가재울뉴타운 가재울7구역 GS 시공사 선정 및 사업개요

오늘은 가재울뉴타운(가재울 재정비 촉진지구) 내 마지막 남은 정비사업 지역인 가재울7구역에 대해 간단하게 알아보고자 합니다.

< 가재울뉴타운 구역 현황 및 84m² 최근 실거래가 >​

■ 가재울1구역:

• 362세대, DMC아이파크,

2009년 3월 입주. 84m²실거래: 10.2억

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■ 가재울2구역:

• 473세대 DMC센트레빌,

2009년 6월 입주. 84m²실거래:10.15억

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■ 가재울3구역:

• 3,293세대, DMC래미안e편한세상,
• 2012년 10월 입주. 84m²실거래: 12억

■ 가재울4구역:

• 4,300세대, 상암DMC파크뷰자이,

2015년 10월 입주. 84m²실거래: 12.85억

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■ 가재울5구역:

• 997세대, 래미안DMC루센티아,

2020년 2월 입주. 84m²실거래: 13.77억

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■ 가재울6구역:

• 1,047세대, DMC에코자이,
• 2019년 12월 입주.84m²실거래: 11.9억

■ 가재울7구역: 조합설립인가 ( 하단 설명 )

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■ 가재울8구역:

• 283세대, DMC가재울아이파크,

2025년 11월 입주예정.

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■ 가재울9구역:

• 450세대, DMC금호리첸시아, 2022년 7월 입주. 84m²실거래: 12.65억.

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< 사업개요 >​

■ 위치: 서대문구 북가좌동 73-1번지 일대

■ 면적: 79,696m²

■ 조합원수: 약 700명

■ 건폐율 20.52%, 용적률 255%, 18개 동, 최고 26층, 총 1,497세대 규모​

• 임대: 209세대

■ 용도지역: 2종일반주거지역

■ 설계자: 파크아트종합건축사사무소

• 공덕6구역, 용두1-2도시환경정비사업, 장위동 가로주택정비사업 등의 프로젝트 진행.

■ 시공사는 미정이나 GS건설- 한화 건설부문 컨소시엄 가능성 높음.​

■ 84m²이상이 조합원 수 보다 많아 조합원들은 웬만하면 84m²가능.

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< 년도별 진행단계 >​

 

■ 2003년: 가재울뉴타운 지정.

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■ 2007년 5월 2일: 추진위 설립.

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■ 2011년 10월 27일: 가재울7구역 재정비촉진구역 지정 및 재정비촉진계획 결정(안) 공람공고.

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■ 2014년 12월 18일: 정비구역 지정.

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■ 2020년 1월 19일: 조합설립 창립총회 개최.

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■ 2020년 7월 22일: 임시총회를 개최.

• 전체 토지등소유자 과반수가 참여.

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■ 2022년 3월 21일: 가재울뉴타운7구역 주택재개발정비사업 조합설립추진위원회 설계자 선정.

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■ 2022년 4월 1일: 총회 대행 업체 선정을 위한 입찰공고.

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■ 2022년 7월 14일: 조합설립인가 신청.

• 동의율: 88.79%

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■ 2022년 8월 10일: 조합설립인가.

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■ 2024년 3월 15일: 재정비촉진계획 변경(안)에 대한 계획안 공청회.

• 구역 경계 주변 정비를 위한 구역계 조정.
• 구역 내 문화재 보전계획 수립을 위한 문화재 주변 도로, 공원 변경 및 녹지 폐지 등 정비기반시설의 변경 등
• 기부채납에 따른 상한용적률 적용과 관련 규정에 의거 임대주택 공급 계획.

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■ 2024년 5월 8일: 가재울7구역 시공자 선정을 위한 현장설명회 개최.

• 입찰의향: 컨소시엄 구성은 불가 + 입찰 참가 시공자의 최상위 브랜드(하이엔드)만 참여 가능 조건.

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■ 2024년 6월 24일, 8월 12일: 시공사 입찰 마감

 

• 하이브랜드 적용을 원하는 가운데 강남권보다 낮은 공사비를 제시.

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■ 2024년 7월15일: 시공자 선정을 위한 재입찰공고. ( 7월 31일 입찰 의향서 마감. )

• 평당 843만 제시.
• GS건설-한화건설부문 컨소시엄이 단독 제출.

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■ 2024년 9월 10일: 재정비촉진계획 변경 및 경관심의(안)을 수정가결. ​

• 대상지 중앙부에 있는 문화재(화산군 이연 신도비)와 주변 지역 여건을 반영해 도로 조정.
• 단지 내에는 공원을 중심으로 개방감을 살리기 위해 통경축(조망을 확보할 수 있는 열린 공간) 확보.
• 구역 중앙을 가로지르는 거북골로14길의 평면 선형을 직선화하여 교통 편의를 개선하고, 주민들의 공원 접근성을 높이기 위해 공원 위치 및 형상을 조정하는 등 주민들의 편의를 고려한 정비기반시설 계획이 포함.

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■ 2024년 11월3일: 시공사 선정 : GS건설 + 한화 컨소시움

• 2025년 사업시행계획인가를 거쳐 2027년 착공 목표.​

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< 2019년 당시 일몰제 이슈 극복 >​

 

■ 일몰제는 도시 및 주거환경정비법 제 20조에 따라 일정 기간 사업 진척이 없는 정비구역에 대해 시도지사가 직권으로 구역을 해제하는 제도.

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■ 가재울7구역

• 2007년 5월 추진위 승인 이후로 2020년 3월까지 조합설립인가를 받지 못함.
• 2012년 2월 1일(일몰제 시행일) 이전에 추진위가 설립됐고, 정비구역 지정은 2014년에 돼 순서가 맞지 않음.

( 2009년 재개발 순서 법 적용전 )

• 정비구역지정보다 추진위 승인이 먼저 된 구역에 대한 언급이 부칙(정비구역등 해제 신청 기산일에 관한 적용 사례)이 없음.
• 국토교통부에서는 현행법 상 가재울7구역은 일몰제 적용 대상이 아니라는 입장을 재확인.​

< 입지 >​

 

■ 6호선 증산역 도보 10분, 디지털미디어시티역 약 1km 거리

• 홍대거리상권, 디지털미디어시티, 여의도, 도심권으로도 진입이 용이.

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■ 연가초, 연희중 도보가능. 충암고, 명지대학교 인문캠퍼스 등

• 구역 내 남쪽에는 초등학교가 신설될 예정.​

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■ 인근 여가시설이 부족하지만 DMC인근 상암롯데몰 예정.

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■ 평지 + 주변에 불광천 산책로 조성.

중앙근린공원, 나비울어린이공원, 홍제천, 궁동공원, 월드컵공원 등

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< DMC 랜드마크 상암 롯데몰 >​​​

• 상암 디지털미디어시티 (DMC)에 위치한 롯데 복합쇼핑몰. '상암 DMC 롯데몰’은 롯데그룹의 복합쇼핑몰 개발 사업으로, 2021년에 서울시 심의를 통과.
• 축구장 32배 크기로 현재 철거완료.

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■ GTX E 디지털미디어시티역 예정 ​

아직 먼 이야기이지만 GTX-E 노선은 인천공항을 출발해 부천 대장, 상암DMC, 광운대 등을 거쳐 남양주 덕소로 이어지는 노선으로 DMC역이 신설이 될 예정으로 기존 지하철 6호선, 경의중앙선, 공항철도 등에 더해 앞으로 GTX-E 노선이 지나는 교통 요충지로 자리매김할 것입니다. 주요노선은 다음과 같습니다.

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(인천공항-영종-청라-가정-작전-대장-등촌-디지털미디어시티-연신내-평창-신정릉-광운대-신내-구리-왕숙2-덕소)