은평구 재개발 불광5구역 현재단계와 투자로서의 접근

불광5구역 위치입니다.

목차

불광 5 구역의 개요

은평구 재개발 불광 5 구역은 불광동 238번지 일원에 정비구역 면적이 117,939㎡ (35,676평)이며, 정비기반 시설 면적은 18,519㎡ (약 5,602평)입니다. 건축면적은 18,591㎡ (약 562평)이며, 건폐율은 19.6%, 용적률은 235%입니다. 지하 3층에서 지상 최고 24층까지 총 32개 동으로 구성되어 있고 이중 임대주택은 374세대이며 (임대주택 비율은 15.65%), 조합원은 1,512세대로 총 2,387세대가 GS건설에서 건립될 예정입니다. 아파트명은 북한산 자이 더 프레스티지입니다. 

진행단계

불광5구역 재개발사업의 추진현황은 다음과 같습니다.
▶ 2005년 2월 5일: 추진위원회 승인
▶ 2008년 12월 18일: 정비구역지정
▶ 2010년 11월 19일: 조합설립인가
▶ 2012년 7월 26일: 정비구역 (변경) 지정 고시
▶ 2016년 6월29일: 조합설립변경인가
▶ 2018년 2월8일: 정비구역 (변경) 지정 고시
▶ 2021년 9월23일: 사업시행계획인가 고시

▶ 2022년 GS건설 시공사 선정 

▶ 2023년 1월 조합원분양신청 완료
▶ 현재 관리처분인가 준비중

대략적인 조합원 분양가 

불광 5 구역의 조합원 평균 분양가는 전용 59㎡는 약 5억 6,228만 원이며, 전용 84㎡는 약 7억 477만 원입니다. 예상 일반 평균 분양가는 전용59㎡는 약 6억 4,633만 원이며, 전용84㎡는 약 8억 1,007만 원으로 추정됩니다. 또한 추가분담금은 100% 준공 입주 시 일괄 정산하는 장점이 있으며 이주비 40%는 무이자입니다. 

호재 ( 불광혁신파크 )

불광 5 구역은 3·6호선 더블 역세권인 불광역, 6호선 독바위역을 이용할 수 있다는 교통 편의가 장점으로 꼽힙니다. 또한 불광초등학교, 불광중학교, 수리초등학교, 예일여자고등학교 등 인근에 학교도 많고 북한산국립공원, 불광근린공원 등이 있어 숲세권으로 불리기도 합니다. 또한 서울혁신파크는 서울시가 가진 활용가능한 시유지 중 규모가 가장 큰 공간자산으로, 3·6호선 불광역 바로 인근에 위치하고 있는데요. 이 부지는 원래 국립보건원 부지로 활용되다가 2006년 보건원 이전 후 서울시가 무분별한 난개발 억제를 목적으로 매입했고 이에 서울시는 은평구 불광동 혁신파크 일대 약 5만 3,500㎡ 부지를 활용하기 위한 개발계획 수립에 들어갔습니다. 서울혁신파크 부지 개발 발표는 불광동·녹번동·대조동·갈현동 등에 있어 역대급 개발 호재입니다. 이렇다 할 고층 오피스 건물도 없는 지역에 60층 높이의 건물이 들어서고 산업 클러스터, 주거단지, 대규모 복합쇼핑몰 등이 조성될 예정입니다.

투자로서의 조언

현재 불광5구역은 대부분의 조합원이 84 타입을 가지고 갈 수는 있지만 전환다세대 물건이 많은 편이라 84타입을 안정적으로 확보하려면 원빌라 매물을 투자하는 게 바람직합니다. 이미 조합원분양신청을 마친 구역이지만 관리처분인가 직전 공람 시 최종 확정되기 때문입니다. 84를 갈 수 있는 원빌라는 투자금 4억 중 반대 프리미엄은 3억 중반, 총투자금은 10억 초 중반이고 1순위를 84를 신청했지만 불확실성이 있는 전환다세대물건은 59 타입을 갈 확률이 있으므로 프리미엄은 2억 후반대로 형성이 되어 있습니다.