북아현뉴타운 3구역 전반적인 설명과 근생빌라 입주권 자격여부에 대해

북아현뉴타운 3 구역에 대해 전반적인 내용과 근생의 입주권에 대해 알아보고자 합니다. 현재 북아현 3 구역의 최저프리미엄은 5.8억~ 6억인데 반해 이 매물은 취득세중과도 되지 않고 주택수제 외인데 프리미엄은 6억이고 2008년 7월 30일 이전부터 사실상 주거용으로 사용 중이므로 아파트 분양대상 자격이 주어집니다.

목차

 

< 북아현 뉴타운 소개 >​

북아현뉴타운은 이미 입주를 마친 구역도 있는데요 진행중인 북아현 2 구역과 3 구역까지 완공 시 총 13,000세대 가까운 대규모 미니 신도시급입니다.​
■ 북아현 1-1구역: 힐스테이트신촌 ( 2020년 8월, 1,226세대 )
■ 북아현 1-2구역: 신촌 푸르지오 ( 2015년 10월, 940세대 )
■ 북아현 1-3구역: e 편한 세상신촌 ( 2018년 10월, 1,910세대 )
■ 북아현 2구역:  현재 감정평가가 완료된 상태로 관리처분총회를 준비하고 있습니다.​
■ 북아현 3구역: 사업시행변경 내년 초 인가 후 좐처준비중.

 

 

< 입지와 환경 >​

북아현 뉴타운은 서울 서대문구 중심에 위치하고 있지만 사실상 마포 생활권에 속해 있을 만큼 최적의 입지를 자랑합니다. 이곳은 아현역과 충정로역 일대에 신흥주거지로 부상하고 있는 대규모 재개발 지역입니다. 교통은 2호선 아현역과 바로 인접하여 교통이 편리하며, 업무 지구와의 접근성이 뛰어나고 이대역, 아현역, 2, 5호선 충정로역을 아우르는 입지로 편안한 교통 편의성을 지니고 있습니다. 또한 서울시청까지 도보로 이용 가능한 거리에 위치해 있으며, 광화문이나 여의도, 을지로, 종로 등 도심 업무지구는 물론 여의도나 홍대, 용산 등도 가깝고 2호선을 통해 강남권으로 환승 없이 이동이 가능합니다.
교육 환경 역시 우수하며, 구립 유치원, 국공립 및 사립 초등학교, 남녀 중고등학교가 분포해 있습니다.
공원으로는 안산도시자연공원, 서대문독립공원, 경희궁, 덕수궁 등이 가까워 도심 속의 친환경 주거단지가 기대가 되며 연세대 이화여대, 서강대, 경기대 등 유명 사립대학들이 북아현 뉴타운 주변에 위치하고 있어 교육 환경 또한 매우 우수합니다. 북아현 뉴타운은 이러한 장점들로 인해 신흥 주거 지역으로 발돋움하고 있습니다.

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​< 북아현 3 구역 구역설명 >​

간단하게 구역설명을 하자면 북아현3 구역은 북아현뉴타운의 마지막 퍼즐로 총 5개의 구역으로 나뉘어 있습니다. 이 중 1~ 3구역은 이미 2016년에 입주가 완료되었고, 현재 2 구역과 3 구역의 재개발이 진행 중인데요. 총 4,776세대의 북아현 3 구역이 입주가 되면 1만 3천 세대의 북아현뉴타운이 완성이 됩니다. 대지는 27만 2481㎡로 북아현뉴타운 내에서 가장 크고 재개발을 통해 최고 32층 총 4,739 가구 (임대 812 가구)의 대단지가 조성될 예정이며 연면적은 864,564㎡으로 용적률은 258.11%로 늘어나고  주차대수는 7,319대로 건설될 예정입니다. 시공사는 GS+롯데건설입니다.

 

< 연도별 진행단계 >​

■ 2008년 2월 5일: 정비구역으로 지정
■ 2011년 9월 6일: 사업시행인가 
■ 2021년 12월 21일: 촉진계획변경 수정가결.
■ 2022년 4월 21일: 촉진계획변경안이 고시.
■ 2023년 7월 11일: 건축심의 통과.
< 2022년 12월 교통영향평가 통과 이후 건축심의에 도전했지만 올해 4월 25일 통경축 (조망 확보 공간) 확보 등의 이유로 보류 결정을 받았습니다만 이 같은 보류 사유를 반영해 다시 한번 심의에 도전한 결과 이번에는 건축심의 문턱을 넘어섰고 이제 빠른 사업시행인가를 목표로 준비 중에 있습니다.>
■ 2023년 9월 9일: 사업시행계획변경인가 총회
< 현재 조합은 사업 시행 변경인가를 추진 중이며, 이를 위해 세입자, 영업권 조사 및 조합원 권리분석을 마쳤습니다. 전체 소유주 지적정리, 편입구역 감정평가 실시계획 수립, 정비사업비 수정 예산(안) 수립 등 선행업무를 진행 중에 있습니다.>
앞으로 북아현 3 구역은 2024년에 사업시행변경승인완료, 조합원분양신청, 관리처분인가를 목표로 하고 있습니다.  입주는 2028~29년 이후로 예측됩니다.

북아현3구역은 총 4,739세대 중 분양 세대수는 3,964세대이며, 임대 세대수는 812세대입니다. 분양 세대수 중에서는 다음과 같은 평형별 세대수가 있습니다. 총 조합원수는 1,948명입니다.

 

​< 평형별 세대수 >​

■ 39m2(16평): 151세대
■ 49m2(20평): 199세대
■ 59m2(25평): 1,171세대
■ 84m2(34평): 1,801세대
■ 84m2 테라스(34평): 30세대
■ 101m2(40평): 54세대
■ 114m2(45평): 494세대
■ 144m2(57평): 48세대
■ 60평 펜트: 16세대
위 내용은 일부 다시 변경될 수 있으므로 참고만 하시기 바랍니다.

 

< 예상 조합원분양가 >

예상 조합원분양가는 다음과 같습니다. 원래는 공사비 인상 전 조합원 추정 분양가는 평당 2,180만 원 수준이었습니다만, 이번 공사비와 사업비 증가로 평당 2,790만 원으로 책정되었습니다. 비례율 100% 기준, 인상된 조합원 추정분양가에 적용해 보면 다음과 같습니다.
■ 59m²:  약 6억 8,000만 원
■ 84m²:  약 9억 5,000만 원
현재의 정확한 분양가는 북아현 3 구역 재개발 사업 조합이나 관련 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 분양가는 시장 상황, 건설비, 그 외 여러 요인에 따라 변동될 수 있습니다. 한편  일반분양가 평당 4,500만 원( 공사비 평당 700만 원 기준 )으로 발표되었습니다.

<특화설계>​

최근 사업시행계획변경인가 총회에서 조합에서는 명품아파트 단지를 위한 계획도 발표했는데요. 다음과 같습니다. ​
■ 전체세대(4,739세대) 중 84㎡ 이상 세대의 구성 비율 53% 육박(85㎡ 초과 13.48%)
■ 전체세대 중 판상형 형태의 타입 약 70% 구성
■ 스카이 브리지 2개소 설치 
■ 세대 당 약 1.3평의 커뮤니티 시설 면적 확보 
■ 세대 당 약 1.6대 주차면적 확보
■ 단위세대 천정고 2.5m(우물천장 포함 2.6m) ​

 

<감정평가 순위>​​

북아현 3 구역 감정평가순위에 대한 정보는 다음과 같습니다. 순위는 2021년 8월에 공개되었으며, 감정평가액이 큰 순서로 배정되며, 북아현 3 구역은 1순위에 적은 권리가액으로도 대형 가구를 신청할 수 있도록 평형 배정 방식을 정했습니다. 1위는 약 34억 7,800만 원이고, 2,500등은 약 675만 원입니다.
북아현 3 구역의 34평 이상 평형의 안정권은 약 2,565등까지로 예상되며, 감정가 약 5백만원 이상이 필요합니다. (무허가 뚜껑도 34평이 가능)​ 북아현3구역의 40평대 대형 평형의 안정권은 약 639등까지로 예상되며, 감정가 약 3억 8천만 원 이상이 필요합니다.

 

​< 제자리걸음이지만 진행 중 >​

서대문구 아현동 재개발 북아현 3 구역은 2008년 정비구역으로 지정 이후 아주 빠르게 사업이 진행되면서 2011년 9월 1일 사업시행인가까지 받았습니다. 그 이후로 10년이 넘게 시간이 흘렀는데 결론적으로 재자리인 상황입니다. 하지만 2019년 조합장과 집행부가 전면 교체되면서 사업에 다시 탄력이 붙게 됩니다. 새 집행부는 촉진계획을 변경을 추진하여 22년 4월 21일 촉진계획변경안을 통과시키게 됩니다. 현재는 건축심의를 통과하고 총회를 하여 사업시행변경인가 받고 내년 내에 관리처분인가를 받는다는 계획입니다.

< 근린생활시설 입주권 자격 >​

근린생활시설은 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 돕는 시설로, 주택이 아닌 사무소나 소매점 등으로 사용되는데요. 2008년 7월 30일 이전에 건축된 근린생활시설은 사실상 주거용으로 사용되었다면 아파트 분양 자격이 주어졌습니다. 이는 근린생활시설의 지분 쪼개기가 성행하자 이를 방지하기 위해 2008년 7월 30일에 조례가 변경되면서 적용된 규정입니다.
그러나 이 규정은 2008년 7월 30일 이전에 정비 계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자에게만 적용 (북아현 3 구역)되며, 그 이외의 지역에서는 정비구역 지정 고시일부터 분양신청 기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 무주택일 때에만 분양 자격이 주어졌습니다.

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