마포구 공덕동 신속통합 재개발 선정 구역 공덕동 11-24번지 공덕A구역에 대해

마포구 공덕동 11-24번지 일대 가칭 공덕 A구역은 2021년 12월 28일에 마포구 유일 신속통합기획 재개발 선정지로서 최근 7월에 신속통합기획안이 확정된 곳입니다. 현재는 토지거래허가구역으로 묶여 있어 2년 실거주요건이 필요한 구역입니다. 

목차

< 공덕동 11-24번지 사업개요 및 특징 >​

재개발 사업의 주요 내용은 다음과 같습니다.
■ 위치: 서울특별시 마포구 공덕동 11-24 일대
■ 부지 면적: 82,586㎡
■ 건립 세대수: 약 1,530세대 (최고 30층)
■ 용적률: 250% 이하
■ 사업 추진 경과: 2021년 12월 28일에 신속통합 민간 재개발 후보지로 선정되었고, 2023년 7월 18일에 신속 통합기획 재개발이 확정되었습니다. 이곳은 만리재로와 면해 있는 구릉지로 1990년대~2000년대 주거환경개선사업이 일부 추진됐으나, 실질적인 주거환경은 개선되지 않은 곳으로 표고차 45m 이상의 경사지형으로 보행환경이 열악하고 특히 만리재로변 옹벽 등으로 인해 주변과 단절되어 왔습니다. 하지만 이번 신통기획안을 보면 주변 지역과의 통행이 가능한 단지로 조성될 예정이며, 단지 주 출입구 및 가로변으로 근린생활시설을 배치하고 추후 지어지는 공공보행통로와도 연결하여 만리재로를 활성화할 계획입니다. 또한, 경사지 특성상 과도한 단차가 발생하지 않도록 데크형 대지 조성 등 지형순응형으로 설계하고 단지 내 경사로, 계단, 엘리베이터 등을 마련하여 입주민들이 편안하게 이용할 수 있도록 계획하고 있습니다.

공덕동A구역 신속통합

< 청파, 공덕동 일대 3곳의 신통기획안 확정 >​

서울시는 지난 7월 청파․공덕동 일대 총 3개소 신속통합기획이 확정( 청파동 89-18번지, 공덕동 115-97번지)했고 연내 정비계획 결정이 완료될 것으로 전망하고 있는데요. 이 지역들은 서울역 서측 청파로와 만리재로 변에 연접해 있습니다. 또한 신속통합기획의 절차 간소화에 따라 도시계획위원회 수권분과위원회 및 사업시행계획의 통합심의로 사업 기간이 대폭 단축될 것으로 봅니다.

■ 청파동1가 89-18 일대에는 노후주택 비율이 70%에 달하는 주거환경이 열악한 곳으로써 특히 최대 60m의 단차로 인해 보행연계 및 차량접근성이 떨어지고, 공원 및 생활 SOC 등 기반시설도 부족한 곳으로 신통선정지입니다. 약 1,900세대 건립될 예정입니다.
■ 공덕동 11-24일대에는 약 1,530세대가 건립될 예정입니다.
■ 공덕동 115-97일대에는 신속통합기획 패스트트랙으로 추진한 첫 번째 재개발 사업지로서 만리재길과 만리재옛길로 둘러싸인 삼각형 부지로, 경사지형을 고려해 지형순응형 단지로 탈바꿈될 예정입니다. 세대수는 680세대가 건립됩니다.

 

< 공덕a구역 예상 조합원분양가 >​

총 1,530세대중 토지등소유자는 814명입니다. 최근 예비 추진위에서는 추정종전자산평가액 예상 비례율을 발표했는데요. 다음과 같습니다. 
■ 45m²: 7억 930만
■ 59m²: 9억 3,760만
■ 84m²: 11억 2,100만
■ 114m²: 14억 240만
일반분양가 평당 3,900만, 평당 공사비 750만 기준 예상 비례율 111.73%입니다. 

 

​< 상세 개발계획 >​

마포구 공덕동 11-24번지 일대는 신속통합기획 재개발이 확정되었으며, 이는 서울시가 정비 계획 수립 단계에서 공공성과 사업성을 균형을 이루게 가이드라인을 제시하고 신속한 정비 사업 추진을 돕는 공공의 민간 정비 사업이라고 볼 수 있는데요. 사업의 상세 계획은 다음과 같습니다.

 ■ 주변 지역과의 통행이 가능한 단지로 조성할 계획으로 인근 공덕 1 구역(기존 재건축사업)과 공공보행통로를 연계해 안전하고 편리한 보행동선을 마련.
■ 만리재옛길변으로 연도형 상가 등을 배치하여 주변과 어우러지는 생활가로를 조성하고 구역 내 기존 주민센터, 119 소방안전센터 등 공공시설의 재배치로 지역주민의 생활편의성도 증대.
■ 단지 주 출입구 및 가로변으로 근린생활시설을 배치하고 추후 지어지는 공공보행통로와도 연결하여 만리재로를 활성화할 계획.
■ 경사지 특성상 과도한 단차가 발생하지 않도록 데크형 대지 조성 등 지형순응형으로 설계하고 단지 내 경사로, 계단, 엘리베이터 등을 마련하여 입주민들이 편안하게 이용할 수 있도록 계획.
■ 동-서로 가로지르는 도로를 새로 짓고, 통학로도 재정비할 계획을 마련하고 통학로는 청파초 후문과 배문중·고등학교로 각각 연결될 예정.
■ 단지 안 계단과 경사로 등은 휠체어 사용자 등 보행약자가 편히 다닐 수 있도록 ‘배리어 프리’로 만들고 부지 안 길이 약 100m, 높이 약 4m의 옹벽은 철거하고 그 자리에 보행로를 정비.
이 사업은 청파동 1가 89-18번지 일대와 공동으로 통합적인 계획을 펼칠 예정이며, 서울역과 남산 경관 등 도시와 자연이 조화를 이루는 4,100여 세대 도심주거단지로 다시 태어날 예정입니다.

< 신속통합기획 장점 >​

신속통합기획의 장점은 다음과 같습니다.
■ 속도: 신속통합기획은 서울시가 도시계획업체 및 건축설계업체를 선정하여 초기 재개발 진행과정을 주도합니다. 이로 인해 기존에는 주민제안에서부터 정비구역지정까지 5년 이상의 시간이 걸렸다면, 신속통합기획은 2년 6개월 이내로 단축될 수 있습니다.
■ 용적률: 신속통합기획을 선택하면 법적 상한 용적률의 120% 상향을 적용할 수 있게 됩니다. 예를 들어, 3종 일반주거지역이라면 서울시기준 250%인데, 법적 상한선인 300%의 1.2배인 360%가 됩니다.
■ 조합직접설립제도: 서울시에서는 '추진위’과정을 생략할 수 있는 '조합직접설립제도’를 적극 권하고 있으며, 이는 기간 단축에 도움이 됩니다. 신당 10 구역이 대표적인 사례입니다.
■ 디자인 혁신 지원: 다섯 가지 '도시·건축 디자인 혁신방안’을 적용하여 디자인 혁신을 향상시킵니다.
■ 유연한 계획기준: 3종 주거지역 일률적 35층 규제는 지역 특성에 따라 35층 ±α로 조정될 수 있습니다.
■ 신속한 계획 결정: 정비계획+지구단위계획 통합계획으로 심의기간이 단축됩니다.