은평구 재개발 불광5구역 진행과정 및 투자관점

서울에는 많은 재개발 구역이 있습니다. 모아타운, 신속통합 재개발, 역세권도시정비형재개발, 공공 재개발 등 많은 개발의 유형이 있지만 그중에서도 가장 일반적인 민간 재개발 형식으로 진행 중인 은평구 재개발 불광 5 구역에 대해 소개 및 구역장점, 입지소개를 하도록 하겠습니다.

불광5구역 위치

불광 5 구역 현재단계 및 소개

불광 5 구역은 서울시 은평구 불광동 238번지 일대에 위치한 정비구역 면적 117,919㎡ 규모의 재개발 사업입니다. 이 지역은 제2종 일반주거지역으로 분류되어 있으며, 정비 기반 시설 18,519㎡를 기부채납하고 대지면적 95,042㎡ 부지에 건폐율 19.56% 용적률 235.01%를 적용하여 지하 3층 ~ 지상 24층, 32개 동 임대 아파트 375 세대를 포함하여, 총 2,387 세대 규모의 대단지 아파트 및 복리 부대시설을 건립할 계획입니다. 이중 약 505세대가 일반에 공급될 예정으로 단지 명은 '북한산 자이 더 프레스티지’로 예정되어 있습니다.
불광 5 구역은 2008년 12월 18일 정비구역지정 되어 2010년 12월 19일 조합설립인가를 득. 얼마 전 조합원 분양신청을 마치고 관리처분인가를 준비 중에 있습니다. 관치가 나면 2024년 하반기 이주 및 철거, 2026년 착공 및 일반 분양, 2028~9년 입주를 목표로 하고 있습니다.  불광 5 구역의 예상 조합원 평균 분양가는 전용 59㎡는 약 5억 5,300만 원, 전용 84㎡는 약 6억 9,500만 원, 전용 104㎡는 8억 700만 원으로 예상됩니다. 

 

 구역 특 장점 및 지리적 호재 

지하철 3,6호선 더블역세권 불광역 도보거리가 제일 큰 장점입니다. 인접한 연신내역 GTX-A가 24년 개통예정이라 강남으로 이동하기도 쉽고 신분당선 연장 호재가 있는 독바위역과도 불과 5분~10분 거리 사이입니다. 롯데몰 NC백화점, 은평성모병원, 스타필드와도 가깝고 서울혁신파크라고 불리는 불광동 238번지 일대에 연면적 기준으로 강남구 삼성동 코엑스 (46만㎡) 보다 큰 50만㎡ 규모의 시설을 조성할 계획입니다. 학군은 불광초를 품고 있으며 이밖에 수리초, 연신중, 불광중, 동명여고, 예일여고 등이 근접해 있습니다. 불광 5 구역은 추가분담금이 100% 입주 시 납부조건이라 조합원들의 부담이 덜 합니다. 또한 스카이워크 및 마감재 고급화, 스카이 시네마, 북카페, 북한산 조망이 가능한 스카이라운지 등 특화설계가 적용될 예정입니다. 

 

투자금액 및 총평

 

현재 59A㎡ 매물은 최소 4억 이상 하며 프리미엄은 3억 아래로는 없습니다. 84㎡신청물건은 매매가 최소 4억 중반에 프리미엄은 3억 정도 합니다. 은평구도 이제 비규제지역이라 관리처분인가가 나도 전매는 가능합니다. 재개발은 단계가 거듭될수록 시세가 오릅니다. 시간에 투자를 하는 것으로 불광 5 구역은 거의 막바지 단계에 이르러서 이제 관리처분, 이주, 철거, 착공, 준공만 남았습니다. 교통 및 지리적 입지가 훌륭한 곳, 2400여 세대가 넘은 GS자이로 볼 때 투자처로는 추천드리고 싶습니다.