부동산 역전세의 뜻과 실제사례 및 주의사항

임대차보호 3 법 중 계약갱신청구권이 있습니다. 세입자가 임대차 기간 동안 1회에 한하여 집주인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말하는데 이는 세입자가 현행 2년에서 4년 (2+2)으로 계약 연장을 보장받게 되었습니다. 최근 전세시장의 최대 위험으로 떠오른 ‘역전세’ 현상을 완화하는 데 기여한 것으로 나타났습니다. 하지만  부동산경기의 하락으로 갭투자한 임대인입장에서는 집값도 내려가면서 동시에 매수했을 때의 전세보증금이 과거보다 많이 내려가 이를 변제해 줄 수 있는 능력이 없어져서 사회적 문제로 대두되고 있습니다.

역전세의 뜻

역전세는 ‘전세’ 제도를 가진 우리나라에서 부동산 가격이 하락하게 될 경우 나타나는 특이한 현상입니다. 이는 집주인이 세입자에게 당장은 전세금을 돌려줄 수 없어, 일정기간 계약을 연장하는 조건으로 일정 금액을 지급하는 것을 의미합니다.
최근 전세 시장에서는 역전세 현상이 나타나고 있습니다. 금리 인상으로 인해 집값이 하락하면서 전세가도 크게 하락하고 있고 이로 인해 전세 피해자들은 보증금을 반환받지 못하고 경제적 어려움을 겪고 있습니다. 전세대출을 통해 전세금을 조달한 임차인들은 상환 압박을 받게 되는 위험이 있습니다. 임대인은 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있으며, 임차인들의 신뢰를 잃을 수 있습니다. 역전세 현상은 전세 시장의 위기를 야기하고 있으며, 정부와 관련 기관은 신속하고 효과적인 대책을 마련해야 합니다. 전세 시장의 안정화를 위해 전세제도의 개선과 보증금 반환을 보호하는 제도 마련이 필요합니다.

실제 사례

  역전세는 계약하던 때보다 전세 만기가 되었을 때 전세 보증금의 가격이 하락하는 것을 말합니다 이는 전세 시장의 위기를 야기하고 있습니다. 예를 들어, 서울 송파구의 한 아파트에서 전용면적 59㎡의 전셋값은 8억 원으로 2년 전보다 20% 떨어졌습니다. 계약이 끝난 집주인들은 기존 세입자를 붙잡으려고 은행 빚을 내 보증금 일부를 되돌려주거나 하락한 전셋값만큼 매달 현금을 주기도 합니다. 이른바 '역월세’입니다. 또한 앞으로  1년 내 계약만료 전세보증금의 합계가 300조에 이르러 보증금을 반환하지 못하는 집주인이 더더욱 늘어날 전망입니다.  이러한 현상은 전세 시장의 위기를 야기하고 있으며, 정부와 관련 기관은 신속하고 효과적인 대책을 마련해야 합니다. 전세 시장의 안정화를 위해 전세제도의 개선과 보증금 반환을 보호하는 제도 마련이 필요합니다. 

부동산 거래 시 주의사항

. HUG 등 전세금 보증보험 가입은 필수이며 계약 시 내 전세금이 공동주택가격의 126% 안에 들어오는지 여부가 중요합니다. 22년 까지는 공주가의 150%까지 안심전세 대출 및 보증보험가입이 가능하였지만 이제는 공시가의 140%의 90% = 즉 126%까지 가능합니다. 물론 임대사업자 혹은 HUG에서 보증하는 감정평가기관에서 발행한 감평가 내에서는 그 이상금액을 인정하기도 합니다. 결코 적지 않은 전세금을 집주인에게 맡기는 게(?) 꺼려지신다면 소유자의 지방세나 국세 납입증명서를 요구하거나 등기부등본상의 선순위 채권최고액이 있는지도 확인합니다. 하지만 제일 중요한 건 발품, 손품을 많이 팔아 해당 물건 주변의 비슷한 크기, 구조, 방개수, 연식의 물건을 파악하여 실제 거래되는 전세보증금을 확인하는 게 중요합니다. 만약에 실거래 전세가보다 많이 높은 경우 계약을 자제하는 것을 추천드립니다.  아래에 있는 전세임대포털 사이트에 들어가시면 많은 정보와 주의사항이 있습니다. 

 

https://jeonse.lh.or.kr

전세보증금 반환방법

보통 전세금 반환방법에는 대표적으로 지급명령, 내용증명, 임차권등기명령, 전세보증금반환청구소송이 있지만, 이 중에서 가장 확실하게 반환받는 방법은 소송입니다.

1. 내용증명 또는 문자를 보내 돌려달라고 의사표시
2. 임차권 등기 명령 신청 ( 임차인이 임대차 목적물 소재지 관할 법원에 임차권 등기명령 신청서를 접수하여 신청하는 것입니다. 그럼 등기촉탁이 이루어져 등기사항전부증명서에 기입이 되므로  현재 주인은 재산권 행사에 있어 많은 지장에 있게 됩니다. ) 
3. 보증금 반환 청구 소송 제기 ( 전세금 반환 소송은 임대인이 전세금을 반환하지 않을 때 임차인이 재판을 통해 전세금을 돌려받기 위한 소송입니다. 승소하게 되면 임대인의 재산을 강제집행하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이러한 이유로 전세금 반환을 위해 소송이 필요합니다.)