신분당선 연장선에 있는 독바위역세권재개발

6호선 독바위역 초역세권인 재개발 구역입니다.

독바위역세권 재개발의 대략적인 개요

독바위역세권 재개발정비구역은 은평구 불광동 227-7번지 일대를 개발하는 사업으로 현재는 지하철 6호선 독바위역 초 역세권 4만 4258㎡로 낡은 건물들이 많아 주거환경이 열악한 지역입니다. 불광근린공원이 있어 숲세권이며 이 지역은 용적률 347.55%를 적용받아 지하 4층~지상 20층, 14개 동, 총 1,457 가구 (공공임대 522 가구 포함)가 지어질 예정입니다. 2019년 7월에는 정비구역지정고시가 되었으며 같은 해 12월에는 롯데건설이 공동사업시행자로 선정되었습니다. 토지등 소유자는 765명이며 최근 2023년 3월에는 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하였습니다. 향후 추진계획은 2024년에 사업시행인가, 2025~26년쯤에 관리처분인가를 목표로 하고 있습니다. 독바위역세권 재개발은 조합방식이 아니라 토지등 소유자 방식입니다. 간단하게 말하면 토지등소유자방식은 일반적인 재개발과 달리 토지 등 소유자 동의율 75%만 있으면 사업이 진행되는 방식으로 별도의 조합설립 없이 진행되어 따라서 조합설립에 소요되는 시간이 단축되어 빠른 사업 진행이 가능하게됩니다.

신분당선 교통호재와 GTX

신분당선 서북부 연장 사업은 용산역에서 서울역, 은평뉴타운을 거쳐 삼송에 이르는 약 18.4㎞ 수도권 간선 급행철도망 구축 사업입니다. 구체적인 노선은 용산역에서 시작하여 효창공원역, 서울역, 시청역, 경복궁역, 상명대역, 독바위역, 은평 1역 (은평뉴타운 1), 은평 2역 (은평뉴타운 2), 삼송역 (삼송 1), 신원역 (삼송 2) 순으로 이어집니다. 연장선 안에 6호선 독바위역이 계획안에 있어서 향후 강남진입뿐만 아니라 더블역세권으로 교통입지가 많이 좋아질 것입니다. 현재 신분당선 연장은 신사역까지 연장개통이 되었네요. 또한 3,6호선 연신내역과 인접해 있어 수도권 광역급행철도(GTX)의 일부인 서울 도심을 단 20분 만에 연결하는 GTX-A 노선을 이용하면 인근은  업무·상업 중심지로 크게 변모할 전망입니다.

불광동 혁신파크

불광동에 위치한 서울혁신파크는 사회적 기업, 사회 혁신가 등에게 저렴한 임대료로 공간을 제공하는 혁신 거점입니다. 서울시는 최근 은평구 불광동 혁신파크 일대 약 11만㎡ 부지를 활용하기 위한 개발계획 수립에 들어갔습니다. 이 부지는 서울 지하철 3·6호선 환승역인 불광역에 인접해 있고 면적은 삼성역 코엑스와 비슷할 정도로 엄청납니다. 총사업비는 1조 5,000억 원이며 주요 시설로는 중앙광장, 60층 랜드마크 건물, 복합문화쇼핑몰, 특화업무공간, 서울시립대학교 산하캠퍼스, 세대공존형 공공주택 등이 들어서게 되어 기대가 큰 사업입니다. 이 또한 독바위역세권 재개발 구역의 하나의 호재입니다.

투자소견

나와 있는 매물들을 보면 대지지분 10평 기준 매매가는 5억 선이며 가상 프리미엄은 2억 정도 보시면 됩니다. 초기투자금도 2억대로 진입할 수 있으며 향후 더블역세권, GTX 수혜지역, 숲세권 대단지로 탈바꿈하게 될 것으로 기대합니다.