고덕 비즈밸리 강동 이케아 인접한 9호선 샘터공원역세권 재개발에 대해

강동구 고덕동 (구) 2-2 구역 내 역세권 도시정비형 재개발을 추진 중에 있는 구역이 있는데요. 9호선 샘터공원역예정지 초역세권 인근입니다. 이곳은 노후도는 90% 이상으로 정비사업이 시급할 정도로 열악하지만 위치는 상급지에 속할 정도로 아주 좋아요. (가칭) 샘터공원역을 기준으로 위로는 한강공원, 고덕비즈밸리, 이케아 강동점 아래로는 5호선 상일동역, 공원, 초중고들이 모여있습니다. 해당 물건지는 9호선 4단계 연장선 샘터공원역예정지에서 불과 도보 2분 거리입니다.(140여 미터)  요기서 의문점이 아직 개통도 안 했는데 역세권 시프트 재개발을 추진가능하냐? 궁금하실 텐데 아직 지하철이 완성이 안되었어도 사업 계획 또는 실시 계획 승인을 받아 개통이 예정된 역도 향후 역세권 시프트 재개발이 가능합니다. 현재 샘터공원역은 9호선 연장선이 착공 중에 있습니다. 

< 역세권 도시정비형 재개발에 대해 >​​

역세권 시프트 사업은 지하철, 국철 및 경전철 승강장 기준 500m 이내의 지역에 주택을 건설하려는 민간사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 부여하는 사업입니다. 이 인센티브는 상향된 물량의 일정 부분을 공공임대주택 공급용으로 서울시가 표준건축비 (원가)로 매입하는 형태로 진행됩니다.

역세권 시프트 사업의 주요 내용은 다음과 같습니다.

■ 역 반경 500m 이내의 고밀도 지역을 개발하여 용적률을 최대 500%까지 완화해주는 인센티브를 받게 되며, 이때 용적률 증가분의 1/2을 장기전세주택 (시프트)로 공급해야 합니다.
■ 1차 역세권인 0~250m (2024년 말까지 한시적으로 350m 까지 허용)는 최대 용적률 500%를 허용하며, 2차 역세권인 251~500m는 최대용적률 300%를 허용합니다. 
■ 도시정비형 재개발 사업 추진절차는 동의율 50% 이상( + 토지면적 40%이상, 20m 이상 도로변 연접대지 토지등소유자 2/3 이상 ) 확보 후 사전검토 가능하며 동의율 67% 이상 확보 시 구역지정입안, 동의율 75% 이상 확보 시 조합설립인가가 가능합니다. 그리고 서울시는 2023년 6월 30일과 10월 26일 각각 역세권 장기전세주택 건립 운영기준 및 투기방지 대책을 변경하였는데요. 주요 핵심사항은 면적의 축소( 최대 30,000m²), 신축 빌라 10년 이내 15% 이상 제외, 노후도 강화 ( 30년 이상 60% 이상 )입니다. 참고로 가칭 샘터공원역세권 구역은 위 법적조건에 부합하게끔 구역도를 수정하였습니다.

​​또한 역세권 장기전세주택 정비사업의 행위제한일이 2023년 10월 26일로 지정되었습니다. 이 날 이전에 이미 개발행위 제한 절차가 진행된 구역에는 이 변경사항이 적용되지 않구요. 권리산정기준일 또한 '정비계획 공람 공고일’로 변경되었습니다. 이러한 변경은 투기를 차단하고, 재개발 사업의 속도를 높이기 위한 목적으로 이루어졌습니다. 

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구역

 

< 10월 26일 투기방지 대책 >​​

지난 2023년 10월 26일에 발표된 '역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업의 투기 방지대책’에 따르면, 앞으로 역세권 장기전세주택(역세권 시프트)으로 개발을 추진 중인 서울 재개발 사업지에서 ‘정비계획 공람공고일’ 이후에 신축된 빌라를 매수하면 현금청산 대상이 된다고 발표했는데요. 가구 수를 늘려 분양권을 더 확보하려고 건축물을 신·증축하는 행위도 기존에 진행 중인 사업지는 26일, 신규 사업지는 자치구가 서울시에 ‘사전 검토를 신청한 날’ 이후로 금지됩니다. 이러한 변경은 투기세력을 차단하기 위한 것으로, 역세권시프트 개발 사업지는 사전검토 신청을 하고 통상 6개월에서 1년 사이에 행위제한일이 지정됨에 따라 이 짧은 개발행위 제한절차에 들어가기 전에 분양권을 얻기 위해서 투기세력이 필지 분할 (지분 쪼개기)을 하거나 신축빌라를 우후죽순 건립하게 된 사례가 있어 사업성도 안 좋아졌습니다.

 

 

< 과거 정비구역 해제지역 고덕 2-2 >​

강동구 고덕동 재개발 고덕 2-2 지구는 강동구 내에서 가장 비싼 동네인 고덕동에 위치하고 있는데요. 과거 재개발 단계는 다음과 같습니다.
■ 2006년: 특별계획구역 지정
■ 2010년: 단독주택 재건축 정비구역 지정
■ 2014년: 정비구역 해제 (주민 51.09% 반대)
■ 2020년 9월: 공공 재개발 신청
■ 2021년: 공공재개발 미선정 (공공 재개발 반대)
고덕 2-2 구역은 노후도가 높아서 동의율만 높이면 재개발은 언제든 가능한 지역입니다. 이 지역은 초중고교를 끼고 있고 고덕 비즈밸리와 9호선 샘터공원역이 개발 중이며, 하단부에는 대단지 아파트인 고덕 그라시움과 아르테온이 위치하고 있습니다. 이처럼 고덕 2-2 지구는 고덕 내 해제구역 내에서 가장 가치 있는 지역으로 볼 수 있고 노후된 환경과 노후된 주택들을 제외하고는 모든 것을 갖추고 있어 신축 아파트로 개발만 된다면 그 연계성에 엄청난 시너지를 보일 전망으로 가치가 더욱 상승할 것으로 보입니다.

참고로 고덕 2-2 지구의 평당가는 고덕 1 구역이나 고덕 2-1 지구보다 비싸다고 합니다. 

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< 샘터공원역세권 재개발 사업개요 >​

■ 위치: 고덕동 281번지 일원
■ 대지면적 19,700m²
■ 건축면적 6,219m²
■ 건폐율 36.93%, 용적률 499.98%
■ 총  826세대 예정

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< 평형별 세대수 >

토지등소유자: 138여 명​
■ 36m² : 26세대 (임대)
■ 40m²: 40세대 (임대)
■ 59m²: 308세대 (임대 100세대 포함)
■ 84m²: 398세대 (임대 108세대 포함)
■ 114m²: 54세대
주차대수: 1,028대입니다.

강동구 고덕동 재개발 고덕 2-2 구역은 좌, 우에는 샘터근린공원과 동명근린공원이 있어 숲세권이며 북쪽으로는 고덕비즈밸리가 위치하고 있습니다. 이케아도 입점예정입니다. 제일 큰 호재는 28년 개통예정인 황금노선 9호선 샘터공원역이 예정되어 있어 초역세권인 게 어떻게 보면 가장 큰 장점이 아닐까 생각이 들고 도보 2분 거리에 급행노선일 거라 봅니다.

 

 

< 유동인구가 폭발할 고덕 비즈밸리 >​​

고덕비즈밸리는 강동구 고덕동 345번지 일원에 위치한 상업업무복합단지로서 다기능 융·복합화 단지로, 문화·유통·비즈니스 등의 시설이 어우러져 있습니다. 이곳은 지속가능한 자족도시 구현을 목적으로 하고 있는데요. 면적은 234,523㎡이며, 유통판매복합 쇼핑몰과 업무시설, 연구개발(R&D) 센터 공공청사 등이 조성되어 있습니다.
(2023년 9월 기준) 또한 전체 자족용지 28개 필지 중 2곳을 제외한 26개 필지가 공사 중이거나 준공을 마쳤는데요. 7개의 건물이 준공되었으며, 마무리 공사를 하고 있는 곳들도 상당수 있습니다. 앞으로 약 1년 뒤면 대부분의 회사들이 준공을 마칠 것으로 보이며, 이케아 오픈과 함께 유동인구가 폭증할 것으로 예상됩니다.​
고덕 비즈밸리는 내년 24년 겨울이면 대부분의 회사 사옥들과 지식산업센터 그리고 고덕아이파크디어반까지 준공을 마칠 예정이고 25년~26년은 되어야 공공청사와 상업용지 등이 완료가 될 것으로 보입니다. 그러고 나서 28년에 9호선이 개통되면 고덕비즈밸리의 조성 사업이 마침표를 찍을 것입니다.

고덕 비즈밸리의 주요 시설은 다음과 같습니다.

■ 강동 U1센터 (지식산업센터): 이 센터는 9호선 역사에서 가장 가까운 위치에 있으며, 규모 또한 자족용지 중에서 가장 큰 규모를 보입니다. 또한 비즈밸리 내의 유일한 지식산업센터로 향후에 가치가 꾸준히 증가할 것으로 보입니다.
■ 고덕 아이파크 디어반: 이곳은 고덕 비즈밸리 내 유통판매시설용지 1에 위치한 한 간 변 바로 앞에 자리하고 있습니다. 이곳에는 서울의 첫 이케아가 들어오게 됩니다.​
■ 기업 빌딩들: 고덕 비즈밸리에는 다양한 기업들의 빌딩들이 위치하고 있습니다. 이에는 KMH, 에이스메디칼, 알에프텍, 웰크론 한텍, 도드람 등이 포함됩니다.
이 외에도 고덕 비즈밸리에는 다양한 시설들이 위치하고 있습니다. 이들 시설들은 고덕 비즈밸리를 지속가능한 자족도시로 만드는 데 중요한 역할을 하고 있고 준공이 완료되면 9조 5천억 원의 경제 유발 효과와 3만 8천 명의 고용 창출 효과가 있을 것으로 예상됩니다. 

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< 강동 이케아 >

현재 다들 아시는 이케아는 광명점이 있는데요. 이제 서울 강남권에도 이케아를 가깝게 이용할 수 있게 됩니다. 해당 샘터공원역세권구역에서도 무지 가깝고 서울외곽순환도로, 서울세종고속도로(지하화, 80% 공정률), 강일 IC 등 우수한 교통 인프라를 갖추고 있어 강동구 뿐 아니라 서울 및 경기 동부 지역 거주 고객들의 접근성이 우수합니다 개장은 2024년에 하반기즈음에 고덕비즈밸리에 입주할 예정이며  최초 대형 복합쇼핑몰 형태의 매장 서울 내 첫 이케아 매장으로 상징성이 있습니다. 이케아 입점과 함께 영화관, 쇼핑몰, 오피스 등이 들어설 예정으로 ‘이케아 강동점’은 국내 최초 대형 복합쇼핑몰 형태의 매장이 되며, 주차장을 포함해 연면적 5만 8711㎡ 규모로 지어지게 됩니다.​​

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<9호선 연장>​​

현재 9호선 연장은 제4차 국가철도망 구축 계획에 강동하남남양주선이라는 이름으로 확정되어 있습니다. 강동구 고덕동 샘터공원역에서 하남 미사강변도시, 한강을 거쳐 남양주 왕숙신도시까지 연장하는 것이 골자인데요. 4단계 (중앙보훈병원~샘터공원) 연장은 올해 착공이 되었고 개통 예정일은 2028년입니다. 이 구간은 중앙보훈병원역에서 고덕강일 1 지구까지의 4.12㎞ 구간에 4개 역을 신설하는 사업으로 이 사업이 완료된 후 최종적으로는 남양주 왕숙신도시를 거쳐 5단계 (샘터공원~풍양역) 계획되어 있습니다.

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< 샘터공원역세권 구역 인근 호재 요약 >​​

■ 강동구 비즈밸리 (복합업무지구)로 유입인구 4만 명 증가예정
■ 서울 최초 이케아 강동점
■ 서울~세종시  고속도로  IC 인근위치 (지하화)
■ 지하철 9호선 샘터공원역 (28년  개통예정) 도보 2분
■ 5호선 상일동역 도보거리 
■ 명문학 군 지 ( 광문고등학교, 서울컨벤션고등학교, 고덕중학교, 강덕초등학교 등 ) 및 숲세권
■ 정비사업 시급한 노후도 90%

 

< 고덕 그라시움, 아르테온 시세 >​

고덕 2-2 구역 주변에는 고덕그라시움(4,932세대, 2019년식), 고덕아르테온(4,066세대, 2020년식) 대단지 아파트가 위치하고 있는데요. 19년도에 최고가 20억을 찍고 현재 아르테온의 34평형 최근 실거래가는 16억 8,000만 원에 되었습니다.
현재 샘터공원역세권 재개발 구역은 아직은 초기 단계이지만 앞으로 너무 좋아질 최고의 입지이므로 중장기적으로 시간에 투자한다는 마음으로 자녀분들 투자처로 추천드립니다. 참고로 토지등소유자들의 개발에 대한 호응도는 아주 높아서 사업진행이 빨라질 듯합니다. 투자금은 2억 중반대가 필요합니다.

< 11월 9일 주민설명회 내용 >

정비업체 선정, 예상 감평 대지 평당 6,600만 적용, 비례율 130% 예상합니다. 현재 동의율 50% 임박하였습니다. 총 45층
조합원 33층 이상 배정 예정
정비업체: 큐리
건축설계: 공간건축
신탁사: 한국토지신탁(흑석 11 구역, 신림 1 구역 진행)


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