부동산 신탁등기 계약시 주의점과 피해사례

부동산계약에 있어 신탁등기가 기입이 주택 등기사항전부증명서를 종종 볼 때가 있습니다. 이때 주의할 점과 어떻게 계약을 진행을 해야 하는지에 대해 알아보고자 합니다. 

 

부동산 신탁등기란

부동산 등기부등본에 기입되는 등기로서 해당 부동산이 신탁재산( 위탁자가 대출금 이자 및 대출금 상환을 하지 못할 경우 신탁회사가 해당 주택을 처분할 수 있는 권한을 가진 자)에 속한다는 것을 공시하는 등기입니다.  위탁자(대출이용을 위해 소유권을 신탁회사에 맡긴 자)와 수탁자 둘 사이에서 신탁계약을 체결하지만 부동산을 수익화하는 과정에서 제삼자가 관계되는 일이 발생하기도 합니다. 이때 위탁자나 수탁자가 해당 부동산이 일반 재산이 아니라 신탁재산이라는 이유로 제삼자에게 대항하기 위해서는 등기부에 [신탁]이라는 내용을 기입해야 합니다.   신탁등기가 된 주택을 전세를 얻을경우에는 임대차계약은 신탁회사와 하는 것이 원칙입니다. 위탁자가 신탁등기 후에 직접 신탁부동산을 임대하는 경우에는 수탁자(신탁회사)와 직접 계약을 체결하거나 수탁자의 승낙을 얻어 그 신탁회사에 보증금을 지급해야 임대차계약의 효력이 있습니다.

 

 

 

계약절차

부동산 매매 또는 임대차계약전에는 신탁원부를 꼭 발급해야 합니다.  발급은 등기소나 등기국에서 가능합니다. 신청할 때는 부동산 등기사항증명서 발급신청서에 신탁원부를 체크하고 주소와 신탁원부 번호를 기재해야 합니다. 인터넷으로는 발급받을 수 없고, 예약만 할 수 있습니다. 직접 방문하는 경우 법원의 등기과에서 담당 창구로 가시면 됩니다. 지역에 따라 명칭이나 창구가 살짝 다를 수도 있는데, 그곳에서 문의를 하시면 자세하게 안내를 해 줍니다. 번호표를 뽑고 내 차례가 오면, 신탁원부 발급 때문에 왔다고 하세요. 그러면 신청서를 하나 내어줄 겁니다. 건네받은 신청서에 체크 또는 기재를 하고 제출합니다. 다른 지역은 양식이 다를 수도 있고, 간혹 이름과 전화번호를 요구하는 경우도 있다고 하는군요. 신청서를 제출하고 5~10분 정도 기다리면 발급이 완료됩니다. 그리고 1000원에서 2000원 사이의 수수료를 지불하면, 해당 서류들을 모두 받게 됩니다. 신탁원부를 발급받으면 임대차계약 체결권자가 누구에게 있는지 확인하시고 그 권한자와 직접 임대차계약을 해야 하며, 위탁자가 이미 이용하고 있는 대출 금액이 얼마인지도 확인해야 합니다. 참고로 임차 주택의 신탁 등기는 대부분 부동산 담보 신탁인 경우가 많습니다. 부동산 담보 신탁은 위탁자가 부동산의 관리 및 처분을 신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발급하여 이를 담보로 금융기관에서 대출을 받는 제도입니다. 이 경우 위탁자가 이용하고 있는 대출금은 등기부 등본에 표시되지 않아 신탁원부에서 확인해야 합니다. 

 

주의사항

신탁등기가 된 부동산의 경우, 임대차 계약은 신탁회사와 하는 것이 원칙입니다  신탁등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인인 경우에는 보증금을 안전하게 지키는 데 아무런 문제가 되지 않지만, 신탁등기가 된 이후에 신탁회사가 아닌 원래 소유자와 임의로 임대차계약을 하는 경우 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 수도 있습니다. 신탁회사마다 신탁원부의 내용이 다를 수 있고, 위탁자가 대출금을 이용하기 위해 신탁하였기에 일반 임대차계약보다 위험한 변수가 많을 수 있어 부득이 계약할 경우 법률 전문가를 통해 신탁원부를 확인하시고 임대차 계약에 신중하시기 바랍니다. 또한 신탁등기된 주택은 전세금 반환보증보험 및 전세자금대출 이용이 어려울 수 있으니, 반드시 부동산 계약하기 전 보증보험 회사 및 은행에 문의해 보시기 바랍니다.

 

피해사례

홍길동 씨는 신탁등기 되어 있는 다세대 주택을 계약할 당시, 신탁등기가 무엇인지도 모르고 위탁자와 임대차계약을 체결하여 전입신고와 확정일자를 받고 거주하고 있었습니다. 하지만 거주하는 동안 해당 주택이 신탁재산의 처분으로 경공매가 진행되어 세입자가 배당신청을 하였으나 배당신청이 인정되지 않아서 전세 보증금을 회수하지 못하였습니다. 그 이유는 신탁원부의 내용에는 위탁자에게 임대차계약 체결 권한이 없었는데, 권한이 없는 위탁자와 계약한 세입자의 전입신고와 확정일자 효력은 인정되지 않았기 때문입니다.  또한  부동산담보신탁 피해 사례가 있습니다. 예를 들어, 서울시 소재 나 홀로 아파트에서 발생한 전세사기 의심 피해 사건의 핵심은 바로 '부동산담보신탁’이었습니다  이 경우, 위탁자가 무단으로 아파트를 임대하는 의혹이 있었습니다. 또한, 부동산신탁 상태에서 임대차계약을 체결할 경우 위탁자 (임대인)는 신탁사의 사전 승낙을 받아야 합니다. 하지만, 일부 세입자들은 "신탁 등기돼 있는 사실을 고지받지 못했다"라고 주장하며 법인 대표를 사기혐의로 고소한 경우도 있습니다. 이러한 경우에는 세입자들이 보증금 미반환 우려가 크므로 임차인들도 계약 시 엄밀한 고려가 필요합니다.