동북선 역세권 성북구 하월곡동 재개발 신월곡1구역 설명

조합원수 400여 명, 세대수 2,244세대 중 일반분양 1,300세대로 무려 비례율이 130%가 넘는 재개발 구역이 있습니다. 바로 성북구 하월곡동의 도시환경정비사업 신월곡 제1 구역입니다. 상업지역이라 총 47층 초고층으로 현재 이주개시를 시작하여 2028년 입주를 목표로 하고 있습니다.

< 사업개요 >​

 

■ 위치: 성북구 하월곡동 88 일대

■ 상업용지로 되어 있어 용적률이 높아 679.82%를 적용.지하 6층에서 최고 47층까지의 공동주택 2,244세대, 오피스텔 498실, 생활숙박시설 198호, 판매시설, 부대복리시설 등이 조성될 예정.

■ 조합원은 총 404명이며, 일반분양은 1,300세대, 임대는 219세대로 계획되어 있습니다.

■ 시공사: 롯데건설

■ 현재 관리처분인가후 이주개시

■ 2025년 하반기 착공하여 2028년 준공을 목표로 하고 있습니다.

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< 년도별 진행단계 >​

 

■ 2005년 4월 21일: 미아균형발전촉진지구의 기본계획 수립

■ 2006년 4월 6일: 추진위 승인

■ 2006년 12월 1일: 롯데건설이 시공사로 선정

■ 2009년 1월 2일: 정비구역 지정

■ 2009년 8월 31일: 조합 설립 인가

■ 2016년 4월 14일: 성북 2 구역과 결합개발을 위한 정비계획 변경

■ 2020년 8월 20일: 사업시행 인가

■ 2020년 12월 21일 ~ 2021년 2월 6일: 조합원 분양 신청

■ 2022년 11월 29일: 관리처분 인가

■ 2023년 10월 16일 ~ 2024년 2월 29일: 이주 기간

향후 계획은 2024년 말에 착공하여, 2027년~2028년에 준공을 목표로 하고 있습니다.

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< 조합원 분양가 >​

■ 아파트 총세대수 2,244세대 중

• 토지등소유자 491세대
• 성북2구역 201세대
• 일반분양 1,300세대
• 임대 219세대
• 오피스텔 총세대수 498세대

​■ 27m² - 약 2.6억 ( 388세대 )

■ 40m²~57m²: 임대물량으로 219세대

■ 59m² - 약 5.8억 ( 481세대 )

■ 84m² - 평균 약 7.6억 ( 910세대 )

■ 101m² - 약 8.3억 ( 159세대 )

■ 106P - 약 10.3억

■ 109P- 약 10.5억

■ 115m² - 약 9.4억 ( 65세대 )

■ 115P - 약 11.9억

■148P- 약 14.2억

■ 149m² - 약 14억

■ 155P - 약 14.9억

■ 183m² - 약 16.8억

< 오피스텔>​

■ 전용 28.43m² - 약 2.13억

■ 36.98m² - 약 2.74억

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<생활형숙박시설>​

■ 전용 31.19m² - 약 2.08억

■ 38.38m² - 약 2.5억

■ 44.89m² - 약 2.93억

■ 52.37m² - 약 3.42억

 

< 성북2구역과 결합개발 >​

 

신월곡 제1구역은 좁은 면적 때문에 수익성이 낮아 개발이 쉽지 않았고 성북 2 구역은 성곽 등 문화재로 인해 개발이 어려워 조합원들의 피해도 있었습니다.

이에 따라 저밀관리구역 성북 2 구역의 용적률을 활용해 고층개발이 가능한 고 밀구역에 이양하는 방식으로 개발을 추진하였는데요. 신월곡 1 구역과 성북 2 구역은 재개발 조합 두 곳이 결합개발을 추진하는 적용하는 첫 사례입니다.

결합개발은 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 하나의 지역처럼 개발할 수 있도록 하는 방식으로 같은 지역처럼 취급되는 만큼 용적률도 서로 주고받을 수 있고 이미 고밀개발이 이뤄져 사업성 확보가 어려운 도심지와 여러 규제 때문에 용적률을 제대로 활용하기 어려운 지역을 묶어 결합 개발하는 게 일반적입니다. 이에 따라 신월곡 1 구역과 성북 2 구역은 2011년 결합정비사업 협약을 맺었고 도시 계획상 성북 2 구역 기본 용적률은 170%지만 조합은 용적률 90% 수준으로 개발하고 남는 용적률 80%를 신월곡 1 구역으로 넘기기로 했습니다.

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결합 개발의 장점과 단점은 다음과 같습니다.

-장점:

■ 유연한 사업 추진: 개별 사업 추진이 어려운 구역을 다른 구역과 결합함으로써 보다 유연하게 추진할 수 있습니다.

■ 용적률 활용: 같은 지역처럼 취급되는 만큼 용적률도 서로 주고받을 수 있습니다.

■ 도시 경관 보호: 도시 경관 보호 등 공익 기여를 인정하여 인센티브 부여에 따른 토지 이용의 고도화로 도시 경관의 보호 및 도시 재정비를 촉진하는 제도입니다.

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-단점

■ 제도 도입의 부담: 결합 개발 제도는 선례가 없는 제도 도입의 부담감으로 제도 정착 과정에서의 난항이 있었습니다.

■ 용적률과 세대수의 동시 고려: 결합이 일어날 경우 각각의 구역 간 용적률과 세대수를 동시에 고려해야 합니다.

■ 사업 추진 시간: 조합 설립 인가 이후라면 입주까지 10년도 봐야하고 경우에 따라 그 이상도 갈 수 있습니다. but 신월곡 1 구역은 이미 관저를 득해 이주 중이라 다행이네요.

 

< 성북2구역에 대해 >​

■ 위치: 성북구 성북동 226-103번지 일대

이 구역은 전면 철거 방식을 적용하는 공동정비지구와 자율적으로 신축, 개량하는 개별 정비지구로 조성됩니다.

■ 정비구역 면적은 75,072㎡

■ 조합원 수는 약 384명.

■ 이 구역은 정비기반 시설 12,602㎡를 기부채납하고 대지 면적 62,469㎡ 부지에 건폐율 39%, 용적률 90%를 적용하여 지하 1층 ~ 지상 최고 4층으로 공동정비지구 (고급 테라하우스 4층) : 약 230세대, 개별 정비지구 (단독주택) : 약 250세대를 건립할 계획입니다.

■ 현재 성북2구역은 2022년 10월 건축심의를 통과했고 사업시행인가를 목표로 하고 있습니다. 시공사는 포스코입니다.

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성북 2 구역은 신월곡 1 구역과 결합개발방식으로 진행하는 만큼 신월곡 1 구역의 사업 진행과도 밀접한 관련이 있는데요. 결합개발 배분 용적률 80%중 용적률 48.5%은 신월곡 1 구역으로 배분하여 이에 대하여 금액을 산정하여 조합원 일부가 신월곡 1 구역에 약 200여 세대가 배정이 되어 아파트를 분양신청을 할 수 있습니다.

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구청에서도 이에 적극적으로 사업에 행정적인 지원을 아끼지 않고 있다고 하는데요. 구청장은 “신월곡 제1구역 재개발사업이 늦어지면서 건물은 더욱 낙후되고 안전 문제가 심각해져 주민이 계속 불편을 겪었다”며 “앞으로 장위뉴타운과 함께 지역을 대표하는 명품 주거지가 될 것으로 예상되며, 향후 원활하게 사업이 추진될 수 있도록 행정적 지원을 아끼지 않을 것”이라고 말했습니다.​

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< 신월곡 1 구역의 입지 >​

 

신월곡 1 구역은 지하철 4호선 길음역 초역세권에 위치해 있으며, 근처에는 길음뉴타운 개발로 브랜드 아파트들이 들어서 있습니다. 또한 미아사거리역, 종암경찰서역 동북선 경전철이 불과 도보로 10분도 안 되는 거리에 있어 앞으로 교통은 더할 나위 없이 좋아질 예정이에요.

 

​< 이주비와 이주촉진비 >​

 

신월곡 1 구역의 이주촉진비와 이주비는 2023년 11월 15일부터 지급되었습니다. 이주촉진비는 무이자로 3억 또는 3천만 원 무상지원 + 무이자 8천만 중 택일, 그리고 이주비는 감평의 60%입니다. 중요한 점은 이주비 + 이주촉진비의 합계가 종전자산평가액을 넘으면 안 됩니다.

동북선 역세권 신월곡 1 구역

< 동북선 역세권 >​

인근에는 동북선 경전철 정거장이 공사 중에 있는데요. 2개의 역이 도보거리에 위치하고 있으며 2026년 7월에 개통목표로 한창 착공 중에 있습니다.

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동북선은 서울시에서 시행하는 경전철 사업으로, 2026년 7월까지 공사가 예정되어 있습니다. 이 노선은 서울 동북권에서 왕십리역을 기점으로 상계역까지 연결되며, 총 노선 길이는 13.4km이며, 역수는 16개입니다. 또한, 이 노선을 통해 강남과 분당, 용인, 수원 등으로의 이동이 가능해집니다. 환승은 무려 1,2,4,5,6,7, 수인분당선까지 가능합니다.​

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< 어마무시한 비례율 130.78% >​

 

비례율은 '정비사업으로 얻을 수 있는 총수입에서 정비사업에 소요되는 총비용을 공제하고 이를 종전자산의 감정평가 총액으로 나누는 방식’으로 계산하는데요. 비례율이 높다는 것은 정비사업을 통해 얻을 수 있는 수익률이 높다는 것을 의미합니다. (사업성이 좋다는 뜻)

성북구 재개발 신월곡 제1 구역의 추정 비례율은 130.78%로, 서울에서 보기 힘들 정도의 높은 수치입니다. 일반적인 재개발 구역의 비례율은 100% 내외로 형성되는데, 이곳의 비례율은 무려 30% 이상 높은 구역으로 신월곡 1 구역의 비례율이 높은 이유는 다음과 같을 수 있습니다.

■ 총수입 증가: 총 2,244세대 중 일반분양 물량은 1,300여 세대인데요. 신월곡 1 구역의 조합원수는 불과 400여 명뿐입니다. 이러한 말도 안 되는 비율로 정비사업을 통해 얻을 수 있는 총수입이 증가하여 비례율이 높아집니다.

■ 사업비용 절감: 정비사업에 소요되는 총비용을 절감하면 비례율이 높아집니다.

■ 종전자산 가치: 조합원이 소유한 종전자산의 가치가 높을수록 권리가액이 높아지고, 이는 비례율 증가로 이어질 수 있습니다.

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< 최근 이슈 >​

신월곡 1 구역은 2020년 8월에 성북구로부터 사업시행인가를 받았습니다만, '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따라 ‘사업인정 (공익성) 의제’ 협의를 거쳐야 함에도 이를 이행하지 않고 사업시행인가를 신청, 지난 3월 중앙토지수용위원회로부터 서울시 지방토지수용위원회 수용재결 취소 처분이 결정되었습니다. 그러나 2023년 7월, 성북구는 신월곡 1 구역에 대해 사업시행 변경인가를 고시하였습니다.​

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< 정리 >​

인근 신축급 아파트 중 길음에 있는 롯데캐슬 클라시아 ( 2022년 1월, 2,029세대)의 84m²의 최근 실거래가는 14억이고 23년도 평균 16.2억임을 감안할 때 신월곡 1 구역이 매물 향후 시세는 가늠할 수는 없지만 안전마진 5억 이상 봅니다.