남양주 재개발 덕소뉴타운 설명과 덕소3구역에 대해

 

남양주 와부읍 덕소리는 서울에 붙어 있지만 차도 많이 막히고 먼 경기도 지방이라고 생각하시는 분들이 있을 수 있을 텐데요. 미사신도시 바로 건너편에 덕소뉴타운이라고 한강인접에 총 8,500여 가구를 공급하는 대단지로, 뉴타운이 완공되면 약 2만 2,000명의 인구가 유입될 것으로 예상됩니다. 현재는 구역별 진행 단계도 가지각색인데요. 최근 입주 중인 덕소 7 구역부터 사업시행인가 단계인 구역까지 다양한 구역들이 있습니다.

목차

덕소뉴타운의 구역별 진행 상황

■ 덕소1구역: 구역해제

■ 덕소2구역: 철거 중, 세대수 999, 조합원수 585, 시공사 라온건설

■ 덕소3구역: 사업시행인가 준비 중, 세대수 3,340로 변경추진 중, 조합원수 1,680여 명, 시공사 GS건설, 대우건설​

■ 덕소4구역: 사업시행인가 준비 중, 세대수 484, 조합원수 105, 시공사 신동아건설

■ 덕소5A구역: 이주준비 중, 세대수 990, 조합원수 186, 시공사 현대건설

■ 덕소5B구역: 사업시행인가, 세대수 529, 조합원수 272, 시공사 동양건설, 라인걸설

■ 덕소6A구역: 착공 중, 세대수 211, 조합원수 73, 시공사 신일건설

■ 덕소6B구역: 구역해제

■ 덕소7구역: 준공완료, 입주 중 세대수 295, 조합원수 59, 시공사 라온건설

■ 도곡1구역: 착공 중, 세대수 403 (변경추진 중), 조합원수 134, 시공사 서희건설

■ 도곡2구역: 착공 중, 세대수 908, 조합원수 377, 시공사 한양건설

덕소뉴타운의 9개 구역 중 진행 단계가 앞선 곳은 덕소 7 구역과 도곡 1 구역입니다. 일반분양을 마친 상태이고, 각각 2023년 말 입주할 예정입니다. 뒤를 잇는 구역은 일반분양을 앞둔 덕소 6A구역과 도곡 2 구역입니다.

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< 덕소뉴타운 입지 >​

덕소뉴타운은 다음과 같은 장점이 있습니다.

■ 서울과 가까움: 덕소는 서울과 물리적으로 가까운 위치에 있습니다. 송파 우측이 바로 미사신도시가 있고 그 옆이 바로 덕소입니다.

■ 한강을 남향으로 조망 가능: 한강을 조망한다는 것은 큰 메리트입니다. 한강공원도 도보로 가능합니다.

■ 서울 인접 유일 농어촌특별전형지역: 덕소가 있는 남양주 와부읍은 농어촌특별전형 수혜지역입니다.

■ 저렴한 가격: 덕소의 현재 아파트 호가는 비싸야 평당 2천 내외입니다.

■ GTX, 지하철 연장사업 기대: 정부의 교통망 계획에 따르면 향후 GTX E노선이 덕소에 정차를 한다고 하는데요. 지하철 8호선 또한 연장사업 이야기도 있습니다. 먼 이야기이지만 그래도 잠실 및 석촌까지 약 30분대면 이동할 것으로 예상됩니다.

■ 신규주거타운으로 미래가치가 기대됨: 덕소뉴타운은 왕숙, 다산, 양정, 미사신도시와 수도권 동부 주거벨트 형성될 것으로 예상됩니다.

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​< 교통 및 장점 >​

■ 교통: 덕소뉴타운은 경의중앙선 덕소역을 도보로 이용할 수 있는데요. 잠실, 강변까지 3~40분 정도로 버스노선도 많아 서울 진입이 수월합니다.

또한, 인근에는 3기 신도시인 왕숙지구와 다산신도시가 있어 3기신도시 교통망으로 GTX-B노선과 9호선 연장선이 들어설 예정입니다. 별내역에서는 8호선 연장선도 들어서 강남권 진입이 용이하게 되어 잠실, 강남 등의 강남권으로 30분 이내로 이동이 가능하게 되기 때문에 경기권의 쾌적한 환경을 누리는 직주근접이 가능한 곳으로 거듭날 것입니다.

■ 학교: 덕소뉴타운 인근에는 덕소초등학교, 도곡초등학교, 덕소중학교, 덕소고, 와부고등학교 등이 인근거리에 위치해 있어 도보 통학이 가능합니다.

■ 상권: 덕소뉴타운 주변에는 롯데마트와 강동경희대병원 등의 생활편의시설이 있습니다.

■ 공원: 덕소뉴타운 주변에는 한강공원과 유수지 생태공원이 도보권에 위치해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

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< 농어촌특별전형 지역 >​

남양주 와부읍 덕소리 일대에 위치한 덕소뉴타운은 대입에 유리한 농어촌특별전형 수혜지역으로 꼽힙니다.

농어촌특별전형은 도시에 비해 열악한 환경에서 공부하는 학생들을 위한 대학입시제도로, 부모와 자녀가 중·고교 6년 동안 해당 지역에 거주하며 학교를 다니면 지원이 가능합니다. 일반 전형에 비해 경쟁률이 상대적으로 낮은 것이 장점으로서 특히 와부고등학교는 농어촌특별전형을 통해 주요 대학에 지원할 수 있습니다.

 

< 덕소뉴타운 대장 덕소 3 구역 사업개요 >​

■ 위치: 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 111-2 일대

■ 건축규모: 지하 3층~지상 46층(37개 동)

■ 면적: 196,939m²(59,574평)

■ 건폐율 60% 이하, 용적률 236%

■ 총세대수: 3,314세대 (조합원 1683명)

■ 일반분양수: 730세대/ 임대: 495세대

현재 촉진계획변경 중(2908세대-> 3314세대)으로 일반분양수, 임대수 변경 가능성 있습니다.

(현재 서율에 비해 남양주는 임대비율이 탄력적으로 적용하므로 일분 1,500 / 임대 170세대로 변경중 )

■ 시공사: GS&대우 건설 (자이푸르지오 더 리버시티)

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< 3 구역 연도별 진행단계 >​

■ 2010년 8월 2일: 구역 지정

■ 2013년 4월 16일: 추진위원회 승인

■ 2016년 10월 13일: 조합 설립 인가

■ 2020년 11월 22일: GS건설&대우건설 시공사 선정

■ 2022년 4월 18일: 재정비촉진계획 변경안 공람공고

■ 2022년 9월 7일: 변경된 촉진계획안에 대한 공청회 진행

■ 2023년 2월 16일: 정비계획심의 통과

덕소3 구역은 촉진계획변경고시 이후 2024년 건축심의, 사업시행인가를 목표로 하고 있습니다. 이후 2025년에는 관리처분인가를 목표로 하고 있습니다.

< 3구역 시공사 조건 >​

덕소 3 구역의 시공사로 선정된 GS건설&대우건설은 다음과 같은 조건을 제시하였습니다.

■ 총 70% 이주비: 기본 이주비 LTV 50%와 추가 이주비 LTV 20%로 총 70%를 지원합니다.

■ 신속한 사업추진을 위해 사업추진비 1,000억 원을 지원

■ 조합원 분담금은 계약금과 중도금 없이 입주 시 100% 정산하며, 일반분양은 후분양으로 제안하고 미분양 시 시공사가 대물변제하는 조건을 내세웠습니다.

■ 조합원에게는 베란다 확장과 새시비용, 청정형 시시템에어컨, TV, 냉장고, 김치냉장고, 세탁기, 건조기, 의류관리기, 붙박이장 등 품목을 무상으로 제공

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< 평형 별 세대수 및 예상 조합원분양가 >​

■ 44m²: 126세대

■ 51m²: 202세대

■ 59m²: 1,149세대

■ 72m²: 205세대

■ 84m²: 1,373세대

■ 115m²: 186세대

조합원수보다 30평 이상이 많기 때문에 작은 감평가 물건도 30평대 배정 가능합니다.

​■ 전용 59㎡: 약 3억 1,250만 원

■ 전용 84㎡: 약 4억 800만 원

참고로 일반 분양가는 시공사 선정 당시 후분양을 한다고 하므로, 더 높은 금액으로 일반 분양이 가능할 수도 있습니다. 위 예상 조합원분양가는 최근 발표된 부동산 정책과 임대주택 비율 상향, 물가 상승률 등에 의해 변경될 수 있습니다.​​

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< 결론 및 투자소견 >

덕소뉴타운 내 기존 아파트는 2007년 이후로 신축이 부재할 정도로 대부분 20년 차 이상이 되는 아파트가 수두룩합니다. 덕소 7 구역이 이번에 입주 중인데 17년 만에 첫 입주하는 신축이라고 보시면 돼요. 덕소아이파크(1,239세대, 2007년 2월식) 85m²의 실거래가는 6억 2,400만 원입니다.

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덕소뉴타운은 서울과 인접해 있어 서울 내 실수요자의 주택 수요를 흡수할 수 있는 지역으로 현재 덕소역 인근은 노후한 지역이지만 정비사업을 통해 향후 8,500여 가구 규모의 뉴타운이 완성되면 상권, 학군 등을 갖춘 살기 좋은 주거 지역으로 변모할 것입니다.