신림1구역 총회 내용과 사업시행인가 준비중, 신림동 재개발 매물 시세

신림1구역 

관악구에는 현재 많은 정비사업이 추진중에 있는데요. 신림뉴타운 뿐만아니라 봉천14구역, 봉천412, 봉천 413구역, 공공재개발 봉천13구역, 봉천1-1구역, 모아타운 대상지 청룡동, 은천동, 성현동, 신속통합기획 선정지 신림5구역, 신림7구역, 신림동 650 일대 (난곡1구역)와 신림동 610-200 일대의 법원단지 1구역 신통 추진지 등 그동안 입지는 양호하지만 노후화된 주거환경, 열악한 기반시설 등으로 주목받지 못하던 신림동 일대가 정비사업에 박차를 가하고 있습니다.

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오늘은 서울 서남부 최대 재개발사업으로 꼽히는 신림1구역에 대해 사업개요와 매물 시세에 대해 간단히 알아보고자 합니다.

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신림1구역은 관리처분인가까지 완료된 신림2, 3구역에 비해 지역 내 갈등, 무허가 건축물 등의 문제로 추진이 지연되었고 지난 2017년 촉진계획 변경을 신청한 이후 재개발 사업 찬성, 반대와의 갈등 등의 이유로 수년간 입안 절차 진행이 더뎠습니다.

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그러나 서울시 신속통합기획 1호 시범사업지로 선정되어 촉진계획 변경 가결 및 건축심의 통과 등 사업속도가 정상적으로 돌아와 이제 사업시행인가를 바라보고 있습니다.

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■ 신림1구역​

• 하단 설명.

■ 신림2구역​

• 위치: 관악구 신림동 324-25번지 일대
• 대지 면적: 55,630m²
• 건폐율: 22.19%, 용적률 250.07% 지하7층~지상28층 20개동 총 1.487세대
• 임대: 225세대
• 일반분양: 약 587세대
• 설계변경으로 1,435세대로 예정.
• 조합원수: 약 673명
• 주차대수: 1,895세대 ( 세대당 1.32대 )
• 현재 철거완료 ( 취득세 4.6% )​
• 시공사: 대우건설 +롯데건설 컨소시엄
• 분담금 납부방식: 10%, 40% ,50%
• 신우초등학교와 공원을 끼고 있으며 신림선 서울대벤처타운역 도보 10분거리
• 관악산, 삼성산이 주변에 있어 숲세권 아파트
• 비례율: 98.69%
• 특별건축구역으로 지정
• 2024년 2월 철거 시작.
• 관리처분 당시 조합원 분양가.
• 전용 59㎡: 약 4억 3천만원
• 84m²: 약 5억 3천만원
• 101m²: 약 6억 6천만원

■ 신림3구역

• 위치: 관악구 신림동 316-55번지 일대
• 면적: 35,140m²
• 용적률 235.9%, 지하4층~지상17층 , 8개동 총 571세대 건립
• 임대: 98세대
• 일반분양: 182세대

( 평균 경쟁률 31.1대 1 )

• 조합원 수: 255명
• 시공사: 대우건설 ( 서울대벤처타운역 푸르지오 )
• 분담금 납부방식: 10%, 40%, 50%
• 조합원 평균분양가 :
• 59m²: 약 3억 6,762만
• 84m²: 약 5억 638만
• 현재 착공중으로 2025년 5월정도 입주예정.

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< 신림1구역 사업개요 >​​​

■ 위치: 관악구 신림동 808-495번지

■ 면적: 233,729m²

• 조합원수: 1,460명
• 무허가 소유자: 677명
• 무허가는 의결권이 없는 조합원으로 사업시행인가 후 조합원 등재 가능.​

■ 건폐율 21.3%, 용적률 259.9% , 지하 5층~ 지상29층 42개동, 4,185세대 건립.​

• 일반분양: 약 1,300여세대 추정
• 조합원분양: 2,254여세대
• 임대주택: 631세대 예정

■ 조합원 수: 1,460명

■ 시공사: GS건설, 현대엔지니어링, DL이앤씨 컨소시엄

■ 신속통합기획 시범지 (토허가 X)

■ 신탁방식 재개발 ( 한국토지신탁 )

■ 현재 건축심의 통과후 사업시행인가 준비중.​

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< ​신림1구역 년도별 진행단계 >​​​​

■ 2007년 7월 10일: 정비구역지정 공람공고.

■ 2015년 12월 16일: 신림뉴타운 지정 고시.

■ 2016년 3월 24일: 추진위 승인.

■ 2019년 11월 21일: 조합설립인가

• 동의율: 78.63%

■ 2020년 6월: 신탁방식, 신속통합 재개발을 진행하기로 결정.

■ 2021년 6월 14일: 촉진계획변경.

■ 2021년 12월 26일: 시공사 선정.

• GS건설, 현대엔지니어링, DL이앤씨 컨소시엄.

■ 2022년 5월 19일: 시공사들과 계약체결 및 사업약정서 서약.

■ 2022년 7월 7일: 신림1구역 재정비 촉진계획 변경(안) 조건부 가결.​

• 공공임대상가 등을 통한 공공성 확보로 용적률을 230%에서 260%로 상향하여 가구수 4,000여세대 이상으로 증가.
• 과거 도시개발로 복개돼 지금은 도로, 하수도로 이용되고 있는 하천(도림천)을 자연하천으로 복원해 수변 중심의 도시구조로 재편 추진.
• 삼성동시장 등 주변 시장 상인의 재정착을 돕기 위해 도로, 공원 등 기부채납을 최소화하는 대신 지역에 필요한 공공임대상가 74호 확보.
• 관악산~도림천(수변공원)을 잇는 4개 녹지축을 조성하고 지상부 차량 동선은 최소화해 보행자 중심 환경 제공.

■ 2022년 8월 18일: 총 4,104세대로 촉진계획변경 및 건축 심의가 통과되어 사업시행인가 준비.

■ 2022년 12월 27일: 보류되었던 건축심의 수정 보완 완료.

■ 2023년 2월 14일: 건축심의 조건부 통과.​

• 획일적인 공동주택 디자인이 아닌 구릉지의 특성을 최대한 보존하고 인접 건축물과 조화될 수 있는 창의적인 공동주택 단지 설계.
  • 건물 유형을 경관형, 탑상형, 판상형, 테라스형 등으로 다양화 하고 단지 중앙을 관통하는 도림천 복개하천 주변에 수변공원을 조성.
  • 서울대벤처타운역 인접한 곳에 주상복합건물을 배치하여 향후 관악구의 랜드마크로 거듭나도록 설계 예정.

• 소형평형을 공급해 사회 초년생, 신혼부부 등 1~2인 가구의 주거안정을 노리고, 입주민을 포함한 모든 주민들이 걸을 수 있는 공공보행통로 주변에 피트니스센터, 근린생활 시설, 어린이집등 지역 공유 커뮤니티 공간을 조성해 쾌적하고 열린 주거공동체가 활성화 되도록 할 예정.

■ 2023년 9월 26일: 건축심의 결정고시.​

• 2월 조건부로 통과됐던 계획안(4,104세대)과 비교하여 84세대 증가.
• 특별건축구역으로 지정돼 일조 확보를 위한 건축물 배치나 형태 등이 개선되고 단지 내 외부 녹지 대폭 확보.
• 단지 내부에 어린이집, 작은도서관, 경로당 등 주민공동시설(2,796㎡) 추가 건축을 확정하고 특별건축구역으로 지정하여 법적 조경면적의 3배를 설치.

■ 2024년 4월 11일~ 5월 10일: 이주대책을 위한 세입자 실태조사 및 무허가건물 소유 현황 조사.

■ 2024년 7월 10일: 이주관리(수용재결, 명도소송 등)업체 선정을 위한 입찰, 공고.

■ 2024년 9월 5일: 정기총회

• 모든 안건 통과.

■ 2024년 하반기: 사업시행인가 신청예정.

■ 2025년: 조합원분양신청 및 관리처분인가 신청 목표.

■ 2026년: 관리처분인가 및 이주개시 목표.

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​< 1구역 평형별 세대수 >​​

■ 37㎡ : 539세대

• 임대 413세대 포함

■ 59㎡ (25평형): 947세대

• 임대 208세대 포함

■ 84㎡: (34평형): 1,955세대

• 임대 10세대 포함

■ 102㎡: 388세대

■ 114㎡: 337세대

■ 142㎡: 22세대

• 84m²이상 2,702세대로 신림 1구역의 조합원 및 무허가 주택 소유자는 약 2,120명이며, 이들 모두 산술적으로 34평형(84m²) 배정 가능.​

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< 추정 조합원 분양가 >​

■ 37m²: 4억 1,000만

■ 59m²: 6억 2,000만

■ 84m²: 약 7억 9,000만​

■ 102m²: 9억 1,000만

■ 114m²: 10억

■ 141m²: 12억 1,000만

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< 1구역 조합원 혜택 >​​​

■ 조합원 추가분담금 입주시 100%

■ 조합원 옵션

• 발코니확장, 전실원목마루, 우물천장 2개소, 엔지니어드 스톤, 독일 시스템 창호, 스마트도어, 홈쿠벤 렌지후드, 공기청정시스템, 자동식 3연동 중문

■ 다양한 커뮤니티 시설: 스카이 A/V 룸, 스카이 스파, 공유 오피스, 라이브러리, 공방, 코인세탁실, 스카이라운지, 스카이테라스, 스카이 GX&필라테스, 스포츠라운지, 실내수영장, 스마트 팜, 다목적 체육관, 컬쳐라운지, 중앙광장, 프라이빗 스파, 컨시어지서비스, 프라이빗 독서실, 웰컴로비 등

■ 59m²이상 모든 세대에 4Bay이상 판상형 평면 적용​

■ 착공이후 1개의 브랜드로 1개사가 시공하는 단일 브랜드로 시공하는 선택권을 주어 컨소시엄 방식의 보완책을 조합원에게 제안.

■ 외관, 조경, 커뮤니티를 고급화.​​

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< 높은 무허가 건축물 비율 >​​​

무허가 건물은 과거 피난민 등이 대지 소유권 없이 국공유지나 사유지에 들어가 지은 주택을 말하는데요. 신림1구역 재개발 지역은 조합원 물량 2,120세대 중 무허가 건물 소유자가 차지하는 비율이 약 677개로 무려 40%에 가깝습니다.

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< 무허가 건물 분양대상 자격 >​

 

■ 무허가 주택 매수

** 구조례 적용시 기존 무허가 확인원이 있는 경우​

( 1981년 12월 31일 이전 )

1. 실제 주거용으로 사용하는지 여부. (비어 있어도 인정)

2. 다물권자 체크는 기본.
3. 조합원 등재 되어 있어도 의결권이 없을 수 있음.

4.토지 점용료 체크 (캠코에 확인)

5.불하 받을 수 있는지 여부.

6.1962년1월 20일 이전인지 이후인지

• 1962년 1월 20일 이전 무허가는 취득세 중과 됨.​

** 무허가 확인원이 없는경우**​

1. 1981년 제2차 항공사진에 나와있을것

(없다면 그 이전 항공사진)

2. 재산세 과세대장에 등재가 되어있는지 여부.
3. 기타 다른사항으로 소유권을 확인 할 수 있는지.

■ 대지가 있는 무허가= 사유지 무허가

• 대지가 있는건 감정평가를 대지만큼 받는것이고 분양 자격은 무허가 주택으로 받는 것.

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■ 주의

1. 통상 사업시행인가 즈음 무허가건물 소유 현황 조사를 하므로 그 전에 주거용으로 사용중이어야 아파트 분양대상 자격이 있음.
2. 대수선, 증축, 개축 등을 하면 안되고 원상태로 보존(?) 되어 있어야 함. 멸실되어 있으면 가급적 매수 비추천.

■ 장점

1. 다주택자 취득세 8~12%보다 작은 고정 4.4% 취득세
2. 매매가 = 프리미엄이므로 초기투자금이

적게 들음.

3. 불하 신청 가능.

■ 단점(?)

1. 조합원 분양가 거의 다 납부.
2. 주택수에는 포함.
3. 사업성이 좋아 비례율이 높아져도 감평이 너무 작아 의미 없음.
4. 취득세 중과 안되는 무주택자 or 1주택자는 취득세 불리.

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< 신탁방식을 택한 신림1구역 >​​​

 

신탁방식 정비사업은 부동산 신탁사가 조합으로부터 업무를 위임받아 재건축·재개발을 추진하는 방식입니다. 이 방식은 조합방식과 비교하여 다음과 같은 장점이 있습니다.

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■ 사업 속도와 높은 전문성: 토지등소유자 75% 이상의 동의 시, 조합방식에서 요구되는 추진위설립 및 조합설립인가 등 절차 생략 가능하며, 공사 리스크 해소 및 공사비 절감이 가능합.

■ 사업비 투명성: 공사비 검증제도 강화를 8통해 공사비 증액으로 인한 갈등을 최소화.

■ 사업 기간 단축: 사업시 시행자와 시공자의 계약전 후에 공사비를 검증하고, 이전까지 한국부동산원에서 주로 실행했던 공사비 검증을 서울주택도시공사에서 대행하여 사업시행자와 시공자의 계약 전후에 공사비 검증.

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< 2024년 9월 5일 정기총회 >​

 

■ 안건​

1. 조합 정관 변경 승인의 건
2. 정비사업비 예산안 및 2024년 예산안,
3. 2025년 준 예산안 편성 승인의 건
4. 사업시행계획안 승인의 건
5. 분양신청기간 및 통지 관련 승인의 건
6. 설계 용역 변경 계약 승인의 건
7. 이주관리(수용재결, 명도업무 등) 용역업체 선정 및 계약체결의 건

■ 결과 >>모든 안건 통과

• 빠른시일 내에 관악구청에 사업시행계획인가 신청 예정.

< 입지 > ​

 

■ 교통

• 신림선 서울대벤처타운역 초역세권.

■ 자연환경.

• 관악산, 도림천 인접
• 아파트 단지 내에 수변공원이 조성될 예정.

■ 원신초, 광신중, 광신고 등

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■ 농협하나로마트, 롯데백화점, 에이치플러스양지병원 등.

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< 관악 S밸리 >

■ 서울대가 가진 우수한 인재와 기술력 및 청년이라는 자산을 바탕으로 미국의 실리콘밸리와 같이 낙성 벤처밸리와 신림 창업밸리를 양대 축으로 하여 괸악구 전체를 대학, 기업, 지역이 상생하는 세계적인 창업중심지로 조성함으로써 양질의 일자리를 창출하고 지역경제를 활성화하기 위한 관악구의 경제정책 사업.

• “S”는 START-UP, STAR, 서울대 등 다중적 의미 함축.

■ 추진배경

관악구는 우수한 인재 및 풍부한 기술력을 가진 서울대와 청년을 보유하여 기술 기반의 창업생태계 조성, 벤처 창업기업 유치 및 육성으로 관악구를 벤처창업 도시화하여 일자리창출 및 지역경제 활성화를 도모.

■ 추진권역

낙성대 일대 ~ 서울대 ~ 대학동 일대

■ 추진 내용

1. 창업인프라 구축

( 2018년 0개소 > 2024년 17개소)

2. 창업기업 성장 지원

(투자지원, 역량강화, 마케팅 등 지원)

3. 제도적 지원

(벤처기업육성촉진지구 지정, 지구단위계획 재정비 등)

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< 도림천 복개로 배산임수 >​​​​

도림천은 서울 서남부를 관통하는 소하천으로, 관악산과 도림천이 만나는 배산임수의 자연환경을 가지고 있습니다. 신림1구역 해당 지역에는 도림천 2지류가 남북으로 흐르고 있지만 과거 도시개발로 복개돼, 현재는 도로와 하수도로 이용되고 있는데요. 서울시는 이러한 문제를 해결하기 위해 신림1구역 일대에서 도림천 자연하천 복원사업을 추진하고 있습니다. 이 사업은 전액 시비로 진행되며 이러한 수변 중심의 도시구조 재편’으로 인해 도림천, 목감천을 생태환경, 청정수질 자연천으로 복원한다는 계획을 발표했습니다.

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향후 복개된 도림천은 산책로, 자전거길, 낚시장 등 다양한 시민휴식 공간으로 제공될 예정으로 서울시와 관악구가 함께 추진하는 ‘지천 르네상스’ 사업 중 하나로 진행이 됩니다. 초역세권에 완벽한 배산임수이네요!​​

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< 신림선 서울대벤처타운역 초역세권 >​​​

신림선은 2022년 5월에 개통되었습니다. 이 노선은 서울의 관악구 서울대를 출발하여 신림역 (2호선), 보라매역 (7호선), 대방역 (1호선), 샛강역 (9호선)을 거쳐가는 노선으로, 총 11개의 정거장이 있는데요. 신림선 샛강역을 통해 여의도 등으로의 접근성이 좋아졌고 강남순환도로, 2호선 신림역, 7호선 보라매역을 통해 강남 접근성도 좋아졌습니다.

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이러한 신림선중 서울대벤처타운역이 신림뉴타운 구역의 1구역 입구 부분에 바로 위치해 있어 접근성이 참 좋습니다. ( 신림2구역도 1구역과 수변공원 연결 시 도보로 10분거리 ) 또한 평지 비율이 높고, 도림천과 건우봉을 끼고 있는 배산임수 입지로, 신림시장, 삼성시장 등의 전통시장이 근처에 있습니다. 향후 신림선 지선 연장으로 난곡선, 서부선과도 연결예정으로 교통은 더욱더 좋아질 것입니다.

​>> 관악산(서울대)역에서 여의도 샛강역까지 총 16분, 강남까지 24분 소요.​

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■ 신림-봉천터널

 

관악구 신림동 남부순환로 난곡사거리에서 관악구 봉천동 강남순환로 봉천터널까지 연결하는 길이 2,237m, 왕복 4차로 규모의 터널로서 이 터널은 남부순환로의 상습 정체를 해결하고 강남순환로와 연계하여 남부순환로의 상습 정체 구간을 우회하도록 하여 교통난 해소와 상습정체 완화를 위해 추진되었습니다.

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2010년 6월에 착공하였으며, 본래 계획상으로는 2014년 5월에 강남순환로와 동시에 개통하려는 계획이었으나, 공사 지연 등으로 인해 개통시기가 늦춰져서 2018년 12월 개통으로 잡혀있었으나 공사 지연으로 인해 개통 시기가 여러 번 연기되었고, 현재는 2026년 12월 개통 예정으로 공사가 진행되고 있습니다.

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이 터널이 완성되면 서울의 대표적인 상습 정체 도로인 남부순환로의 교통량을 분산시켜 교통체증을 크게 완화하여 동시에 지역균형발전에도 도움이 될 것으로 기대됩니다.​​

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■ 매물 시세​

• 무허가 주택 뚜껑: 매매가 3억중반~ 3.7억선 ( = 초투 )
• 일반 주택: 프리미엄 2억대로 가능하나 초투는 4~5억선.