성동구 금호동 재개발 금호21구역 조합설립인가

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이 곳은 서울의 대표적 달동네 서민 주거지역이었으나 2010년대 이후 재개발이 본격적으로 추진되면서 아파트 도시로 변화했는데요.

금호동2가 1번지 일대는 금남시장 인접 지역으로 대지의 높이차가 20% 급경사 (54m)에 이르며 대부분 도로가 비탈길과 계단으로 이루어져 있으며 1990년 이전에 지어진 노후 건축물이 많아 주거환경이 매우 열악한 지역으로 개발이 시급한 곳입니다.

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■ 최고 20층, 1,220세대 신축 대단지 규모로 탈바꿈.

• 더블역세권 + 한강 영구조망 가능. ( 일부 )​
• 인근 구축 아파트 대부분이 15층 이하이고 가파른 고저차 (구릉지)로 인해 자연스럽게 한강조망권이 확보되어 막대한 공사비를 지출하여 초고층 아파트를 짓지 않고도 쾌적한 저밀주거지에서 평온하게 한강 조망(일부)이 가능하고 금호동 전체를 내려다보는 최고 높이 마천루 단지 예상.

< 금호동 재개발 입주완료 구역 >​

 

■ 금호14-1구역

: 2022년 10월 서울숲르씨엘, 108세대.

■ 금호15구역

: 2019년 5월, e편한세상 금호파크힐스, 1,330세대

■ 금호20구역

: 2018년 2월, 힐스테이트 서울숲리버, 606세대

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< 진행중 >​

■ 금호16구역​

• 위치: 성동구 금호동 2가 501-31 일대
• 면적: 27,485㎡
• 용적률 235.89%, 건폐율 24.07%, 지하 8층~ 지상 16층 10개 총 595세대 예정.
• 조합원 수: 365명
• 시공사: 현대건설
• 규제사항: 기본계획수립 2004.6.25일로서 2010.7.15 이전이므로 권리산정기준일은 서울 종전(구)조례 2003년 12월 30일
• 주차대수: 714대 (세대당 1.2대)
• 2024년 4월 11일 관리처분인가 득.​
• 추가 분담금 납부방식은 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20% 예정
• 이사비는 조합원 거주자에 한해 50~100만원 지급할 예정.
• 이주비 대출은 최대 1.2억원 (기본 이주비+추가 이주비), 최소 8천만원 (기본 이주비)이 지급.
• 무상 이주비는 종전자산평가액의 60%예정.​​

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■ 금호21구역 >> 하단 설명.​

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■ 금호23구역​

• 위치: 성동구 금호동4가 1109번지 일대.
• 면적: 30,191m²
• 용적률 약 260% 총 948세대 예정.
• 토지등소유자: 346명
• 2010년 정비구역지정~ 2013년 7월 구역해제후 2021년 3월 공공재개발 후보지로 선정.​
• 구역 지정전 정비계획입안 동의율 기존 토지등소유자 2/3이상에서 50%로 완화된 사유 + 민간재개발을 열망하는 주민들의 반대 동의율이 30%가 넘어 현재 성동구청은 서울시에 공공재개발 해제요청. 추진준비위원회는 반대 동의율 조사절차에 하자가 있다며 해제 금지 민원을 접수예정. 앞으로 어떤 방향으로 진행이 될 지 미정.

 

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< 금호21구역 사업개요 >​​

■ 위치: 성동구 금호동3가 1번지 일대

■ 면적: 75,447㎡

■ 건폐율 28.42%, 용적률 254.5% 지하 4층 ~ 지상 최고 20층 1,219세대 예정.​

• 임대 220세대 포함.
• 일반분양: 149세대 예상
• 세대수 1,400여세대로 증가 목표.

■ 용도지역: 2종(7층) > 2종 일반주거지역 종상향.

■ 토지등소유자 수: 845명

■ 추정 비례율: 106.82%

( 일반분양가 평당 약 4,000만, 공사비 707만원을 적용 )

■ 현재 조합설립인가 득.​

• 주민합의체 구성을 통한 조합직접 설립제도로 득함.

■ 신속통합기획으로 진행

• 토지거래허가구역은 아님.

■ 정비사업전문 관리업자: (주)엘림토피아

■ 1군 건설사로 프리미엄 하이브랜드 추진.

■ 권리산정기준일: 2020년 3월 13일.

■ 면적별 세대수

• 60㎡미만: 600가구
• 84㎡: 495가구

-109㎡ :124가구.

■ 추정 조합원 분양가 ​

• 전용 39㎡: 5.28억
• 49㎡: 6.6억
• 59㎡: 7.93억
• 84㎡: 10.49억
• 109㎡: 12.04억

■ 추정 비례율: 106.82%

• 추정비례율 산정방식:

(총수입- 총지출)/ 종전자산총액 × 100%)

• 총수입 추정: 10,856억
• 총지출 추정: 5,748억
• 종전자산총액 추정: 4,782억

■ 비례율 산정한 예상 일반 분양가

• 전용39, 49, 59m² 평당: 약 4,060만
• 전용84m²: 평당 3,800만
• 전용109m²: 평당 3,650만로 계산.

■ 금호21 개별 종전자산 추정액 계산 방법.​

1. 공동주택 소유자:
2. 공동주택공시가격(2022년)×보정률(1.5배 )
3. 단독주택, 상가소유자:
4. 토지가액+건물가액

3.토지:

-2022년개별공시지가×토지면적×보정률(2.0)

4.건물:

-적산가액(원/㎡) × 연면적

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< 금호21 년도별 진행단계 >​

 

■ 2010년 11월: 정비구역 지정.

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■ 2013년 8월: 정비구역 지정 해제.

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■ 2016년 4월~: 주민제안으로 재개발 추진 시작.

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■ 2017년 7월: 금호 21구역 재개발사업 추진 준비위원회 구성, 사전검토 요청 동의서 접수.

(110명 제출)

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■ 2018년 11월: 소유자 의견조사 재개발 찬성 통과 (찬성 : 61.6%, 반대 : 17.3%)

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■ 2018년 12월: 건축행위 및 용도변경제한 고시 (지분 쪼개기 근절)

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■ 2019년 5월 30일: 서울 도시, 건축 혁신 방안 시범사업지로 선정.​

• 금호21구역의 지역 특성 구릉지인 자연지형을 고려한 지형 순응형 계획.
• 정비계획 결정기간 단축 및 예측가능한 사업추진 지원.
• 서울시가 정비계획 관련 가이드라인을 제시하고 시범사업을 통해 미비점과 제도를 보완하여 실효성을 확보하고 확대.
• 사업별로 원팀을(One Team) 구성하여 집중 검토하하고 지역 여건을 고려한 정비 계획이 수립되도록 지침을 제시.
• 정비 계획 결정을 위한 심의를 지원하고 사업 관리를 통해 신속한 사업 추진이 가능하도록 지원.

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■ 2020년 3월 13일: 권리산정기준일 고시.

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■ 2021년 5월 26일: 서울시 6대 재개발 규제완화방안 적용해 사업성 대폭 개선.​

• 2종(7층)에서 2종일반주거지역 종상향 시 전제조건이었던 의무공공기여가 폐지됨에 따라 과도한 기부채납 대신 지역에 필요한 공공시설(사회복지시설, 공원 등)을 확보하는 방향으로 결정.
• 기준용적률(170%>190%)을 적용받고 소형주택 확보, 공공기여 등에 따른 인센티브를 추가로 받아 용적률 250%로 계획.

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■ 2021년 12월: 재개발사업 정비계획안 발표

• 금동어린이공원 ( 금호동2가 1218번지 )에는 지하2층~ 지상 4층 규모의 노인여가복지시설 예정.

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■ 2022년 8월 25일~ 9월 26일: 정비구역 지정과 정비계획안에 대한 주민 공람 공고.

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■ 2022년 10월: 정비계획안 소유자 동의율 67.1% 이상 찬성으로 통과 (현재 73%~이상)

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■ 2023년 2월 22일: 도시계획 수권분과위원회 수정 가결 통과.

• 원지형을 따라 보행동선 재구성
• 마당을 공유하는 작은 마을 만들기
• 구릉지와 어울리는 다양한 중첩경관 형성.
• 금호지구중심 지구단위계획구역과 금남시장에 인접해 있어 상업가로를 연계해 조성함으로써 금남시장 주변에 주거, 상업 복합 특화거리 조성의 시너지 효과 예상.
• 우수디자인 인센티브(10%)를 부여해 계획 원칙이 사업시행까지 지속해서 지켜지게끔 유도할 예정.

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■ 2023년 6월 22일~7월 24일: 정비구역 지정 및 정비계획(안) 재공람공고.

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■ 2023년 6월 30일: 주민설명회 개최.

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■ 2023년 9월 7일: 정비계획 결정 및 정비구역 지정 지구단위계획(구역) 결정 및 지형도면 고시.​

• 구역면적 1만㎡ 가량 증가.
• 상한 용적률 최대 300%까지 확장.
• 단지 중앙을 띠 형태로 가로지르는 3개의 소공원이 배치돼 통경축 확보 및 주거 쾌적성 상승.
• 근린생활시설은 남측 독서당로 가로활성화를 위해 주거지와 분리된 형태로 설계돼 주거지 정숙성을 높임.

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■ 2023년 10월 31일: 금호21 조합설립계획 공고.

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■ 2023년 12월: 주민협의체 구성.

( 주민 총 56명 )

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■ 2024년 4월 30일~: 조합설립 동의서 징구.

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■ 2024년 5월 31일: 32일만에 조합설립동의율 75%를 초과 달성.( 최단기간 )​

• 신당10구역은 36일 걸림.

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■ 2024년 7월 27일: 조합설립을 위한 창립총회 개최.

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■ 2024년 8월 말: 조합설립인가 신청.

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■ 2024년 10월 18일: 조합설립인가 득.

( 현재 동의율 80% 육박 )

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■ 2032년 입주 목표.

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< 2021년 5월 6대 재개발 규제 완화 >​

 

1. 주거정비지수제 폐지
2. 공공기획 전면 도입.
3. 주민동의율 민주적 절차 강화와 확인 간소화.
4. 재개발 해제구역 노후도 심각 지역은 신규구역 지정.
5. 2종 7층 높이제한 적용 지역 완화

6.재개발구역 지정 공모 추진.

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< 금호 21 직접 조합설립제도로 조합설립 >​​

 

■ 의미: 직접 조합설립제도는 토지등소유자 절반 이상이 동의하면 해당 지역 구청장이 요청해 추진위설립 절차를 생략할 수 있도록 하는 제도로 2016년 마련. 추진위 설립 대신에 주민 동의를 얻어 구청장이 공공지원자로 참여하는 조합설립 주민협의체를 만들어 정비사업을 진행.

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​■ 장점 및 효과:

• 공공이 조합 설립을 돕기 위해 전문가 컨설팅, 설계, 회의, 감정평가 등을 지원.
• 공공이 지원하는 만큼 동의서 징구가 비교적 수월.
• 조합설립추진위원회 구성 생략으로 정비사업 기간을 약 2년 6개월 단축하는 효과.​​​

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​■ 과정: 서울시에 따르면 2016년 제도 시행 이래 현재까지 조합 직접설립 사례는 3건에 불과.

이에 서울시는 신속통합기획 속도를 내기 위해 해당 제도를 활성화하는 방안 마련.

• 정비계획 동의서 양식에 '추진위 구성 생략'을 묻는 조사를 추가해 제도에 대한 인지도와 주민참여율을 높임.

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​■ 혜택: 직접조합설립구역을 추진하는 구역에 대해서 서울시, 자치구 예산을 투입해 조합설립 추진을 지원하는 '정비사업전문관리업자'를 선정.

이후 주민협의체 구성, 조합 임원 선거, 창립총회 등 조합설립 인가까지 전 단계를 행정·재정적으로 지원.

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​■ 현재 직접조합설립 추진중인 구역: ​

• 신당10구역 ( 조합설립인가 완료. )
• 금호 21구역 ( 조합설립인가 완료.)
• 강동구 천호동 천호 A1-2구역

(30,699㎡ , 40층 780세대 규모),

• 구로구 궁동 우신빌라

(51,071㎡, 최고 30층, 총 1,127세대 )

​- 휘경5구역

( 49,397m², 지하 2층 ~ 지상 7층, 약 634세대 예정, 현재 정비구역 지정 )

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​< 입지 >​

 

■ 교통

• 5호선 신금호역, 3호선 금호역 도보 이용.
• 5호선 신금호역을 이용하면 여의도 업무지구 까지 쉽게 이동.
• 동호대교, 성수대교, 강변북로, 동부간선도로 등의 진출입이 편리해 서울 강남권을 비롯해 수도권 도심으로 이동이 수월.
• 반경 1.5km 이내에는 경의중앙선 응봉역도 이용가능.
• 차량 10여분거리에 왕십리역 이동가능.

( GTX-C, 수인분당선, 2,5호선 )

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■ 구릉지 형태의 구역 특성을 갖고 있어 대부분의 세대에서 남향으로 한강 조망권이 가능한 위치.

■ 서울숲, 금호공원, 달맞이공원, 응봉산 등 각종 녹지들도 인접해 있어 서울에서는 찾아보기 힘든 쾌적한 주거환경을 보장.

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■ 금남시장 초인접 ( 시장정비사업 추진계획 진행중 ), 현대백화점, 엔터식스, 이마트, 금남시장, 한양대병원 등의 풍부한 생활 인프라.

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■ 금호초, 동산초, 대경중, 금호여중, 금호고등학교 인접.

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■ 매물시세

: 매매가 최소 7억이상 형성

• 평균 7~9억 사이 매물 많음.
• 초투는 최소 5억 중후반 이상 필요.