은평구 대조동 재개발 총정리, 대조1구역 및 대조동 모아타운, 역세권재개발

 

은평구 대조동에는 흔히 말하는 각 개발방식이 다 다른 정비사업이 추진 중에 있는데요. 대표적으로 대조 1 구역은 일반 재개발사업으로 현재 착공이 들어갔고 이외 대조동 모아타운 선정지도 있으며 초기이지만 대조동 구산역세권 재개발,  역촌역세권 재개발도 추진 중에 있습니다. 이 네 개의 사업들은 모두 사진에서 보시다시피 연신내역, 불광역, 구산역, 역촌역 사각형 안에 한 군데로 모여 있어 오늘은 각 정비사업의 특징에 대해 알아보겠습니다. 

목차

구산역세권재재개발 대조동 구역도

< 대조1구역 재개발 >​

■ 위치: 은평구 대조동 88번지 일대
■ 면적: 총 11만 1,665㎡ 부지에 지하 4층~지상 25층, 28개 동의 공동주택 2,451 가구 (임대 368 가구 포함)와 부대복리시설을 신축하는 사업으로 현재 착공 중에 있습니다.
■ 토지등 소유자수: 1,573명, 조합원 수: 1,471명
■ 일반분양 물량은 전용 51m² 84세대, 59m² 311세대 등 총 483세대로 구성
■ 이곳은 3호선과 6호선이 다니는 불광역 역세권에 위치해 있으며, 주변에는 서울혁신파크 부지, 하나로마트, 이마트, 롯데몰, 스타필드, 성모병원 등 다양한 편의시설이 있습니다.
■ 현재 84m²기준 프리미엄 시세 4억선에 형성이 되어 있습니다.

 

< 대조1구역 연도별 진행 단계 >​

■ 2004년 6월 25일: 정비기본계획 수립
■ 2005년 4월 27일: 추진위원회 승인
■ 2009년 5월 7일: 정비구역지정 고시
■ 2011년 12월 1일: 조합설립인가
■ 2017년 1월 26일: 사업시행계획인가
■ 2019년 5월 23일: 관리처분계획인가
■ 2020년 10월 22일: 사업시행계획 (변경) 인가
■ 2022년 9월 21일: 착공신고 처리
■ 2023년 11월 13일 (12일간): 조합원 분양계약 체결기간 ( 10, 30, 60%)

 

< 평형별 세대수 >​

총 2,451세대중 임대물량 제외한 분양 세대수는 1,947세대입니다.
■ 60㎡이하: 702세대
■ 60㎡초과 ~ 85㎡이하: 1,205세대
■ 85㎡초과: 40세대
공동이용 시설설치 계획: 어린이 놀이터, 주민운동시설 (옥내, 옥외) 경로당, 어린이집, 독서실 등

 

< 관리처분 당시 조합원분양가 >​

■ 전용 59㎡: 5억 8,660만
■ 84m²: 6억 3,289만

 

< 대조1구역 현재 이슈 >​

이주, 철거완료후 착공신고까지 완료한 대조 1 구역 재개발 사업이 갈등으로 인해 착공이 지연되고 있는데요. 그 사유는 공사비 관련 갈등과 조합 내부의 갈등으로 인해 착공이 계속 미뤄지고 있습니다.
■ 공사비 관련 갈등: 현대건설이 제시한 공사비가 과하다는 일부 조합원들의 반발로 인해 공사비에 대한 협상이 지연되었습니다. 당초 현대건설은 대조 1 구역 공사비로 3.3㎡당 528만 원을 제시했으나, 일부 조합원들은 이 공사비가 과하다며 반발하고 있어 이에 대한 합의가 이루어지지 않았습니다.
이러한 상황으로 인해 공사가 중단될 가능성도 있으며, 이 경우 불필요한 비용이 발생할 수 있어 전문가들은 공사비 지급 건만 처리하는 ‘핀포인트’ 총회라도 열어야 한다고 조언하고 있다고 합니다. 
■ 조합 내부의 갈등: 조합장 선출과 관련된 불만으로 인해 조합 내부에서 갈등이 발생하였습니다. 이로 인해 조합의 결정 과정이 지연되어 있다고 하는데 이러한 문제를 해결하기 위해서는 모든 관련자들의 적극적인 참여와 협력이 필요할 것으로 보입니다.

 

< 대조동 모아타운 선정지 >​

- 위치: 은평구 대조동 89번지 일대
- 구역면적: 40,848m²
- 용적률 250%이하, 건폐율 60% 이하
- 용도지역: 제 2종 일반주거지역 (7층이하)
- 총 5개의 구역으로 나누어서 조합설립동의서징구 중이나 3개 구역으로 통합 권고예정
- 2022년 10월 27일 : 모아타운 대상지로 선정
- 2023년 8월: 한림건축과 용역게약 체결
- 2023년 9월: 모아타운 관리계획 수립 착수
- 2023년 11월 3일 (20일간) 관리계획안 주민공람기간
- 2023년 11월: 관리지역 선지정을 구청이 서울시에 요청

■ 1구역: 현재 동의율: 약 40% 이상
■ 2구역: 동의율: 80% 이상
■ 3구역: 동의율 80% 이상
■ 4구역:  동의율 약 78% 이상
■ 5구역: 동의율 약 75% 이상

 

​< 대조동 구산역세권재개발 >

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6호선 구산역 인근에는 역세권재개발이 2곳이 있습니다.   역촌동과 대조동 2곳이 있고 역촌동은 서울시 사전검토를 최종 통과하여 입안제안동의서를 추가로 징구 중에 있습니다. 한편 대조동은 이미 동의율 70% 이상으로 23년 2월 서울시 사전검토 완료 + 지난 23년 6월 27일 구역지정입안제안까지 접수하여 속도는 더 빠르고 곧 건축행위제한 고시가 날 거 같네요. 
 위치는 6호선 구산역 역세권,  3,6호선 더블역세권 + GTX-A 연신내역 도보거리로 상당히 입지가 좋으며 또한 대조초, 대은초등학교가 근접해 있고 예일여중고, 동명여중고 등 학교도 가깝습니다. 현재 실투자금은 1억 4,000만 정도 필요로 합니다.

​■ 위치: 은평구 대조동 46-1번지 일대
■ 대지면적: 102,722m²
■ 건폐율: 36.36%, 용적률: 441.61%
■ 토지등소유자: 약 1,800여명
■ 지하5층~지상35층, 3,551세대 ( 임대: 2,125세대 )
■ 주차대수 6,727대 
■ 조합원 및 일반분양 물량
*59m²: 1,810세대
*84m²:  854세대
*114m² 296세대

 구산역세권시프트 (대조동)의 토지등소유자수가 1,800여 명으로 많다고 생각이 들겠지만 반대로 생각하면 21년 7월 처음 사전검토 동의서를 징구하고 동의율 70% 이상에 이미 구역지정입안제안까지 마쳤다는 의미는 주민들의 개발에 대한 열의가 엄청 높다는 말로써 향후 조합설립인가 동의율 75% 받을 때도 무난히 받을 걸로 예상이 됩니다. 반대하는 사람이 많으면 개발이 느려지고 산으로 가는데 요기는 동의율이 높아  속도가 앞으로도 굉장히 빠를 걸로 보입니다. 

< 역촌동 구산역세권재개발 >​

■ 위치: 은평구 역촌동 13-4번지 일대
■ 면적: 41,345m²
■ 용적률 495.63%, 건폐율 19.9%를 적용하여 지하 3층 ~ 지상 40층 총 1,740여 세대 목표
■ 현재 사전검토 완료후 구역지정 입안 동의서 징구 중 ( 면적 조건 약간 모자람 )

 

  < 대조동 역촌역세권재개발 >​

■위치: 은평구 대조동 59-1번지일대
■ 면적: 28,463m²
■ 최고 35층 , 1,344세대 (임대 593세대 포함)
■ 용적률 472.3%, 건폐율 60%이하
■ 조합원수: 350여명
■ 2023년 12월 7일: 정비계획 수립, 정비구역 지정안 수정가결​

 

 < 트리플역세권 연신내역 >​

이 모든 대조동 인근 정비사업지는 연신내역과 도보거리인 구역도 있고 가깝습니다. 연신내역은 서울지하철 3호선과 6호선이 지나는 곳으로 2024년 수도권광역급행철도 (GTX)-A 노선 개통으로 인해 교통 편의성이 대폭 개선되고 업무·상업 중심지로 탈 바뀜 하게 될 것입니다.
GTX-A 노선은 파주 운정부터 연신내, 서울역, 삼성역을 거쳐 화성 동탄까지 연결되는 노선으로, 개통이 완료되면 현재 일반 대중교통 이용 시간 보다 단축 효과가 발생할 것으로 예상되는데요. 특히, 연신내역 일대는 GTX 개통을 통해 크게 변모할 것으로 보입니다. GTX-A 노선이 연신내역에 들어서게 되면 삼성역까지는 9분 만에 도달할 수 있어 강남생활권이 가능해집니다. 이미 활발한 상권을 유지 중인 연신내역 일대와 대규모로 형성된 강남역 상권의 연계효과까지 기대해 볼 수 있습니다. 개통일정은 2024년 상반기에 수서-동탄 구간이 개통될 예정이고 하반기에 운정-서울 노선이 개통될 예정입니다.
2025년 11월에는 운정-동탄까지 개통될 예정이며 (삼성역 미정차), 삼성역 정차를 비롯한 GTX A노선 완전 개통은 2028년 4월입니다. 이 일정은 현재 상황을 기준으로 한 것이며, 실제 개통일은 여러 요인에 따라 변동될 수 있습니다.

 

< 정리 >​

은평구가 비록 서울의 중심격은 아니지만 불광 5 구역, 갈현 1 구역을 비롯해 대조동에는 많은 정비사업들이 추진 중에 있고 트리플 역세권 연신내역 일대도 역세권 도시정비형 재개발, 홍은동, 홍제동에도 모아타운 대상지, 신속통합기획 선정지,  홍은 13 구역 등 앞으로 은평구도 지금보다 신축 아파트 단지들이 많이 생겨나 가까운 미래에는 어떻게 변모할지 기대가 크네요. 

재개발은 시간에 투자하는 것입니다. 요즘 부동산 경기가 예전만큼 아니지만 이럴때일수록 좋은 매물을 찾는 것이 가장 중요합니다.