서부선이 관통하는 동작구 재개발 노량진뉴타운 노량진1구역 에대해

 

동작구 노량진동 재개발 노량진뉴타운 1 구역은 현재 사업시행인가 후 시공사 입찰준비 중에 있는데요. 가장 세대수가 많고 역과의 접근성도 훌륭하기 때문에 3 구역과 더불어 대장구역이라고 불리고 있습니다. 감정평가 진행단계는 아니지만 단독, 다가구 주택은 토지등소유자들에게 추정종전자산평가액을 어느 정도 알게끔 통보를 하였다고 하는데요. 현재 예상 프리미엄이 7~8억대를 형성하고 있습니다. 1 구역보다 세대수가 작고 노량진역보다는 조금 멀고 속도도 빠른 예를 들면 관리처분인가가 난 2,4,5,6,8 구역의 프리미엄은 평균 8억대인걸 감안하면 매수하셔도 괜찮다고 보고 있고요. 참고로 동작구는 비규제지역이므로 1세대 1주 택일경우 2년간 보유하면 단계가 진행이 되므로 자연스레 p는 오를 것이며 시세차익에 대한 양도세는 비과세입니다.

노량진 1 구역은 속도는 총 8개 구역 중에 단계로 보았을 때 가장 느리지만 위치나 규모는 대장급입니다. 그렇다고 초기단계도 아니고 사업시행인가도 득하여서 곧 시공사선정을 할 걸로 보이는데요. 한강인접, 여의도, 용산, 강남으로의 접근성이 훌륭하여 신흥부촌이 예상이 되는 노량진뉴타운은 총 8개 구역으로 이루어져 있습니다. 구역별 진행상황은 다음과 같습니다.

 

 

< 노량진뉴타운 8개구역 현재 진행상황 >​

■ 노량진1구역: 1,420세대 일반분양을 포함한 2,992세대가 예정된 1 구역은 다른 구역들에 비해 속도가 약간 느리지만 그래도 8부 능선인 사업시행인가를 득하였고 곧 입찰을 통해 하이앤드 브랜드로 시공사가 선정될 것입니다.​
■ 노량진2구역: SK에코플랜트의 하이브랜드 "드파인"으로 지어지는 421세대가 예정된 2 구역은 철거가 마무리 단계입니다.
■ 노량진3구역: 포스코건설의 하이브랜드 "오띠에르"로 지어지는 1,069세대가 예정된 3 구역은 사시 후 감정평가 결과를 기다리고 있습니다. 
■ 노량진4구역: 현대건설의 하이브랜드 "디에이치"로 지어지는 860세대가 예정된 4 구역은 관리처분인가 후 최근 12일부터 이주개시를 시작했습니다.​
■ 노량진5구역: 대우건설의 하이브랜드 "써밋"으로 지어지는 727세대가 예정된 5 구역은 지난 9월 25일 관리처분인가를 받았습니다.
■ 노량진6구역: SK에코플랜트와 GS건설의 컨소시엄으로 지어지는 1,499세대가 예정된 6 구역은 이주 마무리 단계입니다.
■ 노량진7구역: SK에코플랜트의 하이브랜드 "드파인"으로 지어지는 576세대가 예정된 7 구역은 관리처분인가 신청을 하였습니다.​ 여섯 번째로 관리처분을 연말에 득할 것으로 보고 있다 하네요.
■ 노량진8구역: 대림건설의 하이브랜드 "아크로"로 지어지는 1,007세대가 예정된 8 구역은 이주 마무리 단계입니다.

 

​<  노량진1구역 사업개요 >​

동작구 재개발 노량진1구역에 대해 간단하게 설명드리자면 동작구 노량진뉴타운 재개발 8개 사업지 중 가장 큰 사업지로서 지상 33층 총 30개 동 2,992세대의 아파트가 건설될 예정입니다. 그중 임대주택은 547세대, 조합원분양은 1,000여 세대, 일반분양은 1,461세대로 구성되어 있습니다. 2023년 3월에 사업시행인가를 받았으며, 현재 시공사 선정을 준비하고 있고 1군 메이저 건설사들의 입찰경쟁이 치열할 걸로 보입니다. 이곳도 다른 구역들을 보았을 때 하이앤드 브랜드로 적용될 가능성이 매우 높고 평형별로 보면, 다음과 같은 분포를 가지고 있습니다.

< 평형별 세대수 >​

■ 39㎡: 561세대 (임대 210세대)
■ 49㎡: 360세대 (임대 180세대)
■ 59㎡: 906세대 (임대 111세대)
■ 72㎡: 255세대 (임대 12세대)
■ 84㎡: 812세대 (임대 14세대)
■ 99㎡: 84세대
■ 134㎡: 14세대

< 년도별 진행단계 >​

노량진 1구역 재개발의 주요 단계는 다음과 같습니다.

■ 정비 기본계획 수립: 2003년 11월 18일
■ 추진위승인: 2006년 7월 13일
■ 정비구역지정: 2009년 12월 10일
■ 조합설립인가: 2017년 11월 10일
■ 정비계획변경: 2020년 5월 28일
■ 건축심의: 2021년 6월 8일
■ 사업시행인가: 2023년 3월 7일
■ 시공자선정 입찰공고: 2023년 9월 4일
■ 시공자선정: 진행 중

이러한 단계를 거쳐 목표는 2024년에 관리처분인가를 받고, 2026년에 착공할 예정입니다. 현재 노량진 1 구역은 8개 재개발 구역 중 유일하게 시공사가 정해지지 않았지만, 사업시행인가를 승인받아 빠르게 추진할 계획이라 하네요.

 

< 노량진 뉴타운의 입지 >​

노량진 뉴타운은 서울 서남부의 최고의 재개발 지역으로, 입지적으로 매우 우수한 곳인데요. 한강과 가깝습니다.​
■ 교통:  1호선, 9호선 환승역인 노량진역과 7호선 장승배기역 근처에 위치하고 있어 교통이 편리합니다. 또한 핵심 업무지구인 여의도는 9호선 1 정거장, 용산역 국제업무지구도 1 정거장, 강남(고속터미널역, 급행)은 2 정거장, 사대문 종로도 30분 이내의 거리에 있고 앞으로 개통될 서부선 경전철과 노량진과 여의도를 잇는 380m 길이의 육교를 조성하는 사업이 예정되어 있어, 도보로 여의도를 이용할 수 있게 될 것입니다
■ 프리미엄 아파트: 각 건설사의 하이앤드 프리미엄 아파트의 건축으로 인근 흑석 뉴타운, 신길 뉴타운과 함께 시너지를 상승시켜 한남, 성수를 잇는 고품격 주거공간으로 노량진의 미래는 밝습니다.
■ 생활 인프라: 노량진 수산시장이 도보 거리에 위치해 있으며, 이 시장은 신시장으로 이전하면서 그 위치는 해양 테마파크로 조성될 예정입니다. 또한, 주변에 이마트, IFC몰, 여의도성모병원 등의 편의 시설이 있습니다.
■ 공공 인프라: 재개발 사업으로 인해 근린공원, 공공청사, 유치원 등이 설치될 예정이며, 단지 내에는 지역 문화센터, 다함께 돌봄 센터 등의 지역 공유 커뮤니티 시설도 들어갈 예정입니다. 또한, 친환경 녹색 단지 구현을 위해 주동 옥상과 측면에 태양광 패널이 설치될 예정입니다.
■ 교육 인프라: 노량진 학원가와 아주 가깝고 노량진 초등학교, 영화 초등학교, 영등포 중학교, 영등포 고등학교 등이 인접해 있습니다.

< 1구역의 우수 건축물 시상 >​

서울시는 지난 2년간 건축위원회 건축심의에 상정된 354개의 건축물 중 건축심의에 통과된 41개의 작품을 대상으로 시민투표를 실시, 우수작품을 선정해 '건축위원회 건축심의 작품기록집’을 발간했다고 13일 밝혔는데요. 이 중에서, 동작구 노량진 1 구역 재개발 사업은 해안건축이 설계를 맡았고 사진을 보시다시피 시민들로부터 도시의 변화를 상상하는 디자인으로 높은 평가를 받아 우수 건축물로 선정되었습니다. 그 이유를 조사해 보니 노량진 1 구역은 지난해 10월 노량진 내 유일한 ‘특별건축구역’으로 지정되었는데요. 이는 창의적 건축 및 특례를 적용한 특화설계가 반영된다는 것을 의미합니다.

< 시공사 입찰 이슈 >​

노량진1구역 재개발 사업은 지상 33층 28개 동 총 3천여 세대 가까운 큰 프로젝트이므로 여러 건설사들의 관심을 받고 있는데요. 최근 GS건설은 노량진 1 구역 조합으로부터 경고 조치를 받았습니다. 하지만 최고의 입지에 일반적으로 발생하는 잡음으로 보이며 노량진 1 구역은 시공사들 간 컨소시엄을 불허하고 단독시공 형태로 시공사 경쟁입찰을 진행할 계획입니다. ​

< 노량진 뉴타운을 관통하는 서부선 >​

노량진뉴타운은 2029년 개통 예정인 서부선 경전철이 노량진을 통과하게 될 예정으로 파급효과는 다음과 같습니다.
■ 교통 접근성 향상: 서부선 경전철은 신촌, 여의도, 노량진 등 유동인구가 비교적 많이 몰리는 곳을 지나가므로, 사람들이 이동하고 접근하는 데 편의를 가져다 줄 것으로 기대됩니다. 노량진은 이미 1호선과 9호선이 지나가고 있지만, 서부선의 추가로 더욱 다양한 교통수단을 이용할 수 있게 됩니다.
■ 도심 연결 강화: 서부선은 서울 서북부와 서남부를 잇는 새로운 교통축이 될 것으로 기대되고 있습니다. 이로 인해 노량진과 여의도, 신촌, 서울대입구 등의 주요 도심 지역들과의 연결성이 강화될 것입니다.
■ 혼잡도 완화: 서부선 경전철은 중전철에 비해 차량 크기가 작고 공사가 쉬운 편이며, 이용객 수도 중전철에 비해 크지 않은 편이므로 관리도 수월하다는 장점이 있습니다. 이로 인해 노량진 지역의 도로교통 혼잡도가 완화될 것으로 예상됩니다.

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