동작구 사당동 재개발 사당15구역 설명과 신속통합기획 장점

 

7호선 이수역, 남성역과 2, 4호선 더블역세권 사당역 도보 10분 이내 거리인 동작구 사당동에 (가칭) 사당 15 구역 신속통합기획 재개발 추진지역이 있어 소개해 드립니다. 방배동 재건축 지역이 인근에 있으며 극초기이지만 서울에 빈 택지가 없고 동작구청에서도 사당. 남성일대 정비사업 가이드라인을 제시한 곳이니 중장기적으로 보시면 좋은 결과가 있을 것이라 보고 있어요. 

<  사당15구역 대략적인 사업추진 배경 >​

(가칭) 사당15구역은 동작구 사당동 419-1번지 일대에 위치하고 있는데요. 지난 9월 27일에 동작구청 분야별 소식에서 사당동 419-1번지 일대 신속통합기획 연번부여 동의서가 게시되었으며, 현재 동의서를 징구 중인 상황입니다. 
이 구역은 지하철 7호선 남성역과 7호선 및 4호선이 지나는 이수역, 4호선 및 2호선이 지나는 사당역 사이에 위치하고 있습니다. 이번 신통기획은 동작구 가이드라인 중 신통 C-2 구역과 모아 D-1,2,3,4 중 일부를 구역계로 정하고 추진을 하는 것으로 보입니다.
추진위 관계자는 "재개발 사업에서 주민들이 원하는 것은 가장 빠르게 입주하는 것"이며, "공모 신청 요건이 완화된 신속통합기획을 통해 입주 기간을 단축할 수 있다고 본다"라고 설명했습니다.
사당 15 구역은 아직은 동의서 징구 중이며 신청서를 접수할 예정입니다. 순리대로 잘 진행이 된다면 내년 상반기에 좋은 결과를 기대할 수 있을 거 같습니다.​​

< 사당동 도시개발 가이드라인 >

이 구역은 동작구 사당동과 남성동 일대에 위치하며, 동작구에서는 이미 지난 8월에 사당·남성 도시개발·관리 가이드라인을 만들어 주민설명회를 개최한 바 있는데요.
이렇게 구청에서 직접 가이드라인을 세운 이유는 기존에 공공계획이 수립되었지만, 이면부 저층주거지 사당 1, 4동 중심으로는 개선계획이 없는 실정이었습니다. 또한 지난 1970~80년대 토지구획정리사업으로 조성된 저층주거지가 노후화되고 신축행위에 따른 기반시설 부족, 침수피해 등으로 주거지역의 종합적 정비방안 마련이 필요하다고 판단하였습니다. 이 가이드라인은 사당 1,3,4,5동 개발지역을 체계적으로 할당하고 예측 가능한 도시계획을 실현하기 위해 공공에서 선제적으로 계획을 수립하는 방식으로서 동작구청장은 “구에서 수립한 도시개발·관리 가이드라인을 통해 신속하고 체계적인 도시개발을 유도할 것”이라며 “정비사업기간을 획기적으로 단축하고 민간개발을 지속적으로 촉발시켜 동작구 전체 발전을 이끌어내겠다”라고 말하였고 구역 내 협소한 도로망, 노후·저층주거지 위주의 대상지 특성을 고려한 기반시설 및 공공시설 확충을 골자로 가이드라인을 제시하였습니다. 
이 가이드라인을 통해 동작구는 신속하고 체계적인 도시개발을 유도하고, 정비사업기간을 획기적으로 단축하며, 민간개발을 지속적으로 촉발시켜 동작구 전체 발전을 이끌어내겠다는 계획이네요.

사당15구역 신속통합기획 재개발 추진구역도 입니다.

< 신속통합기획 >​

신속통합기획은 서울시에서 주도하는 재개발 사업으로, 민간 정비사업 기간의 단축을 목표로 사업 초기 단계부터 각종 계획 수립과 절차를 지원하는 제도입니다. 이는 주택난 해결과 노후 주거지의 주거환경 개선을 위해 도입되었습니다. 지난 21년과 22년에는 공모기간이 있어 연말에 발표가 되었는데요. 

서울시는 재개발 사업 속도를 높이기 위해 신속통합기획 재개발 후보지 선정을 연 1회 공모에서 수시 신청으로 전환하였습니다. 이에 따라, 주민이 시기와 관계없이 자치구로 재개발 후보지를 신청할 수 있게 되었습니다. 이러한 변화는 재개발 사업의 속도를 높이고, 더 많은 지역이 재개발 후보지로 선정될 수 있는 기회를 제공하고 이는 도시재생의 중요한 요소로 작용하며, 미래 도시의 발전에 크게 기여하게 될 것입니다. 최근에는 이런 수시공모를 통해 중랑구 면목5동 172번지 일대와 종암동이 선정이 되었습니다.
공모 대상은 주택정비형 재개발 정비구역 지정요건에 맞는 곳과 관할 자치구에서 별도로 번호를 부여한 동의서에 토지등소유자 30% 이상 동의로 구역지정을 희망하는 지역입니다. 그러나 공공재개발 또는 2.4 대책에 따라 후보지로 선정된 구역, 토지등소유자 30% 이상이 반대하는 지역은 공모 대상에서 제외됩니다.

​최종 후보지는 선정된 후, 정비구역 지정 절차를 순차적으로 시작합니다. 이렇게 선정된 구역들은 재개발이 진행되어 주택난 해결과 노후 주거지의 주거환경 개선에 기여하게 됩니다. 이러한 신속통합기획은 도시재생의 중요한 요소로 작용하며, 미래 도시의 발전에 크게 기여하게 됩니다.

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< 신속통합기획의 장점 >​

■ 절차 단축: 기존에는 지구단위계획과 정비계획수립을 각각 별도로 진행해야 했지만, 신속통합기획을 통해 정비계획 내용에 지구단위계획을 포함시킴으로서 2번의 심의 절차를 1번으로 통합시켰습니다.
■ 전문가 분과운영: 30인의 전문가로 구성되었던 본 위원회를 5~9인의 정비사업전담 분과운영으로 변경하여 쟁점별로 신속하게 검토될 수 있도록 개선하였습니다.
■ 통합심의: 각 종 건축, 교통, 환경 등의 개별 심의사항들을 통합심의로 통합시켜 한번의 심의를 통해 개별 심의 안건들이 통과될 수 있도록 절차를 축소시켰습니다.
■ 인센티브 적용: 신속통합기획은 소요 시간 단축 뿐만 아니라 각 종 인센티브가 적용됩니다. 일률적 층수규제를 지역별 특성에 따라 해제할 수 있으며, 지역지구 구분에 따라 제한되었던 계획규제를 주변여건을 고려해 과감히 조정하여 사업성을 확보할 수 있게 해 주었습니다. 그리고 역세권 주변 지역의 경우 고 밀복합개발을 추진하여 최대 용적률 700%까지 허용해 주고 공공시설 부지를 효율적으로 활용하여 공공시설의 활용성을 증대시켰습니다.

< 재개발 정비구역 지정요건 >​

재개발을 위한 필수 요건은 다음과 같습니다.
■ 구역 면적: 재개발을 위한 구역의 면적은 1만m²이상이어야 합니다.
■ 노후도: 재개발 구역 내의 건축물 중 노후 건축물이 전체 건축물의 67% 이상이어야 합니다. 노후 건축물은 일반적으로 철근 콘크리트 구조는 30년 이상, 단독 주택 또는 벽돌조 구조는 20년 이상된 건축물을 의미합니다.
이 두 가지 필수 요건을 모두 충족해야 재개발이 가능합니다. 또한, 선택 요건 중 하나 이상을 충족해야 하는데요 선택 요건은 다음과 같습니다.
■ 접도율: 주택이 도로와 얼마나 잘 연결되어 있는지를 나타내는 지표로, 40% 이하여야 합니다.
■ 호수밀도: 일정한 면적 내에 있는 건축물의 밀집도를 나타내며, 60호 이상이어야 합니다.
■ 과소필지: 개개의 단위 토지가 너무 작음을 나타내며, 90m² 이하의 필지가 40% 이상이어야 합니다.
이곳 동작구 사당동 재개발 신속통합기획 추진지 사당15구역은 노후도 역시 신속통합기획 재개발을 추진할 수 있는 법정 노후도 67% 이상을 보이고 있으며, 호수밀도 또한 핵타르당 61.44 가구로 법적요건 (60호/Ha)을 갖췄습니다.​

​< 신속통합 권리산정기준일 >​

신속통합기획의 권리산정 기준일은 다음과 같은데요.
■ 1차: 2021년 9월 23일입니다. 
■ 2차 및 올해 선정된 사업지: 2022년 1월 28일.
( 신속통합기획에 공모를 신청하였으나, 미선정된 구역 포함) 
■ 2024년 1월 1일 이후의 신청하는 후보지는 (원칙) 구청장 추천일 ( 구청장이 서울시에 추천한날) 또는 투기동향에 따라 구청장이 별도 요청한 날입니다.​​

 

< 정비계획 입안동의율 완화 >​

서울시 신속통합기획 재개발이 선정이 되면 구역지정전 정비계획 입안 동의율이 토지등소유자 2/3 이상에서 50% 이상 동의로 완화가 되었습니다. 물론 취소요건도 있지만 향후 추진위 50%, 조합설립인가 75%도 받아야 하는 과정이 있기 전에 기존 2/3를 받아야 했던 부담감에서 1/2로 확연히 줄어든 건 재개발 사업이 빠르게 추진되도록 서울시에서 제도 및 행정을 완화한다는 의미로 받아들이면 될 것 같네요.

< 방배 재건축 >​

단순비교하기는 어려움이 있지만 사당15구역과 가장 가까운 방배 롯데캐슬 아르떼 ( 2013년 11월, 744세대)의 84m²는 20억이 훌쩍 넘는데요. 또한 서울 강남의 전통 부촌으로 꼽히는 서초구 방배동 일대 재건축 사업장이 바로 인근에 있습니다.
■ 방배 5구역: 디에이치방배, 3,065세대로 건립예정
■ 방배6구역: 래미안 원패를라, 1,097세대로 이 이달 착공할 예정
■ 방배 13구역: 방배포레스트자이, 2,296세대
■ 방배 14구역: 르엘, 487세대도 이주, 철거 진행 중
■ 방배 7 구역: 조합설립인가
■ 방배 15 구역: 정비구역지정

이런 방배 재건축들로 볼 때도 향후 사당 15 구역의. 경우 국평기 준 20억은 훌쩍 넘을 것으로 예상되며, 초기 재개발의 알짜배기 투자처로 볼 수 있습니다.

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