용산구 재개발 한남뉴타운 3구역 구역설명 및 한남3구역 평형

용산구 한남동 한남3구역에 대해 간단하게 소개해 드리자면 서울 용산구 한남동 686번지 일대에 위치하고 구역면적은 38만 6,395㎡, 건폐율 42.09%, 용적률 232.47%가 적용되어 지하6층~지상22층 높이의 197개동 5,816세대가 신축될 예정입니다. 이 중 분양주택은 총 4,940세대, 임대주택은 876세대 (16평형부터 22평형까지 4가지 타입으로 구성) 입니다.

목차

한남 3구역 년도별 진행단계 

한남3구역의 년도별 단계는 다음과 같습니다.
■ 2003년 11월: 한남뉴타운 지구지정
■ 2009년 10월 1일: 서울시 재정비촉진계획 결정으로 구역 지정이 되었습니다.
■ 2012년 9월 4일: 조합 설립.
■ 2019년 3월 29일: 사업시행계획이 인가.
■  2020년 6월: 현대건설을 최종 시공자로 선정.
■ 2021년 4월: 조합원 분양신청
■ 2023년 6월 23일: 관리처분인가 득.
■ 2023년 10월 30일: 이주개시.

평형별 세대수 및 조합원 분양가

한남3구역 조합은 최근 조합원 분양가를 주택형에 따라 3.3㎡당 4,072만~4,495만원으로 책정했는데요. 조합원 분양가는 평형별로 다음과 같습니다.
총 5,816세대중 조합원 수는 3,799명으로 차후 일반분양은 59m²로 이루어집니다. 
■ 54m²: 3세대
■ 59 m² (25평형): 약 11억 1,000만원 = 2,138세대
< 일반분양 831세대, 보류시설 40세대 포함 >
■ 84 m² (34평형): 약 14억 7,000만원 = 1,851세대
<84m²가능 최소감평 = 2,799등 ,7억 8,550만> ​
■ 118 m² (47평형): 약 19억 7,000만원 = 648세대
<118m² 가능 최소감평 948등 = 17억 6,000만> ​
■ 132 m² (53평형): 약 21억 9000만원 = 135세대
<132m² 가능 최소감평 300등 = 27억 5,812만>​
■ 141 m² (56평형): 약 22억 4000만원 = 15세대
< 141m² 최소감평 165등= 34억 3,198만>​
■ 151 m² (59평형): 약 24억 1000만원= 150세대
<151m² 최소 가능감평150등 : 35억 951만>​
참고로 한남3구역에서 47평형(118m²) 아파트를 분양받기 위한 예상 감정평가금액은 약 17.6억원(948등) 으로 추정됩니다. 이 금액은 개별 상황에 따라 달라질 수 있으며, 이 중에서 40평대 아파트를 분양받을 수 있는 조합원은 대략 948명 정도로 예상되므로  감정평가금액 순위가 948위 안에 들어야 40평대 아파트를 분양받을 수 있습니다. 향후 재분양 신청시 평형별 가능한 최소 가능감평을 알아두시면 더 높은 평수를 할지 그대로 유지할지 판단할지는 참고용으로만 활용하셨음 합니다.

정리하자면 조합원 분양가는 59㎡가 평균 10억 7,000만원, 84㎡가 약 14억 5,000만원, 151㎡가 약 24억원인데 평당가로 따져보면 59㎡는 약 4,280만원, 151㎡는 약 4,067만원으로 면적이 넓을수록 평당가가 더 저렴합니다.

 

​한남뉴타운 3구역 드디어 이주개시

지난 6월 23일자로 관리처분인가가 고시 되었는데요. 최근10월 30일 이주 개시를 시작했습니다. 2003년 11월에 한남뉴타운지구로 지정되고 약 20년 만에 이주이네요. 구역 내 이주 대상은 총 8,300여 가구로, 이 중 세입자는 6,500여 가구입니다. 대단히 규모가 큰 이주가 될 것이며 상가세입자 손실보상 절차 진행 등을 고려하면 2년 정도 소요될 전망입니다. 참고로 이주개시일로부터 6개월이내 이주시 조기이주 조합원 지원금 1,200만원을 지급한다고 하니 빠른 이주가 조합원들에게는 이득입니다.

이주비 대출

시공사인 현대건설은 기본 이주비 LTV (주택담보대출) 40% 이외에 추가 이주비 LTV 60%를 책임 조달 + 사업촉진비 5,000억 원 조건을 제시하였는데요.
 가장 조합원으로서 민감한 부분 이주비대출에 대해서는 소유주와 세대원 포함 
■ 1주택자(무주택자포함)인 경우 기본이주비 대출 LTV의 50% + 추가이주비 50% = 100%
■  다주택자 (1+1분양신청자 포함) LTV 30% + 추가이주비 60% = 90% 로 알고 계시면 되고 금리는 추가이주비의 경우 연 6.8%~6.99%(변동가능)으로 예상됩니다. 기본이주비는 약 3.6~4%라고 합니다.

 한남3구역의 장점은 추가분담금 전액을 입주후 1년후 납부 + 이주비(감평의 100%)이자도 입주시 일괄납부이므로 자금이 걱정되시는 분들은 준공후 전세를 놓으면 100% 해결이 되므로 초기투자금 이외에는 추가로 들어가는게 없고 시세차익만 누리면 됩니다. 또한 한남3구역의 예상 평균 일반분양가는 5,587만원으로 예상되니 52평 조합원 평당 4,100만원과는 1,400여만원차이가 나며 합계 7억 3,000만원의 일반분양가보다 저렴하게 분양 받는다고 보시면 됩니다.

한강 그레이트

최근 조합은 서울시의 정책방향 (한강 그레이트) 주동 일부는 한강 물결과 남산을 연상시키는 웨이브 디자인으로 디자인에 변화를 준다는 방침이고 또 한강 조망 여부에 따라 같은 단지의 동일 타입 내에서도 시세가 최대 10억원 가까이 차이가 날 정도로 한강뷰가 주택 드렌드인 점을 감안해 한강뷰 가구를 기존 1,038세대에서 2,100세대로 약 2배 가량 증가시킨다고 합니다. 물론 재정비촉진계획 변경을 위해선 전체 조합원 2/3 이상의 동의가 있어야 하고 일부 조합원들은 중대 변경으로 사업이 늘어질 것을 우려하지만 조합은 이주 및 철거를 진행하는 올해 말부터 2025년 상반기까지 약 1년 6개월에 걸쳐 재정비촉진계획 변경절차 진챙과 건축심의, 사업시행인가 변경을 병행해 추진하겠다는 방침입니다.

블럭별 테마

한남3구역은 총 7개 블럭으로 이루어져 있으며, 주거 지역존 (1~6BL, 공동주택 설계), 준주거 지역존 (7BL, 공동주택·오피스·판매시설 설계), 기반시설존 등으로 나눠, 디자인 강점이 있는 해외 설계사를 투입할 계획이고 각 블럭별로 테마를 가지고 건설될 것으로 보여, 기대감을 높이고 있습니다. 블럭별 특이점은 다음과 같습니다.

■ 1블럭: 이태원역과 제일 인접한 구역으로, 21평형와 24평형이 배치되는 구역입니다.
■ 2블럭: 한남3구역에서 제일 큰 블럭으로 다양한 평수의 세대수가 공존하는 구역입니다.
■ 3블럭: 20평대와 30평대가 같이 건설되는 구역입니다.
■ 4블럭: 한남대교를 넘어오자마자 보이는 블럭으로, 30평형대, 40평형대, 50평형대가 포진하고 있습니다.
■ 5블럭: 한강변에 초인접하고 있으며, 앞쪽 동 같은 경우는 20평대가 쭈르륵 있다보니 많은 수요가 예상됩니다.
■ 6블럭: 강변북로와 인접하여 이곳 또한 교통이 좋고 젊은 층의 수요가 기대되는 구역입니다.
■ 7블럭: 현대백화점이 들어오는 구역으로 디에이치 한남의 랜드마크 단지가 조성될 예정입니다.
한남뉴타운 3구역은 사업비만 3조원이 넘는 역대 최대 규모의 재개발 사업지로, 용산구의 도시 미래상을 제시할 것으로 기대되고 블럭별 특화설계를 통해 서울을 대표하는 최고명품 단지로 거듭나게 될 것입니다.

시공사 조건

현대건설의 프리미엄 브랜드인 '디에이치’는 다음과 같은 조건을 제시했습니다.
■ 사업촉진비 5,000억 원과 ‘분담금 입주 1년 후 100% 납부’ 등의 조건.
■ 환급금이 발생하면 일반분양 계약 시 해당 금액의 50%를 선지급.
■ 기본 이주비 LTV (주택담보대출) 40% 이외에 추가 이주비 LTV 60%를 책임 조달.
■ 상가 미분양시 100% 대물변제로 받겠다는 제안
■ 현대백화점 입점제안.​​

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한남3구역의 건축설계 세계적인 MVRDV

MVRDV는 1993년 설립된 글로벌 건축 디자인·설계사로, 네덜란드 로테르담에서 시작해 상하이, 파리, 베를린, 뉴욕 등에 오피스를 두고 있습니다. MVRDV는 법규, 경제성, 환경적 요구 사항 등 모든 정보를 데이터베이스화해 건물을 짓는 ‘데이터스케이프’ (Datascape)라는 협업시스템을 이용하여 지속 가능하고 자연 친화적인 건축물을 선보이는 것으로 알려져 있고 대표작들로는 로테르담의 ‘마켓 홀’ (전통시장·슈퍼마켓·공동주택 복합화), ‘더 밸리’ (개별 외부 테라스 설치한 공동주택) 등이 있으며, 이들 작품은 지난 2월 서울시에서 발표한 '서울 도시·건축디자인 혁신’에 참고 사례로 수록되었습니다. 국내에서는 ‘서울로7017’, ‘안양예술공원 전망대’, ‘영종도 파라다이스시티’ 등의 설계에 참여한 바 있습니다.

현재 MVRDV는 한남3구역 재정비 프로젝트를 위해 현대건설과 협력하고 있으며, MVRDV는 '기반시설존’에 해당하는 한남동에서 한강을 연결하는 브릿지데크, 전망대·공원, 나들목, 한강변 주거동 등의 설계를 맡았습니다. 이번 프로젝트가 완공되면 이태원-남산-한강으로 이어지는 지역의 경관이 창의적으로 변모돼, 도시 이미지 개선과 가치 향상에 도움이 될 것으로 기대됩니다. MVRDV의 위니 마스 대표는 “서울에서 한강과 남산이라는 핵심 자연환경을 품고 있는 ‘한남3재정비촉진구역’의 정비기반시설 디자인 작업에 참여할 수 있어 기쁘다”며 “최근 서울시가 발표한 ‘그레이트 한강’ 프로젝트에 관심이 높은 만큼 한강과 접한 재개발사업지의 워터프런트 사업을 MVRDV만의 스타일로 풀어내겠다”고 밝혔습니다.​

 

​한남뉴타운 3구역 전매가능 조건 

투기과열지구로 지정된 재개발 구역의 경우에는 2018년 1월 24일 이후에 사업시행인가를 신청한 경우 관리처분계획 인가 후에는 전매가 제한되지만 대표적으로 전매가 가능한 경우는 다음과 같습니다.
■ 세대원의 근무상 또는 생업 상의 사정이나 질병의 치료, 취학, 결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시, 광역시 등으로 이전하는 경우 
■ 상속으로 취득한 주택으로 세대원이 모두 이전하는 경우
■ 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 10년이상 소유,  5년이상 거주
이와같이 상속·이혼 등 특별한 예외 상황을 제외하고는 매매는 물론 증여 등을 통해 소유권을 이전 받는 사람은 조합원이 될 수 없는데요. 위 특수한 경우를 제외하고는 관리처분인가 이후로 한남 3구역에 물건을 취득한 사람은 현금청산 대상자가 됩니다. 그만큼 매물이 귀한 구역이 되었습니다.

 

대체주택 비과세 특례

관리처분 입주권 상태기 된 한남뉴타운 3구역은 종전주택을 비과세를 받는 기간이 최대 6~7년동안 길게 가지고 갈 수 있습니다. 소득세법 시행령 156조의2 제5항 제2호를 보면 종전주택과 조합원 입주권을 보유한 경우 1세대 1주택의 특례를 적용합니다. 이는 1주택을 보유한 경우, 해당 주택에 입주한 가족 중 한 명이 추가적으로 주택을 구입할 경우, 구입한 주택에 대한 양도소득세를 비과세로 적용하는 제도로서 1주택을 보유한 자가 조합원 입주권을 새로 취득하게 되었을 때 양도하는 종전 주택에 대한 양도소득세가 비과세로 적용되는 경우 노량진뉴타운이 준공되고 3년이내 입주 + 전 세대원이 1년이상 거주하면 입주권을 보유한상태에서 종전주택은 온전히 비과세로 받을 수 있는제도 입니다. 잘 활용을 하면 절세효과를 톡톡히 받을 수 있습니다.