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< 성수전략정비구역의 역사 >
성수전략정비구역은 성동구 성수동에 위치하여 전체가 (남향)한 강변에 위치한 재개발 구역으로 총 8,200여 가구가 예정되어 있습니다. 과거에는 성수공단의 배후 주거구역이었으나 이후 일대 공단의 공장들이 다른 곳으로 이전하면서 성수공단은 슬럼화가 진행되었습니다.
성수동 일대에 변화의 바람이 분 것은 2000년대 초반부터입니다. 뉴타운 후보지로 거론되다가 2007년 오세훈 당시 서울시장이 발표한 한강르네상스 사업 일환으로 ‘전략정비구역’으로 지정되었고 2011년에는 최고 50층 높이로 건물을 짓는 개발안이 결정 고시되어 이때부터 4개의 지구로 나누어졌습니다.
이렇게 2007년 정비구역으로 지정된 이후, 2009년에는 한강변 지상 최고 50층 단지로 재개발을 추진하였으나, 당시의 35층 높이 규제로 제동이 걸려 있었는데 최근 2023년 6월 28일에 최고 70층 가능한 층수제한을 폐지하였고 강변북로 지하화 등의 계획이 발표되었습니다. 이제 성수전략정비구역은 한강과 연결된 수변문화 주거단지로 재탄생할 예정입니다.
< 각 지구별 특징 >
성수전략정비구역은 4개의 지구로 나뉘어 있으며, 각 지구별로 다음과 같은 특징이 있습니다.
■ 성수1지구: 트리마제와 서울숲에 인접해 있고 지하철 수인분당선 서울숲역 인근에 위치하며, 사업면적이 가장 큽니다. 2017년 7월에 조합설립인가가 되었어 현재는 사업시행인가 단계로 진행 중입니다.
* 정비구역 면적: 197,398㎡
* 조합원 수: 1,475명
* 건립세대 수: 2,909세대
■ 2지구: 가장 속도가 느렸지만, 2021년 6월 교통영향평가를 통과하면서 다른 지구와 속도를 맞출 수 있었습니다. 강변북로가 지하화 되며 한강수변공원의 최대 수혜를 받습니다. 이 구역은 가장 늦게 조합이 설립되었지만, 일몰제로부터 완전히 벗어나게 되어 건축심의를 위해 매진하며 인근의 타 구역의 사업단계에 맞춰 빠르게 사업을 추진한다는 방침입니다.
* 정비구역 면적: 131,980㎡
* 조합원 수: 1,165명
* 건립세대 수: 1,907세대
■ 3지구: 1,4 지구에 비해 상대적으로 가격이 저렴합니다. 청구강변 아파트와 뚝도시장의 절반이 위치해 있습니다. 이 지구는 2020년 3월 5일에 교통영향평가를 통과하였으며 건축심의를 위한 안을 거의 마련한 상황으로, 교통환경영향평가를 거친 이후 건축 심의까지 마치겠다는 목표를 가지고 있습니다.
* 정비구역 면적: 114,193㎡
* 조합원 수: 1,007명
* 건립세대 수: 1,852세대
■ 4지구: 성수전략지구 중 가장 규모가 작지만, 일반분양비율이 높고 토지 등 소유자가 적어 사업성이 우수하고 한강조망세대비율도 가장 높습니다. 현재는 조합설립인가 후 정비계획 변경 추진 중입니다.
* 정비구역 면적: 89,828㎡
* 조합원 수: 753명
* 건립세대 수: 1,579세대
최근에는 성수전략정비구역의 재개발 정비계획 변경안이 마련되어 해당 지역을 한강과 연계하는 수변친화 주거단지로 조성할 계획이고 특히, 층수제한이 폐지되어 최고 70층까지 가능해진다고 합니다. 이러한 변화로 인해 성수전략정비구역은 압구정 아파트 지구와 마주 보고 있는 한강변 재개발 수혜단지로 주목받고 있습니다.
< 성수전략정비구역의 특징 >
■ 층수제한 폐지: 기존 최고 50층 이하 층수제한이 폐지되고, 최고 70층까지 가능해진다고 하는데요. 모든 층이 다 높아지는 것은 아니고 전면부는 중저층으로 구성하며, 점층적으로 높아지는 형태입니다.
■ 강변북로 지하화: 강변북로 지하화는 별도로 지하를 파는 공사는 아니고, 도로 위에 덮개 공원을 만든다는 계획입니다.
■ 토지거래허가구역: 성수전략정비구역은 현재 토지거래하거가구역으로 지정되어 있습니다. 무주택자나 1주택 처분예정자만 실거주를 이유로 구입할 수 있는 상황으로 이는 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 해당 구청장의 허가를 받아야 하며, 직접 거주 또는 운영 목적이 아니면 매수할 수 없도록 설정한 구역입니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 매수하는 일명 '갭투자’가 불가능합니다. < 주택임대사업자는 가능 >
토지거래허가구역 지정은 2024년 4월 26일까지 인데 연장될지 해제될지 궁금하네요.!
■ 사업진행 상황: 성수전략정비구역 4개 지구 비슷하게 건축심의 단계를 밟고 있습니다. 이번에 가장 속도가 느렸던 2 지구까지 교통영향평가를 통과하면서 모든 지구가 발걸음을 맞추게 된 셈입니다.
이러한 변화로 인해 성수전략정비구역은 압구정 아파트 지구와 마주보고 있는 한강변 재개발 수혜단지로 주목받고 있습니다.
<성수전략정비구역과 한강 르네상스>
'한강 르네상스 2.0 프로젝트’는 4대 핵심전략과 55개 사업을 담고 있는데요. 4대 핵심전략은 △자연과 공존하는 한강 △이동이 편리한 한강 △매력이 가득한 한강 △활력을 더하는 한강입니다. 이 프로젝트를 통해 서울의 도시경쟁력을 높이고, 국제 도시로 새로운 도약을 하겠다는 계획입니다.
■ 성수역~한강 연결축에는 상업·업무·여가 기능이 배치될 예정
■ 서울숲~한강~뚝섬 연계축에는 선형공원과 수변공원이 계획
■ 기존 시가지 연계축’인 뚝섬로 변에는 주요 공공서비스 기능이 배치될 예정
이러한 계획을 통해 토지를 역할과 기능별로 활용할 수 있도록 하고 있고 강변북로와 강변둘레길 상부를 공원·주차장 시설과 수직 연결하고 쉽게 접근할 수 있도록 보행연결교, 엘리베이터, 보행통로 등의 접근시설을 넣도록 계획하고 있습니다. 이로 인해 성수전략정비구역은 한강과 직접 연결되는 보행데크와 공원을 품은 수변친화 주거단지가 될 예정입니다.
<강변북로 지하화 계획>
이 계획은 도로 위에 덮개 공원을 만드는 것으로, 경사를 한강 쪽으로 점진적으로 높이고, 공원의 끝에서는 엘리베이터를 통해 한강으로 내려갈 수 있습니다. 이렇게 하면 지하철 역과 성수전략정비구역 사이의 접근성이 향상되어 편리한 교통 환경을 제공할 것으로 기대됩니다.
< 성수1지수 인근 입이 딱 벌어지는 인근 실거래 >
1 지구 바로 옆에는 트리마제 ( 2017년 5월, 688세대 ), 인근 서울숲역 옆에는 아크로서울포레스트 ( 2020년 11월, 280세대 )의 실거래가를 보면 향후 성수전략정비구역의 시세를 가늠할 수 있는데요. 트리마제 38평형은 38억 2,000만, 아크로서울포레스트 34평은 트리마제와 비슷하고 75평은 100억에 1억 모자란 실거래가 되었습니다. 아직은 10년 정도 길게 보셔야 하지만 젊으시고 자금의 여유가 있으신 분들은 투자가치가 있다고 생각합니다. 강남을 제치고 최고의 주거단지 아파트가 될 가능성이 높고 거기다가 한강조망 남향이라 따스한 햇빛까지 거실깊이까지 비쳐오므로 북향인 강남과 비할바가 아닙니다. 특히 한강 르네상스 계획에 따라 지정된 재개발 구역으로, 층수 제한이 없어져서 초고층 개발이 가능하고 한강과 직접 연결되는 보행데크와 공원을 품은 수변친화 주거단지가 될 예정입니다.
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