로 변경된 기준으로는 적용되지 않습니다.​

​또한 역세권 장기전세주택 정비사업의 행위제한일이 2023년 10월 26일로 지정되었습니다. 이 날 이전에 이미 개발행위 제한 절차가 진행된 구역에는 이 변경사항이 적용되지 않고요. 권리산정기준일 또한 '정비계획 공람 공고일’로 변경되었습니다. 이러한 변경은 투기를 차단하고, 재개발 사업의 속도를 높이기 위한 목적으로 이루어졌습니다. 

 

< 10월 26일 투기방지 대책 >​

지난  2023년 10월 26일에 발표된 '역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업의 투기 방지대책’에 따르면, 앞으로 역세권 장기전세주택(역세권 시프트)으로 개발을 추진 중인 서울 재개발 사업지에서 ‘정비계획 공람공고일’ 이후에 신축된 빌라를 매수하면 현금청산 대상이 된다고 발표했는데요. 가구 수를 늘려 분양권을 더 확보하려고 건축물을 신·증축하는 행위도 기존에 진행 중인 사업지는 26일, 신규 사업지는 자치구가 서울시에 ‘사전 검토를 신청한 날’ 이후로 금지됩니다. 이러한 변경은 투기세력을 차단하기 위한 것으로, 역세권시프트 개발 사업지는 사전검토 신청을 하고 통상 6개월에서 1년 사이에 행위제한일이 지정됨에 따라 이 짧은 개발행위 제한절차에 들어가기 전에 분양권을 얻기 위해서 투기세력이 필지 분할 (지분 쪼개기)을 하거나 신축빌라를 우후죽순 건립하게 된 사례가 있어 사업성도 안 좋아졌습니다.

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< 지분 쪼개기 >​

지분 쪼개기는 아파트나 상가의 분양자격, 즉 조합원이 될 수 있는 자격이 하나밖에 없는 것을 인위적으로 여러 개로 나누어 소유자를 여러 명으로 하게 되어 소유자 각각에 대하여 분양자격이 주어지는 것을 말합니다. 예를 들어, 신축행위 그리고 단독주택이나 다가구주택을 다세대 주택으로 전환하여 구분하여 등기하는 것도 지분 쪼개기에 해당합니다. 이로 인해 조합원 수가 늘어나 일반분양 물량이 줄어들어 조합원이 부담해야 할 부담이 커지는 것은 물론, 사업비를 증가시켜 재개발사업 자체를 무산시킬 수 있으며, 원주민이 아닌 투기세력의 과소필지 매입 등으로 건설사와 유착, 조합 및 조합원 흔들기 등의 문제가 빈번하게 발생합니다. 이러한 문제로 인해 역세권 재개발의 권리산정기준일도 앞당겨서 지분 쪼개기 같은 투기세력을 원천차단하려는 서울시의 의지를 볼 수 있네요.

현재 장위 11 구역 역세권 재개발은 이미 사전검토가 들어가서 서울시에 상정중으로 곧 좋은 결과가 나올 것으로 보입니다.