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< 전농9구역 장점 >
- 향후 더블 GTX 및 9개 노선이 지나가는 교통의 중심지 청량리역 초 역세권 대단지.
- 시공사 현대엔지니어링 선정.
- 2차 공공재개발 후보지로 빠른 속도.
- 해당 매물은 기존 무허가건물확인원은 없으며 항측사진 및 재산세 납부내역 있음.
- 토지거래허가구역으로 무허가는 주임사 매수가 안되 2년 실거주 필요.
< 무허가 건축물 >
■ 정의: 무허가 건축물은 과거 피난민 등이 대지 소유권 없이 국, 공유지나 사유지에 들어가 지은 주택.
( 토지의 소유자는 국, 기획재정부, 서울시 등 소유 )
- 무허가주택이라 건축물대장 및 등기부등본이 없다 보니 소유권에 대한 확인은 기존 무허가건축물확인원, 항측사진, 재산세 납부대장 등으로 확인.
- 재개발 사업지에서는 토지 or 건물만 가졌어도 일정 기준을 충족하면 입주권을 받을 수 있음.
■ 조건
- 1981년 12월 31일전에 기존 무허가건물확인원에 등재 또는 항측사진 존재 여부.
- 실제 사용하는 용도가 주거용으로 사용.
- 현장 확인을 통해 증축, 개축 등을 하면 안되고 원상태로 보존(?)
- 조합원 확인은 기본.
■ 취득세: 법인 및 다주택자라도 4.4%
단일세율(85㎡초과시 0.2% 농특세 추가 )
- 단 1962년 1월 20일이전에 건축이 된 무허가주택은 취득세 중과.
■ 기타 특징
- 상가로 사용하는 무허가는 사업시행인가전에 주택으로 개조하는 경향이 있음.
- 무허가는 의결권이 없는 조합원으로 사업시행인가 후 조합원 등재가 가능.
- 주택수에는 포함.
- 1년에 한번씩 토지의 점용료를 내셔야 하고 재개발 사업시행인가 전.후로 불하계약을 할 수 있음.
- 뚜껑의 경우 매매가격은 거의 프리미엄.
- 초기투자금이 가장 저렴하게 들면서 조합원 분양자격 가능.
< 전농9구역 사업개요 >
■ 위치: 동대문구 전농동 103-236번지 일대.
■ 정비구역 면적: 49,061m²
- 대지면적: 36,229m²
■ 용도지역: 2종일반(7층) > 3종일반 주거지역 종상향.
■ 건폐율 50%이하, 용적률: 299.68%, 지하 3층~지상 35층, 9개동, 1,159세대 예정.
- 조합원 물량: 704세대
- 일반분양 물량: 약 216세대
- 국민임대(99세대), 의무임대(140세대)
■ 토지등소유자수: 704명
■ 구역 내 근린공원 및 공공청사 예정.: 지하3층 ~지상6층 , 면적 1,500m²
( 전농1동 주민센터, 청년창업지원센터 등 )
■ 토지거래허가구역
■ 전용15m² 분양을 통해 현금청산자를 최소화.
■ 시공사: 현대엔지니어링
- "힐스테이트 클래시나인"
< 면적별 세대수 >
■ 전용15m²: 1세대
■ 29m²: 29세대
( 임대 19세대 포함 )
■ 39m²: 90세대
( 임대 77세대 포함 )
■ 49m²: 106세대
( 임대 29세대 포함 )
■ 59m²: 425세대
( 임대 15세대 포함 )
■ 74m²: 62세대
■ 84m²: 384세대
■ 106m²: 62세대
< 년도별 진행단계 >
■ 2004년 6월: 정비예정구역으로 지정.
■ 2007년 7월 4일: 조합설립추진위원회 구성.
■ 2014년: 정비구역 해제.
■ 2021년 3월 29일: 공공재개발 2차 후보지로 선정.
■ 2021년 9월: LH와 공공재개발 양해각서 체결.
■ 2022년 7월 28일: 정비계획 입안제안.
■ 2022년 8월 24일: 사전기획 수립 완료.
■ 2022년 8월 29일: 정비계획 수립 절차 시작.
■ 2022년 11월 15일: 전농9구역 정비구역 지정 및 정비계획 입안을 위한 주민공람.
- 공공임대주택은 다양한 주거수요를 고려해 중대형 평형을 포함하여 사회적 혼합배치(Social-Mix) 계획.
2. 시립대로변에 공공청사를 신설하여 노후된 기존 주민센터 이전 및 청년창업지원, 패션봉제지원센터 등으로 계획하고 청사 저층부는 북카페 등의 상업, 문화시설을 계획하여 시립대로변 가로활성화를 유도.
3. 공공청사와 연계한 공원을 배치해 지역에 부족한 녹지공간 조성 및 지역주민 여가 공간으로 제공할 예정.
4. 청량리역과 인접한 철도변에는 6m 도로를 계획하여 장래 철도 지하화 등 광역계획과 연계하여 통행이 가능한 구조로 계획.
- 면적은 기존보다 약 28.9% 증가. 비정형화돼 있던 청량리역 기찻길 경계부에 있는 부지를 신규로 편입.
■ 2023년 2월 1일: 정비구역(변경)지정안 수립 :
- 자치구 정비구역 지정 신청 보완 조치결과 제출
(추진위 > 동대문구 > 서울시)
■ 2023년 2월 20일: 정비구역 지정 및 정비계획 결정(안)을 조건부 가결.
■ 2023년 6월 29일: 정비구역 지정.
■ 2023년 7월 13일: 공공재개발사업 시행자로 LH 지정 고시.
- 정비구역 지정 고시 이후 시행자 지정까지 14일이 소요된 것으로 역대 재개발사업 중 최단기간.
■ 2024년 3월 5일: LH와 전농9구역 공공재개발사업 주민대표회의와 사업시행협약 체결.
- 주민대표의 시공자 추천업무 지원 및 시공자와의 계약업무.
- 설계관리 및 사업성 분석 업무
- 사업시행인가 인허가 제반 업무
- 관리처분계획의 수립 및 인가 업무
- 분양신청하지 않은 자 등에 대한 현금청산 업무.
- 이주 업무 등
■ 2024년 8월 28일: 전농9구역 공공재개발정비사업 건설업자 선정을 위한 일괄 입찰공고.
- 공사비: 평당 780만원(VAT 별도)
- 공사기간: 철거공사 6개월, 본공사 40개월.
■ 2024년 9월 12일: 시공사 선정을 위한 현장설명회.
- 입찰마감일: 10월 31일
■ 2024년 10월 18일: 입찰 재공고.
■ 2024년 12월 22일: 현대엔지니어링 선정.
- 소음 및 미세먼지를 차단하는 테마숲.
- 층간소음 저감을 위한 250mm 두께의 슬라브 등 특화 설계를 적용.
- 서울 도심의 대표역사인 청량리역 인접지라는 점에 착안, 철도변 경관을 위해 외관디자인 특화 예정.
■ 추후 LH와 계약체결 추진 예정.
< 공공재개발 >
■ 장점
- 용도지역 종상향
- 용적률 상향(법적상한의 120% 허용)
- 기부체납 완화.
- 분양가상한제 적용 제외.
- 사업비 및 이주비 융자.
- 기반시설 국비 지원.
- 공공이 참여 하므로 인허가 절차 간소화 등.
■ 특징
- 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 공공임대, 공공지원민간임대 등으로 공급해 원주민과 주거지원 계층(청년․신혼․고령자)의 주거안정에 기여.
2024년 1월 19일 부터 도정법 개정으로 임대주택 의무비율 완화 적용.
■ 권리산정기준일
- 1차 공공재개발: 2020년 9월 21일
- 2차 공공재개발: 2021년 12월 30일
< 공공재개발 추진과정 >
- 후보지 선정.
- 주민설명회 ( 개략계획을 설명하고, 주민의견 수렴 )
- 정비계획 입안제안 동의서 접수.
- LH 정비계획 수립용역 착수.
- 정비계획 결정 및 정비구역 지정.
- 주민대표회의 구성 및 동의서 징구.
( 조합설립 X )
- 사업시행자 지정.
- 시공사 선정. <-- 전농9구역은 요기쯤
- 서울시 건축위원회의 심의.
10.사업시행인가.
- 나머지 과정은 동일.
< 신축빌라 문제? 정리 >
■ 2021년 3월 전농9구역이 공공재개발 후보지로 선정되기 전인 2019년 요건을 맞추기 위해 추진위원회가 무리하게 기존 기본계획 구역 외 추가로 구역을 편입해서 계획안을 제출.
■ 원래 공공재개발의 권리산정기준일 2020년 9월 21일인데 반해 전농9구역의 경우 서울시 구조례를 적용했던 바 ( 2010년 7월 15일 이전 정비기본계획 수립 ) 기존 규정에 따름.
- 기존 기본계획이 수립된 지역은 권리산정일이 따로 정한 날이 되고, 추가 편입지는 2020년 9월 21일이 권리산정일로 정해진 모순된 상황.
■ 2014년부터 건축행위제한이 해제됨에 따라 합법적인 건축행위가 가능해 신축빌라들이 많이 들어섬.
■ 신축 빌라가 들어섬에 따라 서울 구조례를 적용하는 전농9구역은 권리산정기준일 ( 2003년 12월 30일 ) 및 공동주택 신축금지( 2008년 7월 30일 )의 기준 애매모호.
■ 현행 도정법 제76조의 관리처분계획 수립기준에 따르면 “권리산정기준일 이후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다”고 명시함에 따라 신축빌라 소유주들은 현금청산 가능성 대두.
■ 신축 빌라 소유자들의 경우 해당 정비계획에 소형 평형이 포함되어야 입주권을 받을 수 있지만 그 외 주민들은 일반분양 물량이 적어지고 추가 분담금이 높아진다며 현금청산을 주장하며 갈등 시작.
■ 구조례 적용시 2008년 7월 30일 전 건축허가를 신청해 지은 다세대 주택에 대해서만 각 소유자에게 분양자격을 부여.
이날 이후 건축허가를 신청해 신축된 빌라는 원 단독주택 소유자 한 명에게만 입주권 부여.
단, 해당 공동주택의 주거전용면적이 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거면적 이상일 경우에는 그러하지 아니함.
■ LH의 중재
- 분양용 공동주택 전용 15m² 1세대 추가.
권리가액이 작은 조합 원들의 현금청산을 막기 위해 마련한 장치로 전농9구역은 구역 내 신축빌라가 많아 상당 수 조합원들 구제방안 대책.
< 입지 >
■ 교통
- 청량리역 도보거리
: 1호선, 수인분당선, 경의중앙선, 경춘선, 경원선, ktx강릉선, 면목선 예정, GTX-C 노선 (경기 양주
경기 수원), GTX-B 노선 (인천
경기 남양주)예정.
- 광역환승센터: 60여개 노선 버스 정류장도 위치.
■ 샛말어린이공원, 텃골근린공원, 이삭어린이공원, 전곡마을마당공원, 배봉산, 배봉산둘레길, 답십리공원 등.
■ 전곡초, 전동초, 전일중, 전농중, 청량정보고, 해성여자고, 해성국제컨벤션고, 서울시립대 코 앞, 고려대, 경희대, 한국외대 등
■ 롯데마트, 롯데백화점, 청량리 종합 도매시장, 농수산물시장, 약령시장 등
■ 서울성심병원, 경희의료원, 고려대병원, 삼육서울병원 등 의료시설
■ 청량리6,7,8구역, 제기4 ,6구역 재개발, 롯데캐슬 Sky-L65, 한양수자인 그라시엘, 40층 규모의 효성해링턴플레이스, 미주아파트 재건축 (정비구역 지정), 이문휘경뉴타운 등 다양한 개발이 진행중.
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