상계동 재개발 전반적인 설명과 상계뉴타운 투자 소견

서울 노원구 상계뉴타운은 서울 동북부 지역의 주거환경 개선과 지역발전에 기여할 것으로 기대되는 곳으로 1 구역부터 6 구역까지  다 완성이 된다면 9,000여 세대의 미니 신도시급의 대단지 아파트 촌으로 바뀌게 됩니다. 

상계뉴타운 상계더포레스테 조감도입니다..

상계동 재개발 상계뉴타운에 구역별 특징과 진행단계

상계 1 구역은 상계뉴타운에서 수락산 방향으로 가장 안쪽에 위치하고 있습니다. 뉴타운 해제 이후 재개발 구역으로 지정되어 시공사는 현대산업개발입니다.  재개발이 완료되면 지하 5층~지상 25층 아파트 17동 1388 가구로 탈바꿈합니다. 전체 조합원 중 약 450여 세대가 무허가주택으로 형성된 구역으로, 1970년대 정착된 철거민 이주정착촌으로 알려져 있습니다. 무허가 주택들은 1981년부터 양성화되면서 노원구청의 무허가 건축물 관리대장에 등재되었습니다. 현재는 조합원 분양신청(23년 6월 14일)을 마치고 관리처분인가를 준비 중에 있습니다. 상계 2 구역 재개발 사업도 관리처분인가를 준비 중에 있으며  10만 842㎡의 부지에 총 2,200 가구, 지하 8층~지상 25층 아파트 22개 동과 부대복리시설을 건축하는 사업입니다. 조합원분 1430 가구와 임대분 519 가구를 제외한 251 가구가 일반분양될 예정입니다. 상계 3 구역은 공공 재개발 2차 후보지로 선정되어 1885 가구로 늘려 공급하는 것을 목표로 하고 있고 서울시 사전기획 중에 있고 현재 토지거래허가구역을 묶여있어 2년 실거주가 필요합니다. 상계 4 구역 노원센트럴푸르지오는 당고개역과 상계역 사이에 위치하여 있고 이미 2020년 1월입주하여 상계뉴타운 중 가장 먼저 입주가 된 구역입니다. 상계 5 구역은  최근재정비촉진계획 변경 (안)이 조건부 가결로 통과되어, 최고 33층 2,042세대 규모의 아파트가 들어설 예정입니다.  4호선 당고개역과 인접해 있어 초역세권 단지로 위치적으로 매우 좋은 지역에 자리 잡고 있고 노원구에서 추진하는 당현천 하천복원사업과 연계하여 수변공원도 조성될 예정입니다. 상계 6 구역은 23년 7월 초 입주를 앞두고 있으며 노원 롯데캐슬 시그니처로 1,163세대가 입주예정입니다. 당고개역과 상계역 도보거리입니다.  보다 자세한 건 클린업시스템에 들어가시면 서울 각종 정비사업을 알 수 있습니다. 

미래의 교통입지

동북선은 성동구(왕십리역)에서 노원구(상계역)까지 서울 동북권을 잇는 총 연장 13.4km의 노선으로, 전 구간 지하에 건설됩니다. 상계뉴타운의 직접적인 호재이며 개통 후  16개의 정거장 중 7개는 환승 구간으로, 연결된 다른 9개의 서울 도시철도 노선을 통해 서울 주요 업무지구인 도심 (CBD), 여의도 (YBD), 강남 (GBD) 권역까지 오갈 수 있는 접근 편익을 시민들에게 제공할 수 있습니다. 현재 착공 중에 있으며 개통은 2025년~26년 보고 있습니다. 또한 4호선 남양주 진접까지 연장으로 이미 개통이 되었고 추후에 8,9호선 연장선이 남양주 왕숙신도시를 거쳐 4호선 연장선까지 치고 올라올 예정입니다. 

 8호선 연장선에 별내역이 GTX-B,  기존 창동역은 GTX-C가 있어 상계뉴타운이 있는 당고개역에서 불과 2~3 정거장만 이동하면 손쉽게 수도권광역급행철도 GTX를 이용할 수 있는 수혜지역입니다. 

프리미엄과 실제 필요자금 그리고 투자소견

현재 상계1구역 투자금은 2억 선 프리미엄은 1억 중 후반에 형성이 되어 있습니다. 2 구역은 투자금은 2억 중 반선에 프리이엄은 1억 중 반선, 3 구역은 토지거래허가구역이라 매매가 전부가 필요해서 가용자금이 3억 이상은 필요한 곳입니다,. 4 구역은 59 타입 실거래가가 7억 4000만 원에 거래가 되었고 5 구역은 무허가 실투자금은 2억 선에 형성이 되어 있습니다. 

 상계뉴타운은 1,2,5 구역 위주로 거래가 많이 되는데 위치는 5 구역이 가장 좋지만 초기단계라 시간이 많이 필요합니다. 1 구역과 2 구역 모두 관리처분인가를 준비 중에 있으므로 입주까지 비교적 적은 시간만 필요하고 추가분담금 역시 100% 입주 시 납부합니다. 분담금이 100% 입주 시 납부하니 전세를 맞춰서 납부해도 되고 이주 시 내줘야 할 전세보증금은 이주비대출이 최대 감평의 6~70%까지 나오므로 초기투자금 말고는 드는 비용이 없어 나중에 준공 후 2년 보유했다가 비과세로 시세차익 보고 매도하는 출구전략으로 추천드립니다.