공공재개발의 장점과 장위뉴타운 9구역 설명

 

장위뉴타운 공공 재개발 선정지는 8 구역과 9 구역이 있는데요. 9 구역은 최근 재정비촉진계획 심의를 통과하여  2,230세대 대단지 아파트로 만들어지게 됩니다. 

목차

< 장위뉴타운 구역별 설명 >

앞서 장위뉴타운은 총 15개 구역이 있고 초기단계부터 입주완료된 구역까지 혼재되어 있는데요. 각 구역별 현재단계는 다음과 같습니다.
​■ 장위1구역:  939세대 래미안 포레카운티로 19년 6월 입주.    
■ 장위2구역: 꿈의 숲 코오롱 하늘채로 513세대 17년 12월 입주.
■ 장위3구역: 현재 조합설립인가 취소판결이 나와 뒤숭숭한 구역입니다.
■ 장위4구역: 현재 착공 중(자이 레디언트, 2,840세대) 
■ 장위5구역: 장위 퍼스트하이로 1,562세대 19년 9월 입주.
■ 장위6구역:  철거완료 (라디우스 파크 푸르지오 1,637세대)​
■ 장위7구역: 꿈의 숲 아이파크로 1,711세대, 20년 12월 입주.
■ 장위8구역:  공공 재개발 2차 후보지로 선정
■ 장위9구역: 공공 재개발 후보지. 2,230세대​
■ 장위10구역: 멸실완료, 착공 전​
■ 장위11구역: 역세권 재개발 사전검토 중, 일부 가로주택정비사업 추진 중​
■ 장위12구역: 3080 공공주도 복합사업
■ 장위13구역: 해제지역으로 신속통합 및 모아타운, 가주정 추진 중
■ 장위 14 구역: 건축심의 통과, 2,500여 세대 (SK+현대산업개발)​
■ 장위 15 구역: 조합설립인가,  약 3,600여 세대

< 장위 9 구역 사업개요 >​

장위 9 구역이 8 구역과 같이 재정비촉진계획이 서울시 의결을 완료했습니다. 이번 수정가결로 9 구역은 8만 4248㎡에 용적률 299.9%를 적용하여 지상 38층 2,230가구가 예정되어 있습니다. 이 중 공공주택 763가구는 분양주택과 혼합 배치됩니다. 장위뉴타운 9구역은 성북구 장위동 238-83번지 일대에 위치한 공공 재개발 사업후보지로 선정된 구역으로서 이번 결정에 따라 앞으로 주민대표회의 구성, 사업시행자 지정 및 서울시 건축위원회의 심의 등을 거쳐 사업시행인가 절차를 진행할 예정입니다.

장위 뉴타운 구역도 입니다.

< 연도별 단계 >​

■ 2003년 4월 3일: 재정비촉진구역으로 지정
■ 2017년 3월 30일: 정비구역 해제
■ 2021년 3월 29일: 공공 재개발 2차 후보지로 선정.
■ 2021년 4월~6월: 선정 후보지 주민설명회 및 동의서 징구.
■ 2021년 9월: 사업시행 약정체결
■ 2021년 10월~12월: 정비계획수립 제안 및 작성
■ 2022년 상반기: 사전기획 최종안 마련 및 정비계획 입안.
■ 2022년 12월: 정비구역지정 신청
■ 2023년 11월 1일: 재정비촉진계획심의 통과 
■ 2024년 상반기: 주민대표회의 구성 및 시행자 지정고시 예정
■ 2025년: 이주 및 철거 계획 

 

< 평형별 세대수 >​

장위 9 구역의 총 2,230세대 별 평형별 수는 다음과 같습니다.
■ 36m²: 112세대
■ 59m²: 1,132세대 ( 임대 450세대 포함)
■ 84m²: 926세대 ( 임대 201세대 포함)
■ 116m²: 60세대
이 중 토지등소유자 704명입니다.

 

< 입지와 환경 >

장위9 구역은 저층 다세대·다가구 밀집 지역으로, 전체 건물의 75%가 30년 이상의 연식을 가지고 있습니다. 이러한 상황은 장위9구역의 주민들에게 새로운 주거 환경을 필요로 하는 중요한 이유가 되었는데요. 차후 2,230세대 신축 대단지가 준공이 되면 주민들의 생활 환경이 크게 개선될 것으로 기대되고 있습니다.

9구역은 6호선 돌곶이역을 이용할 수 있으며, 이외에도 동북선 경전철 예정역과 GTX-C 노선 광운대역 환승역 등이 인근에 위치해 있어 다양한 교통수단을 이용할 수 있습니다. 또한, 장위 9 구역은 장곡초, 장위초, 남대문중, 광운중고등 초중고등학교를 도보권으로 이용할 수 있으며 반경 1㎞ 내로 약 66만㎡ 넓이의 서울 4대 공원인 북서울꿈의 숲과 우이천의 산책로를 이용할 수 있습니다. 또한, 인근에는 차량으로 쉽게 접근성이 가능한 현대백화점 미아점, 롯데백화점 미아점, 이마트 월계점과 미아점, 장위전통시장 등 다양한 편의시설을 갖추고 있어 생활하기에 편리한 환경을 제공합니다.

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< 공공재개발의 특장점 >​​

■ 사업 주체: 공공재개발은 장기간 사업이 정체된 낙후구역에 한국토지주택공사 (LH)나 서울주택도시공사 (SH) 등 공공시행사가 참여하는 방식입니다. 이 방식은 민간에서 주도하는 재개발보다 주민 동의율 조건이 낮고, 용적률을 법적 상한의 120%까지 높일 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 도시계획 수권소위를 통해 인허가 절차가 빠르게 이뤄지며, 사업비와 이주비도 공공시행사의 정책자금에서 저리로 융자받을 수 있습니다. 이처럼 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)와 같은 공공기관이 사업에 참여하는 반면, 민간 재개발은 토지 등 소유자가 조합을 설립하여 직접 사업을 진행합니다.
■ 사업 속도: 공공재개발은 규제 완화와 공적 지원 등으로 통상 10년 이상 걸리는 사업 기간을 5년으로 줄일 수 있는데 반해 민간재개발은 의도치 않은 조합원들 간의 갈등, 각종 소송 등으로 사업이 장기화될 가능성이 높습니다.
■ 사업 이익: 공공 재개발로 진행할 경우 인센티브를 받아 민간에 비해 세대수가 많아지지만 임대주택 공급의무화에 따라 임대주택의 비율이 50%로 높고, 재건축 부담금도 낮아서 민간재개발보다 조합원들의 이익이 적을 수 있습니다. 반면 민간재개발은 임대주택 비율이 낮고, 재건축 부담금도 높아서 조합원들의 이익이 크게 나올 수 있습니다.
■ 사업 리스크: 공공재개발은 사업비와 이주비 등의 금융비용을 공공기관의 정책자금에서 저리로 융자받을 수 있어서 조합원들의 부담이 적고 민간재개발은 금리와 공사비 등의 급등으로 인해 분담금이 상승하고, 부동산 시장의 침체로 인해 미분양이 늘어날 수 있어서 조합원들의 부담이 큽니다.
■ 주거 공공성: 공공재개발은 저소득층에서 중산층까지 다양한 수요층에게 주택을 공급하고, 지역의 문화와 공동체를 보존하는 방식인데 반해 민간재개발은 중·대형 위주의 고가 주택을 공급이 우선일 수 있습니다.

 

< 공공재개발의 사전기획 >​​

공공재개발 선정 후에는 서울시의 사전기획이라는 단계를 가치는데요. 사전기획에서 하는 일들은 다음과 같습니다.
■ 사업비 등 지출항목: 사업의 진행에 필요한 모든 비용을 검토합니다. 이에는 토지비, 건설비, 설계비, 감리비, 이주비, 금융비용 등이 포함될 수 있습니다.
■ 일반분양 등 수입항목: 사업의 수익을 예측합니다. 이에는 일반분양 수익, 임대 수익, 상가분양 수익 등이 포함될 수 있습니다.
■ 대랙적인 조합원 분담금 산정: 조합원들이 부담해야 할 비용을 산정합니다.
■ 관리처분기준: 법령, 조례, 정관, 관리처분계획의 적합성을 검증합니다.
■ 분쟁/소송 등 예방: 사업과 관련된 가능한 분쟁이나 소송을 예방하고, 이로 인한 비용을 절감하기 위한 방안을 검토합니다.

이러한 검증 과정은 공공 재개발의 사업의 원활한 진행을 돕고, 사업 참여자들의 이해관계를 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 서울시의 사전기획이 완료된 후에는 정비구역 지정, 추진위원회 설립, 조합설립 등 일반 재개발 사업 단계랑 비슷하게 진행을 하게 되는데요. 한편 장위 9구역은 최근 재정비촉진계획 심의를 통과함에 따라 시행자지정과 주민대표회의단 구성과 주민총회를 가친 시공사선정, 건축심의, 사업시행인가,  감정평가, 분양신청, 관리처분인가, 이주, 철거, 착공, 일반분양이 남았네요.​

< 토지거래허가구역 >​​

장위 9구역은 2021년 3월 공공재개발 후보지로 선정되었는데요. 후보지로 선정된 이후부터 토지거래허가구역으로 지정되어 일정 규모 이상의 토지, 주택, 상가 등을 거래할 때 실거주 또는 운영목적으로 성북구청의 허가를 받아야 합니다. 만약 허가를 받지 않고 거래하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우 법적인 처벌을 받을 수 있습니다. 허가를 받기 위해서는 실거주 또는 운영 목적이어야 하며, 주거지역에서는 6㎡ 초과, 사업지역에서는 15㎡ 초과되는 부동산 거래에 적용됩니다. 이처럼 공공재개발이나 신속통합기획 선정지 혹은 서울시 최종 심사에서 떨어진 구역이라도 토지거래허가구역으로 묶이게 되는데요. 원칙은 매매가 전부 준비하여 2년 실거주가 필요합니다. 토지거래허가구역을 받는 조건은 다음과 같습니다.

 

​<주택의 경우>​​

■ 무주택자
■ 매수하면서 실거주 2년
■ 2년 실거주 완료 후 임대 놓을 수 있음
■ 주택임대사업자 등록 후 임대목적으로 허가
**임대목적으로 허가받는 건 지자체(해당구)마다 다름​

<근생의 경우>​​

매수하면서 실제로 사업을 하는 목적으로 허가를 받아야 합니다. 이처럼 주택임대사업자라 하더라도 허가를 받아야 하며, 매매계약 등 체결 전에는 반드시 해당 자치구, 시청 등에 문의하여 확인 후 거래를 진행해야 합니다.

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