서초구 반포동 재건축 반포 1,2,3,4주구 구역별 설명

반포동. 마을로 흐르는 개울이 서리서리 구비쳐 흐른다 하여 반포(盤浦)로 부르게 된, 한강 뻥뷰와 역세권, 명문학군의 장점을 가지고 있는 강남 최대, 최고의 재건축 단지인 서초구 반포주공 1단지는 1974년 3월에 사용승인된 51년차로서 기존 3,590세대를 재건축해 총 7,100여세대가 들어서게 되는 대단지 고급 아파트 단지 입니다. 오늘의 재건축현장은 반포동 주공아파트 1단지 입니다. 이 아파트는 1990년대 중반부터 재건축을 추진했으나, 안전진단 규제와 공사비 인상 문제로 지연되었는데요. 현재 1,2,4주구는 착공임박, 3주구는 착공중입니다.

< 반포주공 1,2,4주구 사업개요 >​

■ 위치: 서초구 반포동 810번지 일대

■시공사: 현대건설＂반포 디에이치 클래스트 ( The H Claest )

■ 세대당 평균 면적: 약 41.5평

■ 지하9층~ 지상 35층, 50개동 5,002세대의 고급 아파트를 건설

■ 주차대수: 12,503대

■ 일반분양은 2024년 4분기~2025년 상반기 쯤 시작할것으로 보임.

( 규제지역에 해당되므로 분양가상한제가 적용될 것으로 예상되고 평당 7,000~ 7,500만원 정도로 추정. )

■ 재건축 후에는 26평부터 84평까지 다양한 평형이 제공될 예정이며 임대주택은 211세대로 비율이 낮음.

■ 일반분양 2,450세대 예정

■ 이주비는 조합원 한 명당 평균 1억 5천만 원으로 책정.

■ 공사기간: 40개월

■ 1,2,4주구의 조합원 평균 예상 분양가는 3.3㎡당 4,390만 원으로 비례율이 100%

■ 재건축하면서 초등학교와 중학교를 추가로 설치.

​

< 1,2 4주구 년도별 진행단계 >​

■ 2003년 9월: 추진위원회 승인

■ 2014년 12월: 조합설립 인가

■ 2017년 9월 27일: 사업시행 인가

■ 2018년 12월 3일: 관리처분인가

■ 2021년 6월1일~11월 30일: 이주기간

■ 2023년 3월말: 철거

■ 2023년 5월말: 멸실

■ 2024년 1월 10일: 조합임원 선거 총회 개최

■ 2024년 상반기 착공예정

■ 2024년 4분기: 일반분양 (예정)

■ 2027년 7월: 준공 및 입주 (예정)

 

< 1,2,4주구 평형별 세대수 >​

■ 25평형: 1,184세대 ( 임대 213세대 )

■ 32평: 27세대

■ 34평: 1,797세대

• A타입: 684세대
• B타입: 985세대
• C타입: 128세대

■ 40평(99m²): 104세대 ( 방4, 욕실2, 개방형발코니 )

■ 46평(114m²): 282세대

• A타입: 70세대
• B타입: 188세대
• C타입: 24세대

■ 52평(130m²): 542세대

• D타입은 복층구조.

■ 59평(146m²): 554세대

■ 67평(166m²): 277세대

( 방4, 욕실3, 드레스룸2, 서재, 펜트리 등 )

■ 75평(185m²): 78세대

■ 85평(212m²): 108세대

■ 펜트하우스: 49세대

​

< 입지 >​

 

반포주공은 한강변에 인접하고 지하철 9호선 구반포역과 동작역(급행)이 가까이 있어 교통이 편리합니다.

• 사평대로, 신반포로, 올림픽대로 교차지점에 위치
• 강남성모병원, 중앙대병원 자차로 10분이내
• 신세계백화점, 킴스클럽, 고속터미널지하상가, 메리어트 호텔, 파미에스테이션
• 반포종합운동장, 반포 한강공원, 세빛둥둥섬, 반포천 도보거리.

< 최고급 커뮤니티 >​

■ 커뮤니티: 국내 최초 아이스링크장, 오페라 하우스, 한강이 보이는 에코 게이트 식물원, 키즈랜드, 실내테니스코트, 20m 복층형 실내 골프연습장, 사계절 워터파크, 대형 실내 수영장, 체육관 & 실내 락 클라이밍, 볼링장, 황토 찜질방, 히노끼 노천탕, 피트니스센터 & 신래 조깅트랙, 현대 레스토랑, 햇살이 들어오는 원형 도서관, 골든 라운지 & 골든 케어센터, 프라이빗 시어터 등 역대급 커뮤니티가 계획.

■ 근린생활시설: 주구 중심에는 상가 및 공공청사가 위치하며 상가는 지하5층, 지상5층 규모로 지어질 예정입니다.

■ 공공보행통로: 단지 내 공공보행통로를 설치해 주변 지역과 연결하고 지하 1층 지역체육시설, 지상 2층 청소년 커뮤니티복합센터, 지상 1층에 어린이집·작은도서관 등 지역주민과 공유할 수 있는 커뮤니티시설을 조성해 열린 주거공동체가 활성화 될 수 있도록 유도할 계획.

■ 태양열 및 지열 등 관련 에너지를 통해 100% 자가 충당할 수 있게 설계.

​

​

< 반포주공 1단지 3주구 사업개요 >​

■ 위치: 서울특별시 서초구 반포동 1109번지 일원

■ 사업규모: 지하 3층 ~ 지상 35층, 17개 동, 총 2,091가구

■ 사업기간: 40개월

■ 시공사: 삼성물산 (래미안 트리니원)

■ 조합원 평균 예상 분양가는 3.3㎡당 5,195만 원으로 비례율이 102.9%

■ 분양가: 평당 6천 5백만 원 (예상)

■ 임대주택 없음.

 

​< 3주구 년도별 진행단계 >​

■ 2003년 9월: 추진위 승인

■ 2014년 12월: 조합 설립 인가

■ 2017년 9월 25일: 사업 시행 인가

■ 2021년 7월 14일: 관리 처분 인가

■ 2023년 3월 4일: 착공

■ 2025년: 일반 분양 예정

■ 2026년 7월: 준공 예정

​

< 3주구 평형별 세대수 >​

■ 23평형: 492세대

■ 33평: 694세대

■ 39평: 231세대

■ 43평: 415세대

■ 49평: 182세대

■ 55평: 71세대 ( 펜트 2세대 )

■ 65평: 6세대 ( 펜트 2세대 )​​

​

 

< 1,2,4주구와 3주구의 차이점 >​

반포주공 1,2,4주구와 3주구는 모두 한강뷰와 초역세권, 명문학군 등의 매력을 가진 고급 아파트로서 차이점은 다음과 같습니다.

■ 위치: 1,2,4주구는 한강변에 인접하고, 3주구는 반포천과 인접. 3주구는 반포천을 친수공간으로 활용하여 리버가든, 리버플라자, 리버포레스트 등의 테마공간을 만들예정.

■ 시공사: 1,2,4주구는 현대건설이, 3주구는 삼성물산이 시공.

■ 공사비: 1,2,4주구는 평당 541만원으로 예정되었으나, 3주구는 786만원으로 증액.

■ 입주일정: 1,2,4주구는 2027년 7월, 3주구는 2026년 7월에 입주 예정입니다.

■ 재초환: 1,2,4주구는 재초환 적용을 피했으나, 3주구는 재초환을 적용하며 재초환 완화책으로 부담금이 그나마 감소되었습니다.

■ 1,2,4주구는 지하철 9호선 구반포역과 가깝고, 3주구는 동작역과 가깝습니다. 또한, 올림픽대로와 경부고속도로에 접근성이 좋습니다.

■ 1,2,4주구는 강남 신세계백화점, 고속터미널 센트럴시티, 서울성모병원 등에 근접하고, 3주구는 반포종합운동장, 신반포공원, 한강공원 등에 근접.

​

< 재초환을 적용받는 3주구 >​

 

반포주공 3주구의 재초환 부담금은 가구당 평균 4억 200만원으로 통보되었는데요. 이는 재초환 시행 이래 최고 금액입니다. 재초환은 재건축 사업으로 인한 초과이익을 환수하는 제도로, 2018년 1월 2일 이후에 관리처분인가를 신청한 경우에 적용되는데 3주구는 2021년 1월 29일에 관리처분인가를 신청했으므로 재초환 대상입니다. 재초환 부담금은 재건축 종료 시점에 주택 가격이 변할 수 있어 정확한 부담금 규모는 아파트가 모두 준공된 뒤 입주 시점에 제대로 산정할 수 있습니다.

​

단, 2024년 3월 개정안을 적용하면​ 반포주공 3주구 재건축 부담금 줄어들 예정입니다.

• 조합설립인가 ~ 준공​까지
• 부과 기준: 8,000만원 으로 상향
• 부과 구간: 5,000만원 ​
• 20년 이상 장기 보유자는 부담금의 70%를 감면하고, 10년 이상은 50%를 감면.
• 만 60세 이상의 고령자 1주택자는 담보 제공을 전제로 상속, 증여, 양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 부담금 납부를 유예.

< 1,2,4주구 학군 >​

반포주공은 강남 8학군에 속하므로, 진학률과 학업성취도가 높은 학교들이 많고 1,2,4주구 단지에 속한 학생들은 다음과 같은 학교에 진학할 수 있습니다.

■ 초등학교: 반포초등학교 (단지 내, 초품아)

■ 중학교: 반포중학교, 세화여자중학교, 신동중학교

■ 고등학교: 반포고등학교, 서초고등학교, 세화고등학교, 세화여자고등학교

​

< 3주구 학군 >​

 

■ 초등학교: 잠원초등학교 (단지 내, 초품아)

■ 중학교: 원촌중학교 (단지 내), 세화여자중학교, 신동중학교, 경원중학교

■ 고등학교: 반포고등학교, 서초고등학교, 서울고등학교

​

■ 반포동 덜위치칼리지 서울영국학교 (Dulwich College Seoul): 영국 계 외국인학교로서 현재 유치원부터 고등학교까지의 과정을 운영하고 있고 졸업생들은 영국, 미국 및 전 세계의 유수한 대학으로 진학하고 있습니다.​​

​

 

< 투과지역 재건축 전매제한 >​

반포주공 재건축은 '조합설립인가’부터 '소유권이전등기’까지 적용되는 조합원 지위양도 금지 조항에 따라 결정됩니다. 즉, 재건축 입주권은 특별한 사유이외에는 준공 전까지는 전매가 금지되어 있습니다.

또한, 분양권의 전매도 원칙적으로 불가능하고, 분양받은 소형 주택은 소유권이전고시일 다음날부터 3년 이내에 처분할 수 없습니다. 이러한 전매제한은 부동산 시장의 과열을 억제하고, 재건축의 공정성을 확보하기 위한 조치입니다.

 

​< 분양가 상한제 적용 >​

분양가상한제는 주택의 분양가를 일정한 기준으로 산정하여 정해진 금액 이하로만 분양할 수 있게 하는 제도입니다. 이는 주택 가격의 급등으로 인한 실수요자의 부담을 줄이고 투기 수요를 억제하기 위해 도입되었습니다. 분양가상한제는 모든 지역에 적용되는 것이 아니라, 공공택지 개발지구, 3기 신도시, 강남 3구와 용산구 등 주택 가격 상승 우려가 큰 지역에만 적용됩니다. 분양가상한제가 적용된 주택은 전매 제한과 실거주 의무가 있습니다.​​

​

 

​< 반포 아크로리버파크, 원베일리와 시세 >​

 

반포주공 재건축인근에는 반포동 아크로리버파크 ( 2016년 8월식, 1,612세대)와 반포동 원베일리 ( 2023년 8월, 2,990세대)가 있는데요. 실거래가만 보아도 굉장합니다. 84m²는 36억

40억수준이며 114m²은 50억~

60억으로 반포 1,2 3,4주구가 하이브랜드로 완성이 된다면 이보다 더 큰 시세를 형성하지 않을까 합니다.

​

현재 거래가능한 매물 호가로는 1주구 현재 33평 ( 공급 109.4㎡, 전용 91.5㎡ ) 매매 48억이고 3주구 입주권중 33평 배정된 (전용 72.5㎡ ) 30억 5,000만부터 ~ 펜트하우스 배정 매매 90억까지 다양합니다.

​

오늘의 재건축현장은 반포동 주공1단지 1,2,3 4주구에 대해 알아보았습니다. 어디에 투자를 할까 고민이 많으시다면 가용예산이 되신다면 최고로 똘똘한 한 채는 요기보다 좋은 곳은 거의 없을거라 생각이 드네요.