청량리역 역세권 전농동 재개발 전농8구역 현재상황, 매물 시세

오늘은 청량리 역세권인 ( 도보 충분히 가능 ) 동대문구 전농8구역에 대해 간단히 알아보고자 합니다. 이 곳은 2005년 추진위승인 이후 무려 16년 만인 지난 2021년 12월 조합설립인가를 득했는데요. 한 때 일몰제로 인한 정비구역 해제의 위기가 다가왔었기도 했었습니다.

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오랜 기간 사이에 조합 창립총회만 4차례 진행되는 동안 조합 집행부에 대한 조합원들의 신뢰 부족 및 갈등이 심했었지만 새로운 조합 집행부가 선출되어 전농8구역의 사업성을 높이기 위한 노력은 물론 조합원들 사이 갈등 해소를 위해 다방면으로 힘써온 결과 현재 조합 설립에 이르게 되었습니다.​

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< 사업개요 >​

■ 위치: 동대문구 전농동 204번지 일대.

■ 면적: 93,697m²

■ 조합원 수: 669명

■ 건축 규모: 건폐율 20.18%, 용적률 249.11%, 지하4층~지상 최고 35층, 19개동, 총 1,750세대​

• 공공임대: 352세대 포함

■ 7,000㎡ 너비의 소공원 예정.

■ 추정비례율: 101.96%

• 평당 공사비: 약 750만원.
• 일반분양가: 평당 3,598만원으로 계산.

■ 설계: 주식회사 한길 건축사 사무소

< 년도별 진행단계 >​

■ 2005년 9월 27일: 추진위원회 승인.

■ 2008년 7월 10일: 정비구역 지정

■ 2019년 1월 3일: 조합설립 동의서 징구 시작.

■ 2019년 2월 8일: 추진위구성 변경승인

■ 2019년 4월 26일: 정비사업전문관리업자 및 설계자 선정을 위한 입찰공고

■ 2020년 5월 9일: 서울시는 전농8구역 일몰기한 연장안에 원안동의.​

• 추진위가 동대문구에 일몰기한 연장 동의율 50%를 채워 연장을 요청.

■ 2021년 4월 30일: PM, 도시계획업체 선정 입찰 공고.

■ 2021년 10월: 조합창립총회.

■ 2021년 12월 8일: 조합설립인가

• 동의율: 78.77%​

■ 2022년 6월 7일: 전농8구역 재개발조합 석면조사, 환경 및 교통영향평가, 경관심의, CM업체 선정

■ 2023년 5월 12일: 소방설계 업무를 담당할 업체 선정을 위한 입찰공고.

■ 2023년 10월 17일: 전농8구역 재정비촉진계획 변경 및 경관심의(안) 수정가결.

■ 2024년 2월 8일: 재정비촉진계획을 변경 결정, 지구단위계획으로 결정․고시, 지형도면을 고시

■ 2024년 5월13일: 시공자 선정을 위한 현장설명회 개최.

• 롯데, 포스코, GS, 현대산업개발, 현대엔지니어링, 삼성물산, 호반, 한양, 대방, 금호, 동양건설 참여.

■ 2024년 6월 7일: 두 번째 현장설명회 개최.

• 롯데건설 단독 입찰참여확약서 제출.
• 조합은 수의계약 방식 전환 여부를 확정하고 롯데건설 대상으로 우선협상대상자 지정하고 오는 8월께 시공자선정총회를 개최한다는 방침.

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< 평형별 세대수 >​

■ 39m²: 212세대

• 임대: 77세대 포함.

■ 45m²: 199세대

• 임대: 106세대 포함

■ 59m²: 493세대

• 임대: 110세대 포함.

■ 84m²: 719세대

• 임대: 59세대 포함.

■ 112m²: 127세대​

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< 예상 조합원분양가 = 아직 초기라 참고만 >​

■ 39m²: 5억 4,600만

■ 45m²: 6억 1,900만

■ 59m²: 7억 8,100만

■ 84m²: 10억 200만

■ 112m²: 13억 200만

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< 일몰제 위기를 넘김 >​

■ 일몰제 = 정비구역 해제 조건​

1. 정비구역 지정 이후 2년 이내 추진위 승인 미신청.
2. 정비구역 지정 이후 3년 이내 조합설립인가 미신청.
3. 추진위 승인이후 2년 이내 조합설립인가 미신청.

4..조합설립인가 이후 3년 이내 사업시행인가를 미신청.

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■ 일몰제 적용되는 정비구역 기준.​

1. 2012년 2월 1일 이후 정비구역 지정 : 일몰제 적용
2. 2012년 2월 1일 이전 정비구역 지정 + 2020년 3월 2일 조합설립 X : 일몰제 적용
3. 2012년 2월 1일 이전 정비구역 지정 + 2020년 3월 2일 조합설립인가 O : 일몰제 미적용

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■ 일몰제 기한 연기 방법​

1. 토지소유자 30% 이상 요청시 : 최대 2년간 정비구역 해제 연장.

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■ 일몰제 외 정비구역 직권 해제되는 경우​

1. 추진위 설립 전 : 토지등소유자 30% 이상 정비구역 해제 요청시.
2. 추진위 설립 후 : 토지등소유자 50% 이상 정비구역 해제 요청시.

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< 입지 >​

■ 교통​

• 청량리역 도보거리​

: 1호선, 수인분당선, 경의중앙선, 경춘선, 경원선, ktx강릉선, 면목선 예정, GTX-C 노선 (경기 양주

경기 수원), GTX-B 노선 (인천

경기 남양주)예정.​

광역환승센터: 60여개 노선 버스 정류장도 위치.

■ 샛말어린이공원, 텃골근린공원, 이삭어린이공원, 전곡마을마당공원, 배봉산, 배봉산둘레길, 답십리공원 등.

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■ 전곡초, 전동초, 전일중, 전농중, 청량정보고, 해성여자고, 해성국제컨벤션고, 서울시립대 코 앞,

고려대, 경희대, 한국외대 등

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■ 롯데마트, 롯데백화점, 청량종합도매시장, 농수산물시장, 약령시장 등

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■ 서울성심병원, 경희의료원, 고려대병원, 삼육서울병원 등 의료시설

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■ 청량리6,7,8구역, 제기4 ,6구역 재개발, 롯데캐슬 Sky-L65, 한양수자인 그라시엘, 40층 규모의 효성해링턴플레이스, 미주아파트 재건축 (정비구역 지정), 이문휘경뉴타운 등 다양한 개발이 진행​​

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< 전농8구역은 면목선 105역 역세권 >​​​

■ 노선: 청량리역> 떡전교 > 전농 > 장안역> 면서역 > 면목역> 겸재> 우림시장> 신내지하차도 > 중랑구청> 능산> 신내역​

■ 총연장: 9.147km

■ 총 사업비: 1조 814억

■ 주요내용

• 면목선 주변 지역 장래 개발 계획 현행화 및 차량 형식 변경(고무차량→철제차량)을 통한 이용수요와 편익 향상 방안을 비롯해 열차 운행계획 및 정거장 공사비 최적화 등 총사업비 절감 전략 등을 마련해 기획재정부, 한국개발연구원(KDI) 제시.

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​■ 수도권광역급행철도(GTX) 및 서울 지하철 1호선, 6호선, 7호선, 경춘선, 수인분당선 등과의 연계성이 좋아져 국가적 과제인 균형발전 목표를 달성하는 거점 노선으로의 역할을 제대로 수행할 것으로 기대.

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​■ 총 12개 노선중 중랑구가 8개 노선으로 가장 많음.​

• 정비사업 추진지는 7호선 면목역 주변이 제일 많음.

​■ 현재 진행단계

• 2024년 6월 5일: 예타 통과 ​​

앞으로 기본계획 수립 및 기본설계 및 실시설계 용역 > 실시설계 승인 > 착공 > 개통​

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​< 서울시 운영 최대 규모 도서관 도보가능 >​​​

■ 위치: 동대문구 전농동 440-9번지 일원 학교부지.

• 래미안 크레시티 맞은편​.

■ 규모: 1만 6,899㎡ 부지에 연면적 2만 5,000㎡의 건물과 야외정원 1만㎡ 규모

• 서울시가 운영하는 도서관 중 가장 큰 규모로 서울도서관 2.5배.​​

■ 저탄소 친환경 비전을 반영해 목조와 친환경 건축기법이 결합된 하이브리드 공법으로 조성.

■ 2029년 개관 목표​

■ 예정설계비 87억원을 포함해 약 3,000억원 투입.

■ 책만 읽는 ‘조용한 도서관’에서 벗어나 최근 정보통신기술(ICT)을 반영한 도서·지식정보 통합센터이자 전시·공연·체험 등 다채로운 문화예술 프로그램을 운영하는 복합문화·커뮤니티 공간으로 운영.

■ 현재는 공터를 꽃밭으로 이용​

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< 정비사업 통합심의 >​​​​

■ 주요 내용:

2024년 1월 19일 서울시가 모든 정비사업의 통합심의를 본격 시행하기 시작.

건축심의, 경관심의, 환경영향평가, 교육환경평가 등 7개의 개별 심의가 통합심의위원회에서 한꺼번에 진행 ​

사업시행계획인가 단계에서 걸리는 기간이 2년에서 6개월로 단축 효과.

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■ 대상:

도시정비법에 따른 모든 정비사업이며, 단독주택재건축과 재정비촉진지구 내 정비사업도 포함.

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■ 적용:

2024년 1월 19일 개정된 법령이 시행된 이후에 신규로 심의를 신청하는 정비구역에 적용. 시행일 전에 개별심의를 받았거나, 접수한 경우에는 기존의 심의절차대로 진행. ​

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< 매물 시세 >​

 

■ 덩어리가 큰 매물 밖에 없음

• 대지 26평 단독주택 : 매매 8.5억 > 초투 7억 후반​

■ 못해도 투자금 최소 6~ 7억은 있어야 투자 가능.