마포구 성산동, 연남동 가좌역세권시프트재개발 설명

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마포구 성산동, 연남동 가좌역세권 도시정비형 재개발 구역이 있는데요. 현재 구청에서 기반시설을 확충하라는 단순한 조건 부 동의로 사전검토 통과가 된 상태로 서울시까지 이관이 되어 있습니다.
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< 연남동 가좌역세권 사업개요 >​

■ 정비구역 면적: 115,205m²
■ 지하3층~지상45층, 19개 동, 3,400여 세대
■ 용적률 396.79%, 건폐율 24.01%
■ 조합원수 : 1,340여 명 
■ 조합원 및 일반분양분: 2,209세대
< 이중 공공임대: 976세대, 재개발 임대: 209세대 >
■ 노후도 69.13%

앞서 소개해드렸다시피 가좌역 성반연남 지역은 마포구 성산동 607-6번지 일원의 총 사업면적 115,205㎡, 약 35,000평 규모의 대규모 사업지로, 총 3,394세대 건립을 추진하며 그중 조합원 및 일반분양분이 2,209세대에 달하는 뛰어난 사업성으로 보이는 구역인데요. 현재 도시정비형 재개발 사업으로 진행되고 있고, 이 사업은 민간 재개발로서 용적률 등의 인센티브를 받고 반대급부로 임대주택을 건설합니다. 이 구역은 2022년 6월에 마포구청에 사전 검토를 신청했으며 마포구에서 2023년 역세권 재개발 신청한 16개 지역 중에 2023년 5월에 유일하게 사전검토 통과가 되었습니다. 현재 대략적인 동의율은 65% 정도 됩니다.​

​< 호재 1 , 가좌역 지구단위계획 >​

최근 23년 9월 19일 서울시는 제8차 도시 재정비위원회에서 '가재울 지구단위계획 결정 변경안'을 수정가결 했다고 20일 밝혔은데요. 요지는 서대문구 가좌역 일대 높이 제한이 최고 150m로 완화되고 기존 블록 단위 개발 조건도 폐지해 용적률 인센티브를 유연하게 적용하고 단독 개발도 할 수 있게 되었습니다. 이에 서울시 주택정책실장은 "가좌역 일대 역세권이 활성화될 뿐만 아니라 노후 여건 개선 및 각종 생활 기반 시설 건립으로 주민 생활이 보다 쾌적하고 편리해질 것으로 기대된다"며 하루빨리 개선된 환경으로 바뀌게 될 것으로 내다보았습니다.

가좌역세권 구역도

< 호재 2, 대장홍대선 성산역 >​

대장홍대선은 부천 3시 신도시 대장동에서 마포구 홍대입구역을 연결하는 광역철도 노선으로서 총길이 약 20KM에 12개 역이 건설될 예정인데요. 이는 수도권 내 서부권의 교통난을 해소하고 , 서울과 경기도의 접근성을 향상하기 위한 사업입니다. 착공은 2025년 예정이고 개통은 계획대로 진행 시 2031년 예정이라 아직 멀었지만 이 노선은 지하철 2호선,5호선,6호선,  9호선, 대곡소사선, 공항철도, 경의중앙선, 경춘선 등과 환승이 가능하며 수도권 전역으로의 이동이 편리해질 것으로 기대가 되는 노선입니다.
중요한 건 가좌역세권 재개발 구역에 성산역이 포함되어 있습니다. 정확하게 승강장 위치가 정해진 것은 아니지만 성산역(가칭)의 추가로 성산동 가좌역세권개발의 투자 가치가 높아질 것으로 예상됩니다. 

< 호재 3, 경의선 숲길, 연트럴파크 >​

경의선 숲길은 철길을 따라 도심을 가로지르는 문화 산책로로, 서울시 마포구 연남동에서 용산구 원효로까지 지하화 된 철길 (경의선)을 따라 지상에 조성된 공원입니다. 이 공원은 총면적 약 101,668 m², 총연장 6.3 km, 폭 10~60m의 선형 공원으로, 2005년부터 이 지역에 있던 지상 철도인 용산선을 지하 화하면서 좁고 긴 부지가 남게 되었고, 이를 공원으로 만들었습니다.
이 숲길은 2012년 3월 대흥동 구간을 시작으로 염리동, 새창고개, 연남동 구간, 원효로, 신수동, 와우교 구간이 2016년 전체 조성되었는데요. 서울의 대표적인 산책로로 도심과 숲, 과거와 현재, 세대와 세대를 잇는 연결고리로, 누구나 쉽게 이용할 수 있는 시민의 휴식공간입니다.
특히 연남동 구간은 신상 맛집과 카페가 많이 찾는 곳으로, 와우교 구간에는 다양한 책문화를 접할 수 있는 경의선 책거리가 있습니다. 신수ㆍ대흥ㆍ염리동 구간은 사진 찍기 좋은 곳으로 알려져 있고, 새창고개ㆍ원효로 구간은 조용한 산책에 딱입니다. 이 경의선 숲길은 가좌역세권 구역에서 도보로 이용이 가능합니다.

< 가좌역세권 입지 >

가좌역세권 성산, 연남동지역은 경의중앙선 가좌역에 위치해 있어서 지하철 이용이 편리한데요. 가좌역에서는 디지털미디어시티 1 정거장, 홍대입구 1 정거장으로 갈 수 있어 직주근접과 상권이용에 용이한 입지에 있고 홍대상권 접근성이 좋아 홍대입구까지 1 정거장이면 도착하고 도보로 갈 수도 있습니다. 또한 내부순환로 등 교통이 편리한 편이고 월드컵공원이 가까이에 위치해 있어 산책이나 운동하기 좋습니다.
인근에는 대규모 주거공간으로 개발될 예정인 개재울뉴타운이 있어 주변 주거환경도 한층 좋아질 것입니다.

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< 역세권 도시정비형 재개발에 대해 >​

역세권 재개발은 서울시의 역세권 활성화사업의 지원에 따라 내년 12월 말까지 1차 역세권 범위가 승강장으로부터 기존 250미터에서 350미터로 연장되었습니다. 
장점은 지하철의 위상에 따라 용도지역을 최대 준주거지역까지 상향헤 용적률을 최대로 끌어올렸고 역세권 초고층 대단지 아파트로 탈바꿈하게 됩니다. 믈론 늘어난 용적률의 1/2만큼은 장기전세 임대주택을 의무적으로 주어야 하지만요~ 이 인센티브는 상향된 물량의 일정 부분을 공공임대주택 공급용으로 서울시가 표준건축비 (원가)로 매입하는 형태로 진행됩니다.

그렇다고 역세권 재개발은 공공이 아니고 SH에서 각종 인허가나 심의를 단축해 주는 장점 + 민간 재개발로서 주요 특징은 다음과 같습니다.
■ 역 반경 500m 이내의 고밀도 지역을 개발하여 용적률을 최대 500%까지 완화해 주는 인센티브를 받게 되며, 이때 용적률 증가분의 1/2을 장기전세주택 (시프트)로 공급해야 합니다.
■ 1차 역세권인 0~250m (2024년 말까지 한시적으로 350m까지 허용)는 최대 용적률 500%를 허용하며, 2차 역세권인 251~500m는 최대용적률 300%를 허용합니다. 
■ 도시정비형 재개발 사업 추진절차는 동의율 50% 이상( + 토지면적 40% 이상, 20m 이상 도로변 연접대지 토지등소유자 2/3 이상 ) 확보 후 사전검토 가능하며 동의율 67% 이상 확보 시 구역지정입안, 동의율 75% 이상 확보 시 조합설립인가가 가능합니다.

 

■ 사전검토 신청 후 정비계획(안)에 포함되어야 할 계획

1. 정비사업 명칭, 정비구역 및 면적
2. 토지등소유자별 분담금 추정액 및 산출근거
3. 도시계획시설 및 이용계획
4. 건축물용도 건폐율, 용적률, 높이에 관한 계획
5. 환경 및 재난방지 계획
6. 정비구역 내 교육환경 보호계획
7. 세입자 주거대책
8. 정비사업 예정시기, 주택 규모 및 건설비율 

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■ 진행 단계는 구청에 접수하여 30일 이상 주민공람 > 지방의회 의견청취 후 > 서울시 도시계획위원회 심의> 심의완료 후 결정고시 > 추진위원회 설립 > 조합설립인가 동의서 징구 및 준비~ > 나머지 절차는 동일

 

​< 6월 30일 역세권 재개발 개정 >​

서울시는 2023년 6월 30일과 10월 26일 각각 역세권 장기전세주택 건립 운영기준 및 투기방지 대책을 변경하였는데요. 주요 핵심사항은 면적의 축소( 최대 30,000m²), 신축 빌라 10년 이내 15% 이상 제외, 노후도 강화 ( 30년 이상 60% 이상 )입니다. 가좌역세권 재개발 구역은 이미 사전검토 완료 했으므로 강화된 규정이 아닌 종전의 규정을 적용합니다.

 

< 10월 26일 투기방지 대책발표 >​

지난 2023년 10월 26일에 발표된 '역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업의 투기 방지대책’에 따르면, 앞으로 역세권 장기전세주택(역세권 시프트)으로 개발을 추진 중인 서울 재개발 사업지에서 ‘정비계획 공람공고일’ 이후에 신축된 빌라를 매수하면 현금청산 대상이 된다고 발표했는데요. 가구 수를 늘려 분양권을 더 확보하려고 건축물을 신·증축하는 행위도 기존에 진행 중인 사업지는 26일, 신규 사업지는 자치구가 서울시에 ‘사전 검토를 신청한 날’ 이후로 금지됩니다. 이러한 변경은 투기세력을 차단하기 위한 것으로, 역세권시프트 개발 사업지는 사전검토 신청을 하고 통상 6개월에서 1년 사이에 행위제한일이 지정됨에 따라 이 짧은 개발행위 제한절차에 들어가기 전에 분양권을 얻기 위해서 투기세력이 필지 분할 (지분 쪼개기)을 하거나 신축빌라를 우후죽순 건립하게 된 사례가 있어 사업성도 안 좋아졌습니다.

< 투자소견 >​

정말 요즘 서울 전 지역에서 정비사업을 추진 중에 있는데요. 신속통합기획 선정지나 공공재개발은 토지거래허가로 실거주요건이 있어 거래가 힘들고 기존 뉴타운 제개발은 투자금이 최소 3억 이상은 필요한데 반해 역세권 재개발은 아직은 초기이지만 그만큼 마포구의 좋은 입지를 선점할 수 있는 기회이기도 합니다.​

재개발이라는 긴 여정과 시간을 투자한다면 좋은 결과를 얻을 수 있을 겁니다. 물론 초기라 준공 때까지 끌고 가는 것도 좋지만 마포구는 비규제지역이라 2년간 보유하면 1 주택의 경우 양도세 비과세이므로  시세차익목적으로 매수도 추천드립니다. 2년 후면 구역지정 그 이상 단계로 이루어져 있을 거라 보기 때문이에요.