용산구 한남동 재개발 전반적인 설명과 한남뉴타운 투자 소견

서울의 중심 격인 용산에서는 현재 재개발을 추진 중에 있거나 현재 뉴타운으로 진행 중인 곳들 중 많은 곳들이 있습니다.  또한  용산 한강로 3가 40-1 일대의 용산국제업무지구, 용산메타밸리, 용산민족공원 조성 등 굵직한 사업들이 추진되고 있습니다.  앞으로 대세가 될 용산구 재개발 한남뉴타운에 대해 알아보려고 합니다. 

현대 디에이치 더 로얄 외관 디자인이 참 멋집니다.

 

용산구 재개발 한남뉴타운 구역별 특징과 진행단계

한남뉴타운은 서울 용산구 한남·보광·이태원·동빙고동 일대 111만 205㎡를 재개발하는 사업으로, 지금으로부터 20여 년 전인 2003년 뉴타운으로 지정되었고 총 1 구역부터 5 구역까지 있습니다. 각 구역별 특징으로는 한남 1 구역은 한남뉴타운 중에서 2017년 정비구역에서 해제된 지역입니다. 공공재개발을 추진했다가 최종 미선정되어 현재는 토지거래허가구역으로 묶여있습니다. 한남 2 구역은 지하 6층~지상 14층, 30개 동 아파트 및 복리시설이 들어설 예정이며, 분양 물량은 1299 가구, 임대 물량은 238 가구입니다. 총 사업비 규모는 9486억 원으로 추정됩니다. 2021년 11월  사업시행인가가 완료되었고 대우건설이 시공권을 따냈습니다. 한남 3 구역은 4 구역과 함께 서울 용산구 한남동 일대에 위치한 재개발 구역입니다. 2019년 3월 사업시행계획 인가 후 최근 관리처분인가가 확정되었습니다. 이 지역은 지하 6층~지상 22층, 97개 동, 5816 가구 (임대 876 가구 포함)와 근린생활시설을 짓는 사업으로, 공사 예정가격은 1조 8880억 원, 총사업비는 7조 원으로 역대 재개발 사업 중 가장 큰 규모입니다. 한남 4 구역에는 현재 조합설립인가 상태로  1,965세대 아파트가 최고 23층 높이로 들어서게 됩니다. 용산구 보광동 일대에 걸쳐 있는 한남 4 구역 (16만 156㎡)은 한남 재정비촉진지구 (한남뉴타운·111만 205㎡)의 총 5개 구역 중에선 마지막으로 재개발 계획이 확정된 것이며, 지난 2003년 재개발 구역으로 지정됐으나 재개발 계획이 높이 제한 등으로 서울시 심의를 통과하지 못하면서 사업이 지연됐다고 합니다. 한남 5 구역은 조합설립인가 상태로  현재 2359 가구 규모로 추진 중이며 사업시행인가를 준비 중에 있습니다. 

용산 미래의 입지 

1. 용산 국제업무지구

용산 정비창 부지에 국제기구, 대기업 본사 등 국제 업무기능 및 비즈니스 지원을 목표로 전체 연면적 30% 이상을 정보통신, 소프트웨어 등 신산업 용도로 쓰도록 의무하 하는 대신 공공기여 비율을 약 27%에서 약 18% 수준으로 경감하고 현재 일반 상업지역 용적률 기준이 800%이지만, 혁신적인 디자인의 건물을 짓거나 개방형 녹지 조성 시 용적률을 1000% 이상으로 올려서 최고 50층 안팎의 건물을 지을 수 있도록 할 예정입니다. 

2. 용산 민족공원

연 면적 약 303만 평 규모로 여의도 공원보다 크고 미국 뉴욕의 센트럴 파크보다는 작은 규모로 롯데월드의 약 23배 달하는 크기로 국내 유일의 도시 내 제1호 국가공원으로 탄생할 계획입니다. 사업기간은 2030년까지입니다. 

3. 용산 메타벨리

1990년대 컴퓨터·부품의 성지였던 서울 용산전자상가 용산국제업무지구와 연계하여 일대가 아시아의 실리콘밸리 격인 아시아의 실리콘밸리 ‘용산 메타밸리’로 탈바꿈합니다. 이 지역에는 인공지능(AI)과 빅데이터 기반의 정보통신(ICT) 신산업을 유치하고 녹지율을 50% 조성 및 저층부 연결을 통해 열린 네트워크 공간으로 조성이 될 예정입니다.  또한 직주혼합 도시 실현을 위한 창업지원주택 등 도심형 복합주거 공급예정입니다. 

 

프리미엄과 실제 필요자금 그리고 투자소견

현재 한남1구역은 토지거래허가구역이라 거래가 쉽지 않고, 한남 3 구역은 관리처분인가로 인해 전매제한이 있어 매수도 이제 힘듭니다. 한남 2,4,5 구역이 투자로서 접근할 수 있는데 한남 2 구역은 대지 9평 정도의 주택이 매매가 13억에 형성이 되어 있고 예상 프리미엄은 6~7억 수준에 형성이 되어 있습니다. 2 구역 도로부지 ( 105㎡ )도 매매가 12억 초반에 나와있으며 한남 4 구역은 추후 대형평형 신청이 가능한  대지 38평의 단독주택이 27억 , 예상 프리미엄은 4~5억에 나와 있습니다. 물론 덩어리가 커서 프리미엄이 낮게 보일 수는 있습니다만 , 보통 한남뉴타운을 투자로서 접근한다면 일부 대출을 받더라도 10억 내외의 최소 자금이 필요합니다. 앞으로 용산국제업무지구, 용산메타벨리, 용산 민족공원 등 용산의 호재가 넘쳐납니다. 아직 강남 3구와 용산은 규제지역으로 5년 재당첨제한과 전매제한, 취득세도 비규제지역과는 다르니 매수하실 때는 잘 유념해서 투자하시길 바랍니다.