관악구 신림동 재개발, 신림뉴타운 설명과 신림1구역 무허가 뚜껑에 대해

관악구에는 현재 많은 정비사업이 추진 중에 있는데요. 오늘 소개해드리는 신림뉴타운뿐만 아니라 건축심의 통과한 봉천 14 구역, 봉천 412, 봉천 413 구역, 공공 재개발 봉천 13 구역, 봉천 1-1 구역, 모아타운 대상지 청룡동, 은천동, 성현동, 신속통합기획 선정지 신림 5 구역, 신림 7 구역 등등 나열하기에도 끝이 없네요. 위 구역들은 추후 차례대로 자세히 포스팅해보겠습니다. 각설하고 서울 서남부지역 대규모 단지가 예상되는 신림 1 구역에 대해 알아보겠습니다.

신림1구역 위치 ( 출처: 아실)

< 신림1구역 사업개요 >​

■ 위치: 관악구 신림동 808-495번지

■ 면적: 22만 4,773m²

< 서울 서남권 중 최대 규모 >

■ 건폐율 21.3%, 용적률 259.99% , 지하 2층~ 지상 29층, 42개 동, 4,188세대 건립 ( 공공 631세대 )

■ 시공사: GS건설, 현대엔지니어링, DL이앤씨 컨소시엄

■ 신속통합기획 시범지 (토허가 X)

■ 신탁방식 재개발 ( 한국토지신탁 )

■ 현재 건축심의 통과후 사업시행인가 준비 중.

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< 신림 2 구역 >​

• 관악구 신림동 324-25번지 일대
• 용적률 248%, 총 1.487세대
• ( 225세대 임대 포함 )
• 조합원수 약 679명
• 2021년 4월 29일 관리처분인가 득, 현재 이주완료 후 철거진행 중
• 시공사: 대우+롯데 컨소시엄
• 2024년에 일반분양 예정
• 조합원 분양가는 평당 1,800만~2,000만 원 정도예상

​< 신림 3 구역 >​

• 관악구 신림동 316-55번지 일대
• 시공사: 대우건설
• ( 서울대벤처타운역 푸르지오 )
• 용적률 235.9%, 지하 4층~지상 17층 , 8개 동 총 571세대 건립 ( 임대 98세대 포함 )
• 2020년 6월 10일 관리처분인가를 득, 현재 착공 중으로 2025년 3분기 정도 입주예정
• 추가분담금 납부방식은 10%, 40%, 50%
• 조합원 평균분양가 :
• 59m²: 약 3억 6,762만

-84m²: 약 5억 638만

9월 26일 건축심의 고시

 

< 신림 1 구역 연도별 진행단계 >​​

 

■ 2006년 : 재정비촉진구역으로 지정

■ 2019년 11월: 조합 설립 인가

■ 2020년 6월: 신탁방식, 신속통합 재개발을 진행하기로 결정

■ 2021년 12월 26일: 시공사 선정

■ 2022년 5월 19일: 시공사들과 계약체결 및 사업약정서 서약을 마쳤습니다.

■ 2022년 8월: 총 4,188세대로 촉진 계획 변경 및 건축 심의가 통과되어 사업 시행 인가를 준비하고 있습니다.

■ 2022년 12월 27일: 보류되었던 건축심의를 수정 보완 완료하였습니다.

■ 2023년 2월 14일: 개최된 건축심의 통과

■ 2023년 9월 26일: 건축심의 결정고시

■ 2024년: 사업시행인가를 목표

■ 2025년 말~26년: 착공 목표.

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<평형별 세대수>​

■ 37㎡ : 88세대

■ 39㎡: 413세대 (임대)

■ 59㎡ (25평형): 848세대

( 임대 193세대 )

■ 74m²: (30평형): 119세대

■ 84㎡: (34평형): 2,011세대

( 임대 10세대 )

■ 98㎡ : 442세대

■ 114㎡ : 237세대

■ 140㎡ (펜트하우스): 22세대

총세대수는 4,188세대로 예정되어 있습니다. 이 중 일반분양 세대수는 약 1,140여 세대로 추정되고 조합원분양 세대수가 2,350여 세대, 임대주택 세대수가 616여 세대 예정입니다. (변동가능)

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참고로 신림 1 구역의 조합원 및 무허가 주택 소유자는 약 2,120명이며, 이들 모두는 34평 (84m²)을 배정받을 수 있습니다. 해당 매물 무허가 뚜껑 도 해당이 되지요.

 

조합원분양가 예상

■ 59m²: 4.2억

■ 84m²: 5.3억

< 상승여지 있습니다. >

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​< 1구역 조합원 혜택 >​

 

■ 조합원 추가분담금 입주 시 100%

■ 지질 여건에 따른 공사비 변동 없음 ( 평당 487만 원 )

■ 조합원 옵션 ( 발코니확장, 전실원목마루, 우물천장 2개소, 엔지니어드 스톤, 독일 시스템 창호, 스마트도어, 홈쿠벤 레인지후드, 공기청정시스템, 자동식 3 연동 중문

■ 다양한 커뮤니티 시설: 스카이 A/V 룸, 스카이 스파, 공유오피스, 라이브러리, 공방, 코인세탁실, 스카이라운지, 스카이테라스, 스카이 GX&필라테스, 스포츠라운지, 실내수영장, 스마트 팜, 다목적 체육관, 컬처라운지, 중앙광장, 프라이빗 스파, 컨시어지서비스, 프라이빗 독서실, 웰컴로비 등

■ 59m²이상 모든 세대에 4 Bay이상 판상형 평면적용

■ 착공 이후 1개의 브랜드로 1개 사가 시공하는 단일 브랜드로 시공하는 선택권을 주어 컨소시엄 방식의 보완책을 조합원에게 제안했습니다.

■ 외관, 조경, 커뮤니티를 고급화.

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< 높은 무허가 건축물 비율 >​

 

무허가 건물은 과거 피난민 등이 대지 소유권 없이 국·공유지나 사유지에 들어가 지은 주택을 말하는데요. 신림 1 구역 재개발 지역은 조합원 2,120세대 중 무허가 건물 소유자가 차지하는 비율이 약 677세대로 무려 40%에 가까워 주민 간의 갈등이 계속되어 사업 추진이 지연되었습니다. 현재 관악구청 주택과에서 관리를 하고 있습니다.

무허가 건축물이 분양대상 자격을 주어지는 조건은 다음과 같습니다. ​

■ 1981년 12월 31일 전에 기존 무허가건물확인원에 등재 또는 항측사진이 있어야 합니다.

■ 통상 사업시행인가 기준으로 주거용으로 사용.

■ 대수선, 증축, 개축 등을 하면 안 되고 원상태로 보존(?)이 되어 있어야 합니다. 멸실되어 있으면 안 되고요.​​

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< 신탁방식을 택한 신림 1 구역 >​

 

신탁방식 정비사업은 부동산 신탁사가 조합으로부터 업무를 위임받아 재건축·재개발을 추진하는 방식입니다. 이 방식은 조합방식과 비교하여 다음과 같은 장점이 있습니다.

■ 사업 속도와 높은 전문성: 토지등소유자 75% 이상의 동의 시, 조합방식에서 요구되는 추진위설립 및 조합설립 인가 등 절차 생략 가능하며, 공사 리스크 해소 및 공사비 절감이 가능합니다.

■ 사업비 투명성: 공사비 검증제도 강화를 통해 공사비 증액으로 인한 갈등을 최소화하고, 공공 지원 강화에 나섭니다.

■ 사업 기간 단축: 사업 시시 행자와 시공자의 계약 전전후에 공사비를 검증하고, 이전까지 한국부동산원에서 주로 실행 행했던 공사비 검증을 서울주택도시공사에서 대행하여 사업시행자와 시공자의 계약 전후에 공사비를 검증.

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< 신속통합기획 >​

 

과거 신림동 지역은 교통난, 주택난, 지역 이미지 하락 등의 문제를 겪었습니다. 특히 신림 1 구역 내에는 무허가 건축물이 많아 주민 간의 갈등이 장기화되었고, 이로 인해 사업 추진이 지연되었는데요.

이러한 문제를 해결하기 위해 서울시는 2020년 7월에 신림 1 구역을 공공기획 대상지로 선정하였고, 같은 해 9월에는 신통기획 지역에 포함시켜 개발 계획을 지원하였습니다.

이러한 배경을 바탕으로 최근에는 건축심의도 통과하여 관악산과 도림천 등 주변 자연환경을 살리고, 수변을 시민생활과 여가활동의 중심 대단지 아파트 공간으로 탈 바뀜 하여 주민들의 삶의 질을 향상하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.

 

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< 도림천 복개로 배산임수 >​​

 

도림천은 서울 서남부를 관관 통하는 소하천으로, 관악산과 도림천이 만나는 배산임수의 자연환경을 가지고 있습니다. 신림 1 구역 해당 지역에는 도림천 2지류가 남북으로 흐르고 있지만 과거 도시개발로 복개돼, 현재는 도로와 하수도로 이용되고 있는데요. 서울시는 이러한 문제를 해결하기 위해 신림1구역 일대에서 도림천 자연하천 복원사업을 추진하고 있습니다. 이 사업은 전액 시비로 진행되며 이러한 수변 중심의 도시구조 재편’으로 인해 도림천‧목감천을 생태환경‧청정수질 자연천으로 복원한다는 계획을 발표했습니다.

향후 복개된 도림천은 산책로, 자전거길, 낚시장 등 다양한 시민휴식 공간으로 제공될 예정으로 서울시와 관악구가 함께 추진하는 ‘지천 르네상스’ 사업 중 하나로 진행이 됩니다. 초역세권에 완벽한 배산임수이네요!

신림선 노선도 (출처: 서울시)

< 신림선 서울대벤처타운역 초역세권 >​

신림선은 2022년 5월에 개통되었습니다. 이 노선은 서울의 관악구 서울대를 출발하여 신림역 (2호선), 보라매역 (7호선), 대방역 (1호선), 샛강역 (9호선)을 거쳐가는 노선으로, 총 11개의 정거장이 있고 길이는 7.8km입니다.

신림 1 구역은 신림선중 서울대벤처타운역이 구역의 입구 부분에 바로 위치해 있어 접근성이 참 좋은데요. 또한 평지 비율이 높고, 도림천과 건우봉을 끼고 있는 배산임수 입지로, 신림시장, 삼성시장 등의 전통시장이 근처에 있습니다. 이러한 위치적인 장점 덕분에 신림1구역은 많은 주목을 받고 있습니다. 향후 신림선 지선 연장으로 난곡선, 서부선과도 연결예정으로 교통은 더욱더 좋아질 것입니다.

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< 투자소견 >​

무허가 뚜껑 매물은 기존무허가건물확인원에 등재되어 있으며 무허가는 초기투자금이 적게 들어가는 대신에 나중에 분담금은 조합원분양가 거의 고대로 납부하는 특징이 있어 매매가가 곧 프리미엄이라고 보시면 되고 취득세도 다주택자의 경우라도 고정 4.4%~4.6%인 특징이 있습니다. 신림 1 구역 무허가 뚜껑의 가장 큰 장점은 무엇보다도 감평이 없다시피 해도 84m²(34평형)이 가능합니다.​

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부동산 상승기 때는 최대 7억 가까이 실거래가 되었으며 하락장 최저점 3억 초반까지 갔다가 다시 평균 4억 초반의 시세를 보이고 있다 다시 3억 후반대로 형성이 되어 있습니다.