토지거래허가구역 설명과 한남뉴타운 한남1구역 무허가에 대해

 

바로 어제 11월 16일 부로 대표적으로 서울시의 정비사업 패스트트랙인 신속통합기획과 공공 재개발 후보지 중 공모에서 미선정된 구역 40곳도 토지거래허가구역에서 풀렸는데요. 

토지거래허가구역에서는 토지거래가 극도로 제한됩니다. 지정된 허가구역 내의 토지를 사고 파는 토지거래를 하려면 시의 허가를 받아야 하고 까다로운 자격조건이 있어 거래가 급격히 감소하는 것이 보통적인 현상입니다. 허가는 토지매매계약 후 양 당사자 혹은 중개사가 대리로 바로 시에서 서면으로 받아야 합니다. 허가를 받으려면 매수인은 허가조건을 갖추어야 하며, 기준에 맞지 않으면 허가가 나지 않습니다. 허가를 받지 못하면 매매계약은 무효가 됩니다.

목차

< 토지거래허가구역 조건 >​

중복이지만 토지거래허가에 대해서 간단하게 알아보자면 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때에는 관할 구청장의 허가를 받아야 하는데 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제9조에서 그 면적을 규정하고 있습니다.
예를 들어 법령에서는 주거지역 내 토지는 60㎡ 초과 면적에 대해 허가를 받도록 규정하고 있습니다.(기준 면적의 10~300% 이내를 관할 지자체가 지정) 일반적으로 토지는 6㎡를 초과하면 허가를 받도록 공고하고 있습니다.

 

< 토지거래허가 방법 >​

실제 계약 시 토지거래허가를 받기 위해서는 토지 거래허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금의 조달계획서를 제출해야 하는데요. 또 매입 후 매수자가 실사용해야 하므로 종전 임차인의 계약 만료 전이라면 임대차계약 종료확인서가 필요합니다. 이로 인해 실제 임대를 줄 수 없어 갭투자가 어려우며, 거래 시기가 제한돼 일반 매수자에게 거래의 장벽이 되었습니다. 한편 허가를 신청한 목적대로 이행하지 않으면 취득가액의 10% 이내 금액을 매년 이행강제금으로 납부를 해야 합니다.

< 토지거래허가 예외 >​

다만 예외적으로 토지거래허가를 받지 않는 경우도 있는데요.  바로 상속·증여, 허가 대상 면적 미만의 토지, 법원 경매에서의 취득 등으로서 이때 증여의 경우 부담부증여가 아니어야 합니다. 또 소유하고 있는 지분 면적이 허가 기준 면적 이하면 허가를 받지 않아도 된다. 예를 들어 허가 기준 면적이 6㎡인데 대지지분 10㎡ 주택을 2인이 공유지분으로 구매를 했다면 각각 5㎡를 소유하게 돼 허가를 받지 않아도 됩니다. 다만 공유자 2인이 부부일 경우엔 동일인으로 간주해서 합산한 면적을 기준으로 하기 때문에 허가의 대상이 됩니다.

한남1구역

< 기존 서울시 토지거래허가 대상지역 >​

서울시의 토지거래허가구역은 다음과 같습니다.
■ 강남·서초 자연녹지지역
(강남구 개포·세곡·수서·율현·자곡·일원·대치동, 서초구 내곡·신원·염곡·원지·우면·방배·서초·양재)
2021.5.31~2024.5.30까지, 면적: 27.29㎢
■ 국제교류복합지구 및 인근지역
(강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동)
2023.6.23~2024.6.22까지, 면적: 14.4㎢
■ 공공재개발 후보지 (기존) 8곳 
(종로, 동대문, 강북, 영등포, 동작, 관악)

2022.1.26~2024.1.25까지, 면적: 0.13㎢
■ 공공재개발 후보지 (신규) 16곳,  신속통합기획 (재개발사업) 선점지 5곳
2021.4.4~ 2024.4.3까지 , 면적:  1.39㎢
■ 주요 재건축단지 등 (양천, 영등포, 성동, 강남)
2023.4.27~2024.4.26까지, 면적: 4.57㎢
■ 신속통합기획 주택재개발 후보지 16곳
2023.1.2~2024.1.1까지, 면적: 0.87㎢

■ 신속통합기획 주택재개발 재개발 사업예정지 13곳 (선정 7, 미선정 6) 
2022.1.29~ 2024.1.28까지, 면적:0.87㎢
■ 공공재개발후보지, 신속통합기획 (재건축․재개발사업) 산정지 등 35곳
2023.8.31~2024.8.30까지, 면적: 2.64㎢
■ 신속통합기획 (재개발) 공모추천지, 신속통합기획 (재건축) 선정지 54곳 
2023.1.4~ 2024.1.3까지, 면적: 3.38㎢
■ 강서구 (오곡동)
2021.12.26~ 2023. 12. 25까지, 면적: 0.02㎢
■ 강서구 (과해, 오곡, 오쇠동)
 2023.5.13~ 2024.5.12까지, 면적: 2.19㎢
■ 용산구 (이촌, 한강로1,2,3가, 용산동 3가)
2023. 5. 20. ~ 2024. 5. 19까지, 면적: 0.77㎢
이 지역들은 토지거래를 할 때 기초 단체장의 허락을 받아야 합니다.

 

 

< 2023년 11월 16일 일부 해제 >​

이번에 해제된 지역은 신속통합기획 21곳(1.09㎢)과 공공 재개발 19곳(1.04㎢)인데요. 서울시는 “신속통합기획·공공 재개발 공모 미선정지는 주민동의율을 충족한 데다 자치구가 추천한 곳인 만큼 앞으로도 추진 가능성이 높다고 판단해 투기 방지를 위해 토지거래허가구역으로 지정해 왔다”며 “장기간 지정으로 인한 주민 불편을 고려해 해제하기로 했다”라고 밝혔습니다.

< 해제된 곳 중 BEST 지역 한남뉴타운 1 구역 >​

이번에 해제된 리스트 40곳 중 눈에 띄는 곳중 대표적으로 강남 일원동, 용산 원효로, 한남 1 구역 등이 있는데요. 이 중에서 그동안 한남뉴타운 2, 3, 4, 5 구역에 그늘에 있었지만 이제  한남 1 구역을 주목할 필요가 있습니다.
한남뉴타운 1 구역은 서울 용산구 이태원동에 위치해 있으며, 이 지역은 서울의 중심에 위치하고 있어 교통망이 잘 갖춰져 있습니다. 주변에는 인접한 이태원거리의 다양한 상업시설, 편의시설이 있고 한강과 남산에 인접해 있어 조망권이 좋습니다. 
원래 한남뉴타운에 속한 1구역은 2003년에 2차 뉴타운 사업대상지로 구역이 지정되었습니다만 2017년에 정비구역에서 해제되었고 이태원 상가들의 반대가 주효했습니다. < 현재는 상가 부분을 일부 제외하고 구역도 수정 > 이후 한남뉴타운 2, 3, 4, 5 구역에 비해 시세가 떨어지고 코로나 팬데믹을 맞아 상권이 주춤하면서 다시 정비사업 추진에 대한 열망이 커졌고 공공재개발과 신속통합기획에 도전하게 되었습니다. 하지만 주민동의율 70%를 넘겼음에도 주민의 반대여론 등을 고려하여 후보지로 선정하지 않는다면서 공공재개발에서 탈락하였고, 21년 말에도 신속통합기획 1차 관문은 통과하였으나 2차 관문을 넘지 못해 2회 연속 탈락의 고배를 마시게 됩니다.

이로 인해 신속통합기획 후보지 탈락 이후에 22년 1월 24일 토지거래허가구역으로 지정되었는데요. 권리산정기준일도 22년 1월 28일로 정해졌습니다. 현재는 다시 신속통합기획 재추진 준비 중에 있습니다.

< 용산 민족공원 개발 >

한남뉴타운은 앞으로 남향 한강 리버뷰, 옆으로 서울의 센트럴파크 용산공원 파크 뷰, 뒤로 남산이 있는 Mountain View가 있는 서울 최고의 입지에 위치한 미니 신도시급 고급 주거 단지가 될 것인데요. 한남 1 구역과 가장 근접한 용산민족공원의 개발에 대해 간단하게 알아보자면 다음과 같습니다.
용산가족공원은 원래 1992년에 조성되었고 앞으로 총 2,430,000㎡ (약 735,000평)로 개발되며, 사업비는 약 1조 2억 원으로 책정되어 있습니다.
공원의 개발은 크게 3단계로 진행됩니다.
■ 1단계 (2019년~2021년): 부분조성 및 임시개방 확대. 토양오염이 없는 부분은 가장 먼저 일반에 공개
■ 2단계 (2022년~2024년): 본격적인 공원 조성. 공원 내 녹지와 수체계 복원 등 본격적인 조성 사업에 들어갑니다.
■ 3단계 (2024년~2027년): 잔여지역 공원조성 및 녹지축 완성. 한미연합사 등 잔류부지를 공원으로 조성하며 중앙공원, 중앙호수에서 서빙고역 및 반포로 인접부에 공원을 조성하여 남산의 그린웨이를 연결하고 한강으로 통한 랜드브리지를 건설하여 연결합니다.
공사의 완료는 2027년이지만, 안정적인 운영 단계를 위해서는 2032년까지 지속적으로 공정관리가 필요합니다.
이러한 계획을 통해 용산가족공원은 서울의 중심부에 위치한 힐링 생태공원으로 조성될 예정입니다.

< 한남1 구역 무허가 >​

현재 1구역 매물도 알아보면 입지가 상당해서 보통 10억 이상을 필요한데요. 구역 내 무허가건축물인 뚜껑이 6억 6,000만 정도 합니다. 무허가 뚜껑도 기존에는 토지거래허가를 받아야 해서 거래가 쉽지 않았지만 이제 임대도 놓을 수 있고 거주요건도 없이 투자 가능합니다. 참고로 무허가 건축물이 분양대상 자격을 받으려면 다음과 같은 조건이 필요합니다.

< 서울 구조례 적용 시 >

■ 1981년 12월 31일 이전에 기존 무허가건물확인원 또는 항측사진이 존재
■ 주거용으로 사용
■ 증축, 개축, 대수선, 멸실이 아닌 현황이 잘 보존
신조례를 적용하면 조합의 정관도 중요한데 한남 1 구역은 무허가 건축물이 많은 편에 속해 기존무허가건물확인원에 등재가 되어 있으면 나중에 분양대상 자격에는 무리가 없을 것으로 보입니다. 

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