임대차계약시 부동산 원상복구의 기준과 수선비부담

부동산 임대차계약 시 수선비부담은 임대인과 임차인이 상황에 따라 다르게 각각 비용을 부담해야 하는 경우가 있습니다. 일반적으로 다음과 같은 원칙을 따릅니다.

부동산 원상복구 기준 체크리스트 입니다.

부동산 원상복구와 수선비부담의 원칙

임대인은 임대주택의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있으므로, 대규모의 수선이나 건물의 주요 구성 부분에 대한 수선은 임대인이 부담해야 합니다. 임차인은 선량한 관리자로서 임대주택에 대해 일상적인 유지·관리 의무를 부담하므로, 사소한 수선이나 자신이 설치한 품목에 대한 수선은 임차인이 부담해야 합니다.
중요한 점은 임대차 계약서에 특정 수선의무의 범위를 명시하였을 경우, 그 범위 내에서는 임차인이 부담해야 합니다.
퇴거 시 원상복구는 도배, 장판 등 기본적으로 제공된 시설물을 입주 당시의 상태로 유지하는 것과 별도로 설치한 품목을 제거하고 입주 당시 상태로 복원하는 것을 말하며, 이는 임차인이 부담해야 합니다.

 

원상복구의 범위

부동산 원상복구의 범위는 임대차 계약서에 따라 다르게 정해질 수 있습니다. 일반적으로 임차인은 임대한 부동산을 임대 당시의 상태로 되돌려 놓아야 하는 원상회복의무를 부담합니다.. 그러나 원상회복의 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 합니다.
임차인이 설치한 시설은 원상복구 대상입니다. 임차인은 자신의 영업을 위해 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구 의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없습니다.
다만 임차인이 설치하지 않은 시설은 원상복구 대상이 아닙니다. 임차인이 이전 임차인에게 권리금을 지급하고 기존의 영업을 양수하였다면 이전 임차인이 설치한 시설물도 원상 복구해야 한다고 보는 경우도 있지만 , 별도의 약정이 없는 한 임차인은 그가 임차받았을 때의 상태로만 반환하면 되고 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상 복구할 의무는 없다고 보는 경우가 많습니다.  그리고 사용 중에 발생한 통상적인 시설물의 마모는 원상복구 대상이 아닙니다. 임차인은 통상적인 사용으로 생기는 상태 악화나 가치 감소에 따른 수리비용까지 부담할 필요는 없습니다.
주의할 점은 신축 건물에 첫 입주하거나 이미 원상복구 된 건물에 입주한 경우, 전체에 대해 원상복구 의무가 있습니다.
퇴거 시 원상복구는 도배, 장판 등 기본적으로 제공된 시설물을 입주 당시의 상태로 유지하는 것과 별도로 설치한 품목을 제거하고 입주 당시 상태로 복원하는 것을 말하며, 이는 임차인이 부담해야 합니다.
원상복구 의무를 명확히 하기 위해서는 계약서를 작성할 때 원상복구 의무의 범위를 구체적으로 설정하고 권리금 지급은 원상복구 의무와 별개 하는 점을 기재해 주는 것이 좋습니다.

 

주의사항

부동산 계약서에 원상복구 범위를 명시하지 않으면 임대인과 임차인 사이에 원상복구의 범위와 의무에 대한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 계약 종료 시 임차인은 상가를 임대인에게 반환하고 보증금을 반환받게 되는데, 임대인은 상가를 원래 상태로 원상복구를 해야만 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우가 있습니다. 이때 임차인은 상가를 어디서 어디까지 원상복구를 해야 하는지, 그 범위와 의무에 대해 고민스러워집니다.
원상복구 의무를 명확히 하기 위해서는 계약서를 작성할 때 원상복구 의무의 범위를 구체적으로 설정하고 권리금 지급은 원상복구 의무와 별개 하는 점을 기재해 주는 것이 좋습니다. 이렇게 특약사항에 원상복구의 범위를 명확하게 기재한다면 임대인과 임차인 서로 간의 분쟁은 길게 이어지지 않겠지만, 단순히 ‘계약 종료시 상가를 원상복구하여 반환한다’ 라고만 기재한다면 그 범위에 대해 서로간의 분쟁은 소송으로 이어지는 등 길게 이어질 수밖에 없을 것 같습니다.