마포구 재개발 아현 1구역 공공재개발 선정지 구역설명에 대해

영화 기생충의 촬영지였던 마포구의 노른자땅 아현동 아현 1 구역에 대해 글을 써보려 합니다. 공공 재개발 선정지로서 토지거래허가를 받아 2년 실거주 요건을 채워야 하지만 매도인이 주택임대사업자로서 임대사업자 승계를 하고 갭투자는 가능합니다. 물론 토지거래허가를 받기 위해선 서울에 거주는 필수입니다.

목차

< 사업개요 >​

아현1구역 공공 재개발 사업은 2호선 아현역, 2,5호선 충정로역, 애오개역 등 지하철역 있는 교통 요충지로서 사업개요는 다음과 같습니다.
■ 위치: 서울특별시 마포구 아현동 699번지 일대
■ 조합원수: 약 2,100명
■ 정비 면적: 약 10만 5천㎡
■ 정비 계획: 최고 29층, 37개 동, 총 3,115 세대 예정
■ 사업 단계: 정비구역 지정 준비중
이 구역은 정비기반 시설 20,131㎡를 기부채납하고 대지 면적 (획지) 85,477㎡ 부지에 건폐율 50% 이하, 용적률 272.54%를 적용하여 지하 3층 ~ 지상 29층, 37개 동 임대 아파트 382세대를 포함하여 총 3,115세대 규모의 대단지 아파트 및 부대 복리시설을 건립할 계획입니다.
현재는 2021년 8월 서울시의 공공 재개발 2차 후보지로 선정되어 추진 중입니다.

< 입지 및 학군 >

■ 입지: 아현 1 구역은 아현역과 충정로역, 애오개역이 가까운 트리플 역세권으로 교통이 편리합니다. 또한, 연세대, 이화여대, 서강대 등 명문대학과 신촌, 명동, 여의도 등 상권과 문화시설이 인접해 있습니다.
■ 학군: 아현1구역은 염리초, 경기초, 이대부초, 홍대부초, 추계초 등 사립초가 많고, 대흥중, 마포중, 마포고, 서울여자상업고 등 중고등학교도 있습니다. 또한, 대흥역 주변에는 대형 입시학원들이 모여 있어 학업성취도가 높습니다.​

 

< 연도별 진행단계 >​

아현 1 구역은 다음과 같은 연도별 진행단계를 거쳐왔습니다.
■ 2018년: 아현 1-1, 아현 1-2 구역이 정비구역에서 해제되었으나 주민들의 요청으로 아현 1 구역으로 통합하여 재개발 사업을 추진하기 시작했습니다. 토지 등 소유자의 57.9%가 구역지정에 찬성했습니다.
■ 2019년: 구역지정을 위해 소유자 변경 및 지분 공유자 변경을 확인하기 위한 주민의견수렴을 실시했습니다. 마포구청에서는 구역지정을 위한 동의 안내문을 발송했습니다.
■ 2020년: 동의율 67.4%를 달성하여 민간 재개발을 통한 개발을 추진하고 있었으나, 사업성 및 사업속도를 높이기 위해 공공 재개발 신청을 하였습니다. 권리산정기준일을 2020년 8월 20일로 고시하고, 토지거래허가구역으로 지정하여 토지 거래를 제한하였습니다.
■ 2021년: 공공 재개발 후보지 선정에서 탈락하였으나, 재수에 성공하여 2021년 8월 26일 후보지로 선정되었습니다. 하지만 주민들과 마포구청 간에 지분쪼개기로 인한 입주권 보장 문제가 일부 발생하였습니다.
■ 2022년: 예비시행자인 LH주관으로 공공재개발 주민설명회를 개최하였습니다. 정비구역 면적은 105,609.2㎡, 총 건립 세대수는 3,115세대로 계획되었습니다.

한편 아현 1 구역 추진위원장은 "위치상 구릉지고, 조합원이 많아 사업성이 좋은 구역은 아니지만 재개발을 위해 지난 5년 간 주민들이 자발적으로 봉사활동을 해오는 등 참여도가 높다"라고 말했습니다. 준비위원회는 2024년까지 사전기획을 마치고 지구지정 동의서 등을 받아 2025년 총회를 통해 시공사를 선정할 계획입니다. 이후 사업시행인가와 관리처분인가 등을 거쳐 2028년께 이주 및 철거를 시작하겠다는 목표를 세웠습니다.

 

아현 1구역 위치 ( 출처: 아실 )

​< 공유지분과 구분등기 주택의 혼재 >​

마포구 아현동 아현 1 구역은 공유지분 인정 두고 주민·지자체 간 이견 첨예한 상황인데요. 공유지분이란 토지나 건물을 여러 명이 함께 소유하고 있는 경우, 각 소유자의 소유 비율을 말합니다. 예를 들어, A와 B가 50:50의 비율로 토지를 공유하고 있다면, A와 B는 각각 토지의 공유지분 50%씩을 가지고 있는 것입니다. 원칙은 공유지분은 분양대상 자격이 1명만 주어지는데 문제는 이러한 토지등소유자가 해당구역에 많이 존재한다는 것인데요. 앞으로 풀어나가야 할 숙제입니다. 물론 구분등기를 매수하면 온전한 입주권을 받을 수 있어 매물 가격대가 공유지분 주택에 비해 구분등기주택이 더 높게 형성이 되어 있습니다.

​< 공공재개발과 일반 민간 재개발의 차이점 >​

공공재개발과 민간재개발의 차이점은 다음과 같습니다.
■ 사업 주체: 공공재개발은 장기간 사업이 정체된 낙후구역에 한국토지주택공사 (LH)나 서울주택도시공사 (SH) 등 공공시행사가 참여하는 방식입니다. 이 방식은 민간에서 주도하는 재개발보다 주민 동의율 조건이 낮고, 용적률을 법적 상한의 120%까지 높일 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 도시계획 수권소위를 통해 인허가 절차가 빠르게 이뤄지며, 사업비와 이주비도 공공시행사의 정책자금에서 저리로 융자받을 수 있습니다. 이처럼 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)와 같은 공공기관이 사업에 참여하는 반면, 민간 재개발은 토지 등 소유자가 조합을 설립하여 직접 사업을 진행합니다.
■ 사업 속도: 공공재개발은 규제 완화와 공적 지원 등으로 통상 10년 이상 걸리는 사업 기간을 5년으로 줄일 수 있는데 반해 민간재개발은 의도치 않은 조합원들 간의 갈등, 각종 소송 등으로 사업이 장기화될 가능성이 높습니다.
■ 사업 이익: 공공 재개발로 진행할 경우 인센티브를 받아 민간에 비해 세대수가 많아지지만 임대주택 공급의무화에 따라 임대주택의 비율이 50%로 높고, 재건축 부담금도 낮아서 민간재개발보다 조합원들의 이익이 적을 수 있습니다. 반면 민간재개발은 임대주택 비율이 낮고, 재건축 부담금도 높아서 조합원들의 이익이 크게 나올 수 있습니다.
■ 사업 리스크: 공공재개발은 사업비와 이주비 등의 금융비용을 공공기관의 정책자금에서 저리로 융자받을 수 있어서 조합원들의 부담이 적고 민간재개발은 금리와 공사비 등의 급등으로 인해 분담금이 상승하고, 부동산 시장의 침체로 인해 미분양이 늘어날 수 있어서 조합원들의 부담이 큽니다.
■ 주거 공공성: 공공재개발은 저소득층에서 중산층까지 다양한 수요층에게 주택을 공급하고, 지역의 문화와 공동체를 보존하는 방식인데 반해 민간재개발은 중·대형 위주의 고가 주택을 공급이 우선일 수 있습니다.

< 공공재개발의 사전기획 >​

공공재개발 선정 후에는 서울시의 사전기획이라는 단계를 가치는데요. 사전기획에서 하는 일들은 다음과 같습니다.
■ 사업비 등 지출항목: 사업의 진행에 필요한 모든 비용을 검토합니다. 이에는 토지비, 건설비, 설계비, 감리비, 이주비, 금융비용 등이 포함될 수 있습니다.
■ 일반분양 등 수입항목: 사업의 수익을 예측합니다. 이에는 일반분양 수익, 임대 수익, 상가분양 수익 등이 포함될 수 있습니다.
■ 대략적인 조합원 분담금 산정: 조합원들이 부담해야 할 비용을 산정합니다.
■ 관리처분기준: 법령, 조례, 정관, 관리처분계획의 적합성을 검증합니다.
■ 분쟁/소송 등 예방: 사업과 관련된 가능한 분쟁이나 소송을 예방하고, 이로 인한 비용을 절감하기 위한 방안을 검토합니다.
이러한 검증 과정은 공공재개발의 사업의 원활한 진행을 돕고, 사업 참여자들의 이해관계를 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 서울시의 사전기획이 완료된 후에는 정비구역 지정, 추진위원회 설립, 조합설립 등 일반 재개발 사업 단계랑 비슷하게 진행을 하게 되는데요. 한편 아현 1 구역은 이미 재개발 추진위원회는 주민의 과반수 동의를 받아 구성되어 있습니다. 

 

< 토지거래허가구역 내 갭투자 방법 >​

아현 1 구역은 2021년 8월 26일 공공 재개발 후보지로 선정되었는데요. 후보지로 선정된 이후부터 토지거래허가구역으로 지정되어 일정 규모 이상의 토지, 주택, 상가 등을 거래할 때 실거주 또는 운영목적으로 마포구청의 허가를 받아야 합니다. 만약 허가를 받지 않고 거래하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우 법적인 처벌을 받을 수 있습니다. 아현 1 구역의 토지거래허가구역 지정 기간은 2022년 8월 31일부터 2023년 8월 30일까지로 서 한 번 더 연장이 되었습니다. 허가를 받기 위해서는 실거주 또는 운영 목적이어야 하며, 주거지역에서는 6㎡ 초과, 사업지역에서는 15㎡ 초과되는 부동산 거래에 적용됩니다. 이처럼 공공재개발이나 신속통합기획 선정지 혹은 서울시 최종 심사에서 떨어진 구역이라도 토지거래허가구역으로 묶이게 되는데요. 원칙은 매매가 전부 준비하여 2년 실거주가 필요하지만 갭투자가 가능한 방법이 있습니다.

<주택의 경우>​

■ 무주택자
■ 매수하면서 실거주 2년
■ 2년 실거주 완료 후 임대 놓을 수 있음
■ 주택임대사업자 등록 후 임대목적으로 허가

**임대목적으로 허가받는 건 지자체(해당구)마다 다름​

<근생의 경우>​

매수하면서 실제로 사업을 하는 목적으로 허가를 받아야 합니다. 이처럼 주택임대사업자라 하더라도 허가를 받아야 하며, 매매계약 등 체결 전에는 반드시 해당 자치구, 시청 등에 문의하여 확인 후 거래를 진행해야 합니다.
 현재 아현 1 구역의 인근 아파트 시세는 공덕자이 ( 2015년식, 1,164세대)의 최근 실거래가는 84m²가 16억, 서울역 센트럴자이(2017년식, 1,341세대)는 15억 6,750만입니다.