관악구 봉천동 재개발, 건축심의 통과한 봉천14구역 구역설명

관악구 봉천동에는 많은 재개발이 추진 중에 있는 구역부터 입주를 기다리고 있는 구역들이 다양한데요. 봉천동 모아타운 선정지 4곳 (청룡동, 성현동, 은천동 국회단지 2곳)과 더불어 봉천 13 공공 재개발, 착공 중인 봉천 412 구역, 사업시행인가를 목전에 둔 봉천 413 구역, 그리고 오늘 매물을 소개해드리려 하는 봉천 14 구역이 있습니다. 봉천 14 구역은 7호선 숭실대입구역이랑 직선거리 600여 미터, 서부선예정지 승강장과 도보거리로서 교통입지는 좋습니다.

 

< 봉천14구역 >

관악구 봉천동 재개발 14 구역에 대해 간단하게 소개해드리자면 서울 관악구 봉천3동에 1번지 위치한 재개발 지역으로서 이 지역은 서울지하철 7호선 숭실대입구역에 가깝고 부지 면적은 약 74,209㎡입니다. 이곳은 경사가 가파른 구간의 노후 주택 밀집 지역으로, 재개발을 통해 용적률 270.90%, 건폐율 26.88%를 적용하여 지하 4층~지상 최고 25층, 총 1,571세대 (임대 : 225세대)의 아파트를 건립할 계획입니다.

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< 년도별 단계 >

​2008년 11월: 도시 및 주거환경 기본계획 고시

2009년 9월: 조합설립 추진위 승인

2010년 2월: 행위제한 고시

2014년 9월: 정비구역 지정고시

2018년 1월: 정비구역 직권해제

< 주민 찬반의견 조사로 다수의 찬성으로 다시 재개발 사업 추진 >

2020년 09월: 조합설립인가

2022년 06월: 정비계획변경 결정고시

2023년 10월 31일: 건축심의 통과

2023년 현재: 사업시행인가 준비 중에 있습니다.

이 지역은 서울 관악구 봉천동 재개발 중 최대 규모로 지상 최고 25층의 신축 단지로 탈바꿈할 예정인데 봉천동 일대 재개발 구역 중 가구수가 가장 많습니다.

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​< 평형별 세대수 >​

봉천14구역의 평형별 세대수는 다음과 같습니다.

■ 39㎡ (16평형): 259세대

■ 49㎡ (20평형): 234세대

■ 59㎡ (24평형): 504세대

■ 84㎡ (34평형): 536세대

■ 98㎡ (39평형): 4세대

■ 104㎡ (42평형): 94세대 (1개 동 세대 구분형)

■ 124㎡ (50평형): 9세대

총 세대수는 1,571세대이며, 이 중 임대 예정 세대는 220여 세대입니다. 참고로 봉천 14 구역의 조합원 수는 658명입니다.

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< 예상 조합원 분양가 >​

봉천 14구역의 18년 3월 당시 추정 조합원 분양가는 다음과 같습니다.

■ 59m²: 약 4억 7,500만 원

■ 84m²: 약 6억 1,200만 원

하지만 현실적으로 이 금액에서는 2~3억 정도 상승될 여지가 있습니다.

관악구 봉천동 재개발 봉천14 구역은 초역세권은 아니지만 서부선 (가칭) 중앙동성당역과는 직선거리로 400여미터, 7호선 숭실대입구역까지도 멀지 않습니다.

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< 투자소견 >

봉천 14구역은 22년 6월 정비계획 변경으로 사업성이 극대화되었는데요. 이를 통해 용적률 상향과 세대수 증가 등 사업성 측면에서 비약적인 향상을 이뤄냈습니다. 또한 신규 관통도로 개통과 연도형 상가 창출을 이뤄내었는데요. 구청 등 주변에서 관통도로 개통이 쉽지 않다며 부정적 반응이 있었지만, 조합은 뚝심으로 밀어붙였고 결과는 대성공이었습니다. 관통도로가 높은 가치 평가를 받는 이유는 관통도로변에 위치시킨 연도형 상가와 남북 방향으로 경사가 심한 봉천 14 구역의 지형적 특성이 절묘하게 조화를 이루기 때문입니다.

특히 이 구역은 과거 정비구역이 해제의 아픔을 발판 삼아 다시 재추진 과정에서 정비업체의 도움도 없이 조합 집행부가 정비계획 변경부터 건축심의 통과까지 등 그간 적극적인 사업 추진을 통해 비약적인 사업성 향상을 이뤄냄에 따라 조합 집행부에 대한 조합원들의 지지도는 가히 절대적입니다.

봉천 14 구역과 비슷한 위치에 있는 인근 사당 2구역 '롯데캐슬골든포레’( 959세대, 2020년식) 와 같은 아파트는 일반 분양가 대비 약 244%~258% 상승하였는데요. 이러한 상승률을 고려하면, 봉천 14구역의 일반 분양가도 상승할 것으로 예상됩니다. 이러한 혜택들은 봉천 14구역 조합원들에게 큰 이점을 제공할 것으로 기대가 됩니다.