용산구 한남동 재개발 한남뉴타운 한남2구역 설명해드리겠습니다.

용산 한남뉴타운 중 3 구역 다음으로 속도가 빨라 감정평가까지 마친 한남 2 구역은 현재 감정평가는 마쳤으며 아직 정식통보전이지만 예상 프리미엄은 3억으로 자금만 있으시다면 추천드리는 물건입니다. 용산은 현재 강남 3구와 더불어 투기과열지구라 취득세는 2 주택부터 8.4%, 3주 택시 12.4%로 주택 구입 시 참고 바래요.

< 한남뉴타운 2 구역에 대해 >

서울 용산구 한남뉴타운 2구역 (이하 한남 2 구역)은 지하철 6호선 이태원역 인근에 위치하고 있습니다. 이 곳은 서울 용산구 보광동 272-3번지 일대 11만5000여㎡ 부지에 건폐율 32.14%, 용적률은 195.42%를 적용하여 지하 6층∼지상 14층 아파트 30개 동, 총 1,537가구 (임대 238가구 포함)와 근린생활시설을 조성하는 사업입니다. 이 중 분양 물량 (전용 38~155㎡)은 1,299가구, 임대 (전용 38~51㎡)는 238가구로 계획되어 있습니다. 이 구역은 한남뉴타운 중에서 지하철 6호선 이태원역이 가장 가까운 역세권 단지로, 이태원 상권과 접해 있습니다. 한남2구역 재개발 사업은 2021년 11월 26일에 사업시행인가를 받았습니다. 현재 조합원수는 910여 명이고 이는 재개발을 추진 중인 한남뉴타운 5개 구역 중 한남 3 구역 다음으로 사업 속도가 빠른 곳으로 일반분양 가구가 많아 사업성이 좋은 것으로 평가됩니다. 현재는 사업시행인가 후 시공사선정 완료,  감정평가를 마쳤습니다.

 

<연도별 진행단계>​​

한남 2 구역 재개발의 연도별 진행단계는 다음과 같습니다.
■ 2009년: 정비구역 지정
■ 2010년: 조합설립추진위원회 승인
■ 2012년: 조합설립인가
■ 2021년 11월 : 사업시행인가, 시공사 선정 (대우건설)
■ 2023년 6월: 감정평가 진행
■ 24년 초: 감평통보 및 조합원 분양신청 예정
■ 2024년 말: 관리처분 예상
■ 2029년: 준공 예상

 

 

< 분양 타입별 세대수 >​

한남 2 구역은 20평형대를 대폭 줄이면서 30평형대를 40% 이상 배분하였습니다. 30평형대 이상 중대형 평형의 비율이 57%인데 반해 참고로 한남 3 구역은 48%입니다. 기본계획 변경 당시 18.6%로 상대적으로 높았던 40평형대의 비율은 16%대로 낮아지며 한남3구역과 비슷한 비율이 되었습니다. 20평형대를 줄이고 30평형대를 늘리면서 줄어든 세대수는 50㎡미만 비율을 다소 늘리면서 보완되었습니다. 임대를 제외한 소형 분양물량 48세대는 1+1에 해당되는 조합원들에게 상당히 인기가 높을 것으로 예상됩니다. 한남2구역의 분양타입 구성은, 같은 듯 하면서도 약간 다른, 획일적인 아파트에 식상한 소비자들이 원하는 다양한 구조가 선호되는 최근의 트렌드가 고스란히 반영된 결과물입니다. 분양타입별 세대수는 다음과 같습니다.
■ 38m²~51m²: 임대 238세대
■ 38m²:5세대
■ 42m²~51m²:43세대
■ 59m²: 376세대
■ 70m²~78m²:141세대
■ 82m²~84m²:488세대
■ 91m²~96m²:5세대
■ 103m²(41평형):124세대
■ 111m²:6세대
■ 114m²:8세대
■ 137m²(54평형):66세대
■ 149m²(57평형):14세대
■ 151m²( 59평형):22세대
■ 155m²:1세대

​한남2구역은 일반분양 비율이 45%, 가구당 평균 대지지분이 55.44㎡입니다. 참고로 한남3구역은 일반분양 비율 27%, 가구당 48.84㎡로서 3 구역보다 사업성이 좋다고 평가받고 있습니다.

 

< 시공사 대우써밋 >​

용산구 보광동 재개발 한남 2 구역의 시공사입찰시 대우건설과 롯데건설이 한남2구역의 수주전에서 치열한 경쟁을 벌였습니다만 대우건설은 한남2구역 재개발 조합 임시총회에서 410표를 얻어 시공사로 선정되었는데요.  대우건설은 프리미엄 브랜드를 적용한 ‘한남 써밋’에 호텔급 서비스를 제공하고, 첨단 설계로 단지를 한강변의 랜드마크로 재탄생시킨다는 내용을 강조해 조합원의 표심을 잡았습니다. 시공사 대우건설은 한남뉴타운 2 구역은 글로벌 설계 그룹인 JERDE, 세계적인 조경 디자인 그룹 STOSS, 그리고 이석우 디자이너가 이끄는 SWNA와의 협업을 통해 이루어졌는데요. 특히 외관설계는 해외설계사인 JERDE가 맡았고 이 회사는 미국 라스베이거스 벨라지오호텔과 두바이 국제금융센터 등 세계 각지의 랜드마크 프로젝트를 수행하며 명성을 쌓은 글로벌 건축디자인 그룹입니다.


한편 한남써밋 아파트 높이는 최고 118m로 정하는 설계를 제안해 왔습니다. 최고 층수는 조합 원안 설계인 14층에서 21층으로 상향되고 만약 이 같은 설계가 불가능할 경우 시공권을 포기할 수도 있다는 내용을 담은 확약서를 대표이사의 서명을 찍어 조합에 제출한 것으로 알려졌습니다.

​

< 한남 2 구역 시공사 사업조건 >​​

■ 사업비 전체 책임조달: 대우건설은 사업비 전체를 책임지고 조달하겠다고 강조했습니다.
■ 조합원 이주비 LTV 150%: 조합원의 이주비를 LTV 150%로 지원합니다.​​
■ 최저 이주비 가구당 10억 원: 최저 이주비는 가구당 10억 원입니다.
■ 이주비 상환 1년 유예: 이주비 상환을 1년 유예합니다.
​■ 아파트, 조경 모두 10년 하자보증: 아파트와 조경 모두 10년 하자보증을 제공합니다.
■ 전용 84m²이상 프라이빗 엘리베이터, 영화관, 스파 등 호텔급 커뮤니티 시설로 지어지게 됩니다. 
​■ 추가 분담금은 100% 입주 시 정산합니다. (입주 2년 후 납부)​

​이렇게 ​대우건설의 조합원들에 대한 파격적인 사업조건을 제시했고 특히 한도 없는 사업비 전체 조달로 후분양을 성공적으로 마치겠다고 강조했으며 이러한 파격적인 사업조건으로 대우건설은 한남 2 구역 재개발정비사업의 시공사로 선정되었습니다.

 

< 스카이 브리지  >​

대우건설이 한남 2 구역 재개발 조합에 제안한 ‘인피니티 스카이브리지’ 설계는 아주 특별합니다. 6개 주동을 잇는 360m 길이의 ‘스카이브리지’ 설계와 7단으로 분절된 지형을 평탄화해 3단으로 통합한 뒤 3,600평 규모의 대규모 중앙광장을 조성하는 설계가 포함되어 있습니다. 

이는 물결을 형상화하여 한강과 남산, 용산공원을 한눈에 조망할 수 있도록 설계되었습니다. 이곳에는 스파, 파티룸 등이 118m 높이에 조성되며, 클럽하우스와 영화관, 북카페, 게스트하우스 등도 단지 최상층인 21층에 배치되었습니다. 또한, 액티비티와 힐링을 위한 시설도 마련되어 있습니다.

 

​< 감정평가 >​​

종전자산 감정평가는 2023년 6월부터 7월까지 진행되었으며 조만간 감평이 발표될 예정입니다.  보통 감평 발표전에 매수하셔야 싸게 살 수 있는데요. 감정가 발표 후에는 프리미엄 피가 적어도 모든 물건에 10억+@로 기준해서 매가가 비싸게 형성되오니 감정평가 발표전에 매수하시는 게 좋습니다.
조합원 분양가는 한남 2 구역 재개발의 분양가는 아직 정해지지 않았습니다만 평당 4,000만~4,500만원 수준으로 예상해 봅니다. 이는 서울에서 가장 높은 수준으로서 한남2구역 재개발은 한남동과 인접하고 남산 경관을 감상할 수 있는 고급주거지로 탈바꿈하게 될 것이에요.

 

< 한남 2 구역 고도제한 이슈 >​​

보광동 재개발 한남 2 구역은 남산 경관 보호를 이유로 90m 고도제한을 받고 있는데요. 이러한 고도 제한을 적용한 재정비 계획에 따라 최고 층수가 14층으로 설계되어 있습니다. 하지만 대우건설은 높이 제한 규제를 완화한 2040 서울도시기본계획이 내년부터 시행되면 건물 최고 높이를 118m까지 끌어올려 21층으로 상향한 특화 설계 적용이 가능할 것으로 기대하고 있습니다. 이는 118 프로젝트로서 층수를 14층에서 21층으로 높이고 건폐율을 32%에서 23%로 낮추겠다는 계획입니다.

이에 서울시는 한남 재정비촉진지구 변경지침이란 별도의 규정을 적용받아 기존의 고도제한을 그대로 유지해야 하지만 대우건설은 조합과 긴밀히 협의하고 서울시를 설득할 수 있도록 노력하겠다고 밝혔으며 만약 고도제한 완화에 실패하면 시공권을 포기하겠다는 확약서를 조합에 제출할 정도로 시공에 대한 대우건설의 의지는 확고합니다.

 

​< 한남뉴타운 입지 >​

 한남뉴타운은 서울 용산구 한남동, 보광동, 이태원동, 동빙고동 일대에 위치하고 있는데요. 이 지역은 한강과 용산공원으로 둘러싸여 있으며, 잘 갖춰진 교통망과 강남 접근성이 좋고 또한 배후시설과 인프라도 풍부하다고 평가받고 있습니다. 2 구역은 특히 6호선 이태원역과 가까워 교통이 편리하며, 보광 초등학교가 내부에 위치해 있어 젊은 층의 수요가 많을 것으로 예상됩니다. 주변에는 1KM 반경에는 용산국제학교 및 외국계유치원도 다수 있습니다.

​한남 3 구역 다음으로 속도가 빠르고 이태원역과도 도보거리인 2 구역은 감평결과 후 분양신청을 거쳐 내년 관리처분을 목표로 하고 있습니다. 관리처분이 되면 10년 보유 5년 거주 등과 같은 특별한 사유 아닌 이상 전매가 불가능한 구역 ( 2018년 1월 24일 이후 사시 신청)으로 매수할 수 있는 시간이 많이 있지는 않습니다.