용산 정비창 전면1구역 재개발 구역 설명 및 투자소견

아무리 작은 대지지분이나 면적을 가지고 있더라도 전 조합원들은 초고층 + 탁트인 한강조망+ 34평형이상 배정이 가능한 서울의 중심, 용산 그것도 국제업무지구 바로 옆에 용산정비창 전면1구역에 대해 알아보고자 합니다. 극초기 개발 단계도 아니고 조합은 설립된상태며 시공사는 내년 상반기 선정이 될 예정입니다.

목차

용산 정비창 부지 개발계획

용산 정비창 부지는 서울에 용산구 한강로3가 일원에 위치한 대형 개발지구로 면적은 여의도공원의 두 배, 서울광장의 40배에 달하며, 서울 한복판에 남아있는 대규모 금싸라기 땅으로 꼽힙니다. 하지만 수년간 개발이 추진되었으나 사업자의 자금난 등으로 사업이 지지부진했습니다. 그러나 최근에는 정부가 이 부지의 개발을 적극적으로 추진하고 있는데요. 앞으로 용산 정비창 부지에는 초고층 건물과 업무시설, 상업시설이 들어설 예정으로 업무공간, MICE (전시·컨벤션) 시설, 비즈니스 호텔, e-스포츠 콤플렉스 등이 들어선다고 합니다. 이러한 기본계획 작업은 서울시와 코레일, 한국토지주택공사 (LH) 등을 중심으로 진행되었으며 이번에 정부가 내놓은 계획은 과거보다 3,000가구 늘어난 8,000가구의 주택이 들어서게 되며, 일부 오피스텔을 제외하면 대부분 아파트를 짓게 됩니다.

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정비창 개발계획은 2013년 민간에 처음 개발 사업을 맡겼다가 무산된 전례가 있는 만큼, 서울시는 이번에는 공공과 민간이 몫을 나눠 개발하겠다고 설명했는데요. SH공사와 코레일이 공동사업시행자로서 약 5조 원을 투자해 부지 조성과 인프라 등을 구축하고, 민간에서 개별 부지별로 개발할 계획입니다. 서울시는 용산 정비창 부지를 '입지규제최소구역’으로 지정해 용적률 1,500%를 넘는 초고층 건물이 들어서도록 하고, 아시아의 실리콘밸리로 만드는 등 개발을 본격화 할 예정입니다. 서울시장은 '용산국제업무지구 개발구상’을 발표하고 용산정비창 부지 일대를 글로벌 기업이 모이는 '아시아의 실리콘밸리’로 조성해 일자리부터 주거, 문화생활 등이 가능한 직·주 혼합 도시로 만들겠다고 밝혔습니다.

출처: 아실

용산 국제업무지구 개발

용산국제업무지구 개발계획은 다음과 같습니다.
■ 용산국제업무지구 특별계획구역: 이 구역은 44만4600㎡에 용적률은 608%로 조례상 최대치를 적용하였으며, 최저 높이는 350m 이상, 최고 높이는 620m로 하되 향후 개발계획을 수립시 여건을 보아 추가 완화키로 하였습니다. 이렇게 해당 부지의 약 40%는 도로와 공원 등 기반시설로 활용하고, 나머지 약 60%는 국제 업무 지구와 관련된 초고층 빌딩 등이 들어설 예정입니다.
■ 대규모 중앙공원 및 선로 부지 선형공원 조성: 지상에는 대규모 중앙공원과 철도 부지 선형공원 등 녹지생태 공간을 조성해 50% 이상을 녹지로 확보할 계획입니다.
■ 교통거점 구축: 지하에는 수도권광역급행철도 (GTX), 지하철 등을 이용할 수 있는 복합환승센터를 조성하고 한강 변에 드론 택시를 비롯한 도심항공교통 (UAM) 정거장도 구축해 수도권 전역으로 연결되는 교통거점을 만들 계획입니다.
■ 용산철도병원 부지 개발: 용산철도병원 부지에 지하 6층~지상 최고 34층, 685가구짜리 주상복합건물을 조성하고 철도병원 기존 건물을 용산 역사박물관으로 리모델링하는 세부개발계획안도 이번 변경안에 반영되었습니다.
■ 종합병원 건립: 용산국제업무지구 내 대규모 종합병원 건립이 실제 추진되면 서울 부동산 시장 뿐만 아니라 병원 규모 확장을 노리는 서울과 수도권 일대 대형 병원 경쟁 등에도 여러 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

이러한 계획들은 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고, 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공이 목표로 설정되어 있습니다.

용산 정비창 전면 1구역 사업개요

용산구 한강로 재개발 정비창 전면1구역은 서울 용산구 한강로3가 40-641 일대에 위치한 재개발 사업지구입니다. 이 구역은 도시환경정비사업으로 진행되며, 정비구역 면적은 71,901㎡ (21,750평), 건축면적은 24,690㎡ (약 7,468평)에 건폐율 59%, 용적률 800% 이하, 지하 4층~지상 35층의 건물을 계획하고 있습니다.  임대주택 99세대와 토지등소유자 469명을 포함하여 총 777세대를 건립할 예정입니다. 최근에는 정비계획 변경안에 따르면 용도지역 상향을 통해 최대 용적률 863%,  총 1,313세대 ( 임대 272세대 포함 )를 마련했으며 84m²이상 비율이 85%정도, 118m², 139m²와 같은 대형평형 + 펜트하우스 등도 약 200여세대로 구성될 예정입니다. 조합원 들에게는 최우선배치를 통해 100% 한강조망, 초고층, 남향으로 영구적인 파노라마 한강조망을 설계에 담았습니다. 전면 1구역의 조합원들이 약 500여명이니 일반분양 물량도 상당히 많이 나올 것으로 사업성도 훌륭합니다.정말 용산 국제업무지구 바로 옆의 서울의 랜드마크가 될 것 같네요.

 

년도별 진행단계

용산전면1구역의 년도별 단계는 다음과 같습니다.
■ 2013년: 개발이 무산되는 우여곡절이 있었으나 용산마스터플랜 발표에 부동산 가치가 오르면서 다시 추진하게 되었습니다.
■ 2018년 4월 5일: 정비구역지정
■ 2018년 11월:  약 6개월만에 동의율 54.7%로 추진위승인을 얻었습니다.
■ 2021년: 동의율은 78.8%로 조합설립인가를 득하였고 현재 건축심의 준비로 정비계획 변경중입니다.
■ 2022년: 설계자로는 해안종합건축사사무소가 선정되었고, 가구별 광폭 테라스를 제공하고 자연공원을 통해 국제 금융도시 조망은 물론, 주거 쾌적성까지 높이며 조합원들을 20층 이상 고층부로 배치해 경관적인 자부심을 느낄 수 있게 설계안을 제시.
■ 2024년: 시공사 선정과 사업시행인가를 목표

 

교통과 특징

용산 정비창 전면1구역은 교통환경이 매우 우수한 곳으로 평가되고 있습니다. 지하철 1호선과 경의중앙선의 환승역인 용산역, 그리고 지하철 4호선인 신용산역이 인접한 초역세권 구역으로, 특히 용산역은 GTX-B 노선, 신분당선 연장선이 계획되어 있는 슈퍼 역세권이 될 예정입니다. 또한, 강변북로와 한강대교 등이 인접해 있어, 교통 접근성이 뛰어납니다. 이 외에도, 이 지역은 서울의 중심 업무지구인 강남, 여의도, 광화문을 25분 이내로 이동이 가능한 교통의 중심지에 위치해 있습니다. 
용산정비창 전면1구역은 한강변 랜드마크로 조성되며, 조합원 세대 100%에 한강조망 테라스를 제공할 계획입니다. 이렇게 설계된 단지는 용산구 일대에서 보기 드문 아파트 디자인으로 창조적이고 조형미가 독특하며, 무엇보다 한강 조망권까지 겸비한 단지로 현재까지 그 어디에서도 가질 수 없는 특화된 희귀 상품이 될 것으로 예상됩니다. 

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주변 입지

용산 정비창 전면1구역은 업무지구와 자연환경을 모두 누릴 수 있는 최적의 입지에 있는데요.
■ 용산국제업무지구: 이 지역은 좌측으로 용산국제업무지구가 바로 붙어 있습니다. 
■ 용산공원: 우측으로는 용산공원을 이용할 수 있어서 향후 대규모 공원 개발을 할 예정입니다. 
■ 이촌한강공원: 남측으로는 이촌한강공원이 인접해있습니다. 

 

투자소견 

현재 용산 정비창 전면1구역은 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다만 전 조합원의 탁트인 한강조망 뿐만 아니라 용적률이 높아 사업성도 훌륭합니다. 한남뉴타운을 투자하실 생각을 가진 분이시라면 이 곳도 고려해 보시면 좋을 것 같네요. 국제업무지구 바로 옆에 붙어 있습니다.